罗湖蔡屋围统筹旧改，规划调整！将建273万㎡超级城市综合体

近日，深圳市规划和自然资源局罗湖管理局发布《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区城市更新单元规划修改（草案）》。

更新单元二期子项目D、E的实施主体来文申请更新单元二期子项目D、E规划修改。项目的商业指标进行了地块间的腾挪，另外，04-01地块由之前的“配建人才住房和保障性住房”调整为“配建保障性住房”。

项目位于深圳市罗湖区桂园街道，南临滨河大道，北临红桂路，西临红岭路。蔡屋围片区是深圳的地王片区，深圳曾经的两座地王诞生于此，整体改造后，将形成总建面约273万㎡的超级城市综合体。

规划修改内容：

（一）地块分项指标调整

本次规划修改主要涉及规划单元二期子项目D、E中02-01、03-01、04-01三个地块在总规划指标不变的前提下部分商业指标的腾挪，具体调整情况如下：

1.将02-01地块地下商业指标5200平方米调整至03-01地块，02-01地块地下商业容积由“28700平方米”调整为“23500平方米”，其余规划指标不变。

2.将04-01地块的商业、办公及旅馆业建筑指标2400平方米调整至03-01地块，04-01地块商业、办公及旅馆业建筑面积由“2400平方米”调整为“0”，规划容积率（地上）由“9.80”调整为“9.23”，“住宅39000（含人才住房和保障性住房39000平方米”调整为“住宅39000（含保障性住房39000平方米”，规划容积由“41400平方米”调整为“39000” 平方米”，其余规划指标不变。

3.将03-01地块的商业、办公及旅馆业建筑指标由“12830平方米”调整为“20430平方米”，规划容积率（地上）由“7.95”调整为“8.74”，规划容积由“76140平方米”调整为“83740 平方米”，其余规划指标不变。

（二）二期分子项目D实施责任调整

将“04-01地块配建人才住房和保障性住房39000平方米，由实施主体在项目实施过程中一并建设，建成后由政府回购，产权归政府所有，回购价格及程序等按照我市有关政策执行”内容调整为：“04-01地块配建保障性住房39000平方米，后续建设实施方案由区政府另行确定”。

（三）其他未修改事项以2021年6月深圳市罗湖区人民政府核发的本项目规划批复及2023年7月规划修改批复内容为准。

蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡（其中不含移交政府的商业用地6500㎡）,地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率13.75，加上地下商业建筑面积177100㎡，地下公共配套建筑面积6000㎡，总建面约273万㎡。

项目整体规划，共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

二期按片区划分，设置子项目D（南村片区）、子项目E（南村东片区）和子项目F（滨苑片区）三个子项目；子项目C则由一期调至二期。

修改后，一期包含子项目A、B，二期包含子项目C、D、E、F，三期则仍为晶都片区。另外，为保障公共利益，子项目C的规划嘉宾路移交用地须在一期的子项目B签订土地使用合同前完成用地移交手续。项目须按文件落实二期教育设施建设的绑定责任。

蔡屋围片区可谓是深圳的地王片区，深圳曾经的地王——地王大厦和京基100都诞生于此。其中，深圳原地标建筑晶都、寰宇大厦原址上，也将诞生两座新的深圳地标建筑。

不少被拆改的建筑还是深圳立市以来为人熟知的城市地标，如此魄力非一般城市更新项目可比拟。

整体改造后，将形成总建面约273万㎡的超级城市综合体，全新的都市封面。

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