这大概是对房地产影响最大的一份文件了。
5月15日，国家发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》。5月20日，国新办举行新闻发布会，住建部等四部委解读这份文件，并提出部署落实的路线图。这个文件的层级非常高，由中共中央办公厅和国务院办公厅联合发。不过，很多人可能没有体会到这个文件的重要性。
研读其中的内容，最重要的一个信号就是：城市建设由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重。用老百姓听得懂的话来讲，过去的城市建设，主要是在填充建筑物，搞“摊大饼”。但是，萝卜快了不洗泥，很多物业空置、土地利用也不好，未来要转向存量利用。
对房地产来说，告别大规模“供地-建设-卖房-供地”的模式，告别增量为主，转向存量盘活为主。
而且，还有两个重要信息：一是文件还提出，建设可持续的城市更新模式（事实上，这是党的二十届三中全会提出的）。这意味着，城市更新不是三年五年的事情，而是长期要干的事情；二是到2030年，形成完善的城市更新体制机制，城市开发建设方式转型，初步见到效果。
可以说，从现在到2030年，要把城市开发建设方式，从“增量建设”转型到“存量利用”，并打造为城市新的增长动力。估计，下半年的中央城市工作会议，会有更细的安排！
由此，痛彻心扉的调整开始了：不管是地方政府的运作模式，金融机构的授信和风控标准，开发商的财务模型、动力机制，甚至是每一个市民对城市、地产的认知等，都要经历理念上的洗礼。
站在过往的视角来看，一谈到城市更新，不管是旧城改造、城中村改造、旧工业区改造等等，第一印象往往和房地产联系起来，甚至可以说是地产的增长动力。因为，拆迁带来的是宝贵的地产机会。
比如，城中的一块地，地产商早就看上了。绑着红丝绸的开工铁锹，掀起第一锹土的那一刻起，带来了暴发户、带来了资金投入，连同相当给力的规划蓝图，还带来了对未来房价的涨幅憧憬。
当然，这是老黄历了！
细看城市更新的新文件，我们发现，不仅要告别大拆大建，而且浓墨重彩地强调，“不能拆”：
比如，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居，禁止拆真建假；
比如，即便是C、D级危房，也不是一拆了之，而是加固、改建、重建等多种方式；
比如，严禁以危险住房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物、历史建筑；
比如，即便是城中村，有的要拆，但前提条件是群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟。熟悉城中村改造的都知道，当前的环境下，满足这三个条件的有多少！
其实，地方是很愿意搞拆迁的，一拆一建，不仅GDP效果好，而且城市界面也迅速改观，短期内楼宇经济也很突出，可谓“用力最小、效果最大”的政绩模式。那么，为什么不搞拆除呢？
一方面，这20年的房地产发展，让物权深入人心。拆别人的房子，不管什么性质，都要给补偿，还要搞花钱把基础、市政设施补上来。钱从哪来？过去，房地产买单了，而且房价确定性上涨的预期下，开发商老板拉大旗，一众社会资本涌进来，大家共担风险，共同分享房价收益。
现在，这个逻辑搞不下去了，社会、市场资本不愿做。地方政府可以做，也可以通过人为描绘的规划蓝图，做出一版资金平衡的方案。但明眼人都知道，这是不可能平衡的，无外乎做大了当期的GDP业绩，但推高了未来的债务。在杜绝新“隐债”的硬约束下，拆迁无法搞下去了。
另一方面，不管如何搞资金平衡，大平衡VS小平衡，本地平衡VS跨期平衡，短期平衡VS长期平衡，都逃不开最终要通过卖地、卖房来平衡的套路。住房供求关系重大变化，这已是上上下下的共识了。继续搞拆迁，大量回迁房和商品房会进入市场，也必然会恶化房子的供求关系。
表：深圳南山粤海街道翰熙典居旧改总平面图变更情况
数据来源：深圳乐居公众号
这样的话，房价止跌回稳也就难了！
本质上讲，近年来各方救市力度不可谓不大，但楼市止跌回稳的局面脆弱，直接原因就是供应量实在太大了，而且是同质化供应、片区内超量供应。同时，还要保持房价稳定。试想，在基本面（收入、就业、预期、转型）不佳的情况下，无序的供应袭来，止跌回稳的难度很大。
可以讲，城市更新强调禁止大拆，甚至能不拆就不拆（除危房、违法建筑等），遏制住过多供应对资产价格的冲击。另外，拆除式更新往往带来的是高密度、高容积率，宜居性差、维护成本高。在低容积率（3.0以下）成为增量供应主流的情况下，更新新政也避免了低效供应、杀价竞争。
当然，告别大拆大建，从源头上堵住过多供应、同质化供应，甚至无效供应，这是城市更新新政的一个影响。
不止于此。更重要的影响，就是存量物业功能再造、盘活运营。可以说，房子供应太多了，让市场关上了门，但存量物业亟待运营和盘活，给市场开了一扇窗。过去，开发商的能力体现，就是看谁能建高大气派的楼宇。现在来看，这不是什么能力，200名开外的开发商也能干这个事。
现在，真正牛逼的开发商，就是运营商：
比如，改变招商策略，降低空置率
比如，废旧的锅炉房，转化为便民超市
比如，废旧的厂房，转化为创业创新高地
比如，工业遗存，改造为文旅网红打卡点
比如，久盘不活的低效楼宇，植入新业态，提升活力
比如，改善物业满意度，提高缴费率
比如，地上和地下空间的复合利用
比如，一栋建筑同时解决居住、创业、休闲娱乐等复合功能。
......
更牛逼的开发商是什么？
就是对某一个片区的物质空间、社会形态、功能业态等，进行全面再造，对其中的街区、厂房、车站、楼宇、文旅资源、公共设施，进行一体化的、全新城市设计，植入新业态、新功能、新场景等，进行功能整合、运营协调、肌理融合，提升人气、烟火气，产生可持续的现金流。
最终，形成居民或业主、游客和消费者、商家和厂商共赢的局面。
当然，政府在其中会扮演先行者的角色，就是扫清市场的障碍。推进危险住房改造，更换小区老化的管线管道，守住安全的底线；配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施；城市排水、燃气、供热等地下管网更新改造；修复城市生态系统，保护传承历史文化等。
政府“市场清障”的角色定位，一是靠城市更新的专项规划，一张蓝图绘到底；二是靠财政资金四两拨千斤的作用。比如，中央预算内投资专门设立城市更新专项。通过系统的规划、财政资金的精准投入，直接带来空间价值的提升，资产、资源价值的提升，也创造出社会资本进入的机会。
这就是城市更新的新模式！
穿透来看其中的逻辑，发现一条很清晰的主线：
那就是，将城市更新置入到国内大循环的架构中！具体来说，也就是通过公共服务补短板（安全短板、市政短板、公共服务短板、功能短板等），土地和物业的功能再造和盘活利用，物业盘活与人气激活、消费激活、新业态创造和产业转型统筹推进，修复就业、收入和预期等基本面。
图：国家推进城市更新行动的概览图
就房地产来说，无论是老旧小区改造、还是完整社区建设（比如增补养老、助残、托幼等“一老一小”设施），城市更新直接效果，就是原来低效供应甚至空置的房子，现在可以利用了。
比如，老旧小区更换了水电管气路等管线，修缮了楼道、外立面，增设了停车场，加装了电梯。其带来的直接效果就是，原来卖不掉、租不出去的房子，现在能卖掉了、能租出去了；原来不愿意装修的房子，现在业主愿意装修房子；楼下的商铺，原来生意不好，现在也好起来了。
不久前，笔者去某四线城市老城区调研，某开发商告诉我，他们这片的老旧小区改造以后，对楼盘销售不利。因为，本来打算买房的业主，因为小区改造好了、能凑合居住了，现在不买房了。
其实，话应该这么讲，原来的房子实在住不下去了，不得不买。但是，对于这些业主来讲，旧房子很难卖得掉，要买新房，就得咬牙负债、就得节衣缩食。即便对新房有刺激，但不是可持续的场景、不是健康的买房行为。因为，节衣缩食、咬牙负债，对整个社会消费和就业是不利的。
久而久之，房地产也不可持续。这是当下的基本面和房地产两方面无法良性循环，相互冲击对方。国家希望看到的，就是居民在体面居住、合理消费、充足就业上的兼容和循环。包括老旧小区改造在内的城市更新，目的就是要创造出基本面和房地产良性循环、相得益彰、相互支撑的图谱。
总的来看，不管是市政补短板、公服补短板带来的建筑建材的需求，新型材料、建造技术的可应用，老旧小区改造带来的房屋租赁或交易、二次装修、智能化等；完整社区建设带来的养老服务、家政服务、激活生育意愿；存量物业盘活带来的烟火气、人气，创业创新和文旅流量等，这些都是房地产产业链条长、带动性强的体现，也是对房地产支柱地位正本清源的认识。
因此，如果看近期房地产的有关政策，发现思路发生了改变。尽管还要不遗余力地去救助，但事实上只能发挥“托”的作用。因为，无论跳出房地产看基本面，还是从行业本身的供求关系，太难了！
因此，近期思路发生了改变。比如，财政政策、货币政策工具创新，支持生育养育、就业和社保，比如5月7日金融部门推出的“一揽子金融政策”。新时期的城市更新，其思路也是一脉相承的，从充分激活国内大循环的角度，瞄准城市更新的工作基调，从而创造房地产的新空间。
对房地产企业来讲，尽管近期改善型住宅、第四代住宅，销售不错，但事实上，这类高端改善是“小众化”的，需求潜力是有限的。各地都搞，各个区都搞，很快就从蓝海进入到红海了。
因此，存量时代是不可避免的，行业内卷也是必然的。谁能把运营新模式跑出来，谁就能赢得未来。这其中，城市更新也会带来很多支持政策，比如复合用地、规划调整、容积率奖励和转移、低效用地开发；财政支持方面，以项目为单位，中央会有多项补助资金、特别国债或专项债。
近期，还有一个新现象，就是存款利率进入“1%时代”，已低于热点城市的租金回报率了，未来还会更低。再加上，城市更新带来的空间资产、资源价值的提升，为基础设施REITs和资产证券化产品的大规模使用带来了场景。可以讲，REITs能否使用，关键看是否进入了存量时代。
目前来看，这个时代已经来临了。REITs本身和存量资产盘活、更新、改造、运营联系紧密，经营性资产的整体资金回收，预计将经常性依赖于REITs市场（包括类REITs和私募REITs市场等）。这有利于带动社会资本、居民资金进入存量物业市场，共同探索存量时代的价值新蓝海。
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