2月9日，春节后的首个周末，朋友圈被龙华的一个项目看房现场刷屏了。
这个项目是位于龙华北站旁的中洲迎玺三期，昨日开放样板房，从朋友圈传出的视频，真的是被现场的看房画面给惊到了。
先来看一下看房的场景，基本上整个项目内外都是要排队进场。
看这画面，有没有一种回到当年楼市火热时期的感觉。
图源：朋友圈
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这个项目之所以会有这么热闹，有几方面的原因：
首先，不排除项目本身之前在片区确实算是卖得比较好。
我查了一下中洲迎玺之前推盘的去化，这个项目在2023年底和2024年进行了一期和二期的推盘，一共1388套房源，现在总共剩下45套房在售，而且，大部分房源都在是2024年卖出去的，这个项目也曾一度成为2024年的“网红盘”。
另一方面，最近要推这一批房源，经过了较长一段时间的预热，加之春节前后，没有相对比较热的新盘出来，从朋友圈刷屏可以看得出来，基本上深圳的大部分中介都在给这个项目宣传并输客。
还有一点，北站片区这几年虽然先后有保利、华润、中海、中洲多个项目入市，但这些项目的去化都已经差不多了，这一片今年能卖的只有中洲迎玺项目。
看了下今年龙华片区待入市的新房，龙华片区预计今年的供应量也不少，有19个项目，但都在其它片区；红山北站为一片除了中洲的项目，就是红山华府（体量不大）。
据了解，中洲迎玺三期共有8栋住宅，首推3栋1-5单元，户型建面为82-93-105-115-143㎡3-5房，约600套房源；
目前对外宣传的是深圳建筑新规后产品，户型设计对比一期、二期更好，使用率更高，高达90%以上（具体以实际为准）。
提前释放出来的价格为：
82平三房两卫总价约498万起；
104平四房两卫总价约660万起；
115平4房两卫总价约700万起；
140平5房总价约850万起。
总价不到500万买3房，再次拉低了北站上车门槛。
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这个项目首批在2023年底入市，当时并没有卖得特别好，相比较同片区其它项目，这个项目产权年限只剩下不到40年（土地是 1992 年批准的），是一个劣势。
但中洲项目本身有一定的体量，价格和产品都算是小片区内比较好的，和周边的楼盘综合来对比，确实有一定优势，所以在2024年，这个项目还是热卖了。
事实上，龙华片区在去年有多个项目卖得还挺好的，前两年入市的很多位置好一点的项目基本都在卖完或是在清盘状态了，主要原因还是因为价格降下来了。
从整个龙华来看，供应不小，但分化也很严重，有一部分项目入市了几年还有大半没有卖出去。
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本文，娟子想来谈一下红山北站和宝中片区，为什么过去这几年红山北站片区在卖房上完胜了宝中。
红山北站和宝中片区，其实在深圳的地理版图上，一个是福田的后花园，一个是南山的后花园；但宝安在近几年，利好明显要多于龙华，所以价格也水涨船高，宝中的价格和南山区差不多。
但在龙华成为宇宙中心的这些年里，红山、北站片区无疑是片区最能打的片区，在各片区的新房销量排行榜上，红山北站片区无疑独占鳌头。
此前与之相对应的，如宝中、碧海片区，以前碧海的房价曾一度吊打红山，但经过这几年的调整后，红山北站片区的房价反而显得更为稳健了。
目前，片区深高北的学qu房新房价约7.6万/平，非深高北学qu房的开盘约6万/平，整体降幅并未超过20%。
尤其是在新房销售上，红山北站这几年的去化绝对性的吊打宝中片区。
新房销售上，红山北站片区约3公里的范围，约10个楼盘，在过去三年共入市了约6000套住宅，这些楼盘基本上都卖得还不错。
2022年，中海学仕里462套住宅入市以来，红山北站片区的新房市场持续火爆；
进入2023年，深圳房地产其实整体呈下行，但片区新房出来，依然都还卖得不错；2023年入市的华润超核，1218套房源，分2次开盘，基本上入市就被抢购一空 。
同年，片区的中海珑悦理477套住宅入市，目前已售罄；超核紫云府464套房源入市，目前仅剩1套房；
2024年，中洲迎玺卖了约1000多套房；此外，去年10月，深业上城学府推332套房，开盘当天“日光”。
此外，还有天曜府、红山印等楼盘，目前除部分项目仍有少量尾盘外，其余均已接近清盘状态。
03
而宝中片区，这几年新房的供应并不多，但反而卖得也比较艰难（有限购的原因）。
今年1月，许多人当年的白月光——都市茗荟二期终于开盘，共700多套房源这次推272套，目前一个多月过去了，去化约160套房；
拉长到过去两年，宝中及边沿的供应也是屈指可数。
2024年，中铁阅臻府入市328套房源；鸿荣源胤璇入市129套房源 ；
2023年，京地海樾府入市336套住宅，目前还有50套尾盘在售。
越秀瑞樾府同年8月份入市302套房源，目前还有8套房在售；越秀潮樾府在2023年分两次共推415套房源，目前8套尾盘在售；
算起来，过去这3年多的时间里，宝中片区仅1782套住宅入市，但这1000多套房的去化时间也拉得很长。
接下来，宝中片区还有几个之前的捂盘大王（如泰华梧桐林居、盛意家园）还不知道什么时候入市，这些项目入市还会香吗？要打个问号。
另外就是保利瑧誉府项目，今年入市的确定性更大一些，价格合理，应该会卖得不错。
所以，宝中接下来入市的项目依然比较少，都市茗荟二期上次入市卖得也一般，所以宝中，可能对于很多人来说，目前的价格还是太高了。
宝安卖得好的房子，最有名的就是鸿荣源项目，因为是以刚需房为主。
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