李宇嘉地产笔记出品丨ID：liyujiadichanbiji
6月13日，国常会对房地产做了新的表态！
结合不太理想的5月份房价数据，地产供需两端的调控，可能有重大变化：
先谈供给侧，会议强调了扎实有力推进“好房子”建设。但注意的是，国家这里提到“好房子”，要纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。这与近期各地大范围推行的“好房子”，如所谓新一代住宅、高端改善产品，可能是完全不同的。
不久前，在《住宅项目规范》满月之际，住建部召开发布会，明确表示了几点：
一是，对什么是“好房子”，做了正本清源的阐述。
建“好房子”不等于建“大房子”“贵房子”，而要通过好设计、好施工、好材料、好服务等，解决居住痛点问题，全面提升住房品质。不同地区、不同面积、不同价位都应有不同的“好房子”。
二是，对“好房子”的标准，再次做了阐述。
即，“好房子”是 有标准的，不是随便拿来标榜的。需要通过完善标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面的标准，来引领和支撑“好房子”建设。
三是，对违反工程建设标准的行为，进行处罚。
下一步，住建部将指导地方标准，加强对《规范》实施的监督检查，包括工程项目的设计、施工、验收等是否符合标准，工程项目采用的材料、设备是否符合标准等，及时通报违法违规行为，依法对违反强制性标准的行为进行处罚，推动《规范》的落地实施，真正发挥其标准引领作用。
关于“好房子”，近期有两条推进路径：
一是，在国家层面，以5月1日生效的《住宅项目规范》为代表，主旨是提高住宅供给的底线标准，比如住宅高度、层高、隔音、降噪、电梯配置等，都须满足“不低于”某一标准，目的是提升全体居民的居住福祉。因此，新房要建成好房子，保障房、老旧小区也要建成或改成好房子。
这就是，住建部所讲的不同地区、不同面积、不同价位都应有不同的“好房子”！
二是，在市场层面，以近年来风起云涌的所谓第四代住宅为代表，主旨是提高住宅的品质，满足改善型住房需求。比如，高得房率、大阳台、大飘窗、大露台、空中花园、高档建筑材料，社区中有园林景观、水系景观。实践中，开发商在这些方面不断拔高标准，甚至到了内卷的地步。
如果说，国家层面的“好房子”是拔高底线标准，那么市场层面的“好房子”则是拔高上限标准。
本来，这是供给侧改善的良性图谱，即从底线到上限的标准拔高，不仅通过优化供给激发需求，而且带动住房改善、促进消费循环。但实践中，明显走偏了，不仅让“偷面积”合法化，损害公共空间利益，而且价格竞争的恶性内卷，对存量市场造成巨大冲击，影响到止跌回稳大局。
且听一步一步道来！
第四代住宅或高端改善的诞生，有两个催化因素：
一是，市场进入深度调整期，开发商层面的竞争延展至产品端，即推出新产品，以获得竞争优势；
二是，也是最重要的，就是各地打造高品质住宅，优化居住空间布局和规划指标，放宽阳台、飘窗等计容规则。
表：2024年很多城市调整住宅建筑设计标准和计容规则
数据来源：中国指数研究院整理
从高质量发展来看，增加户型功能（比如阳台、花园、飘窗等），并没错，但实际操作中，很多变味了！
比如，开发商将阳台、花园等不计容的赠送面积，纳入实际使用面积。报建时，图纸是规范的，但客厅部分面积以阳台名义报建，主卧和次卧定制衣柜位置以花园报建。报建以后，房企按照与购房者约定，进行二次拆改，给入户花园、阳台等装上窗户，实现结构封闭，做成单独房间。
也就是，规划的功能并未兑现，异化为“偷面积”！
过去，“偷面积”隐藏在暗处，现在公开化了！
甚至，有项目大幅压缩电梯厅、走廊等公区，得房率提升至120%以上。但参观样板间时，不会感受到电梯厅等公区受到冲击；部分开发商利用飘窗增加套内户型的使用面积，压缩户与户之间的间距，导致天井的宽度从2.4米压缩至1.4米（规定不能小于2.4米），形成安全隐患。
当然，很多产品在户型设计、园林景观、社区服务、建筑用材等方面，品质提高了。过去，老百姓愿意付出真金白银，但很难买到好产品，现在有了这类产品，这就是真正的高质量，我们要认可。但不容忽视的是，借高质量、“好房子”之名，违反设计标准，行“偷面积”之实。
当下，改善型需求潜力很大，但承担第四代住宅、高端改善宣称功能的产品，面积要在140平米以上，总价很高。笔者多次强调，这个面积段的需求是“小众”的。于是，为了扩大受众面，就衍生出了80-90平米做成3房或4房户型，实际使用面积超过100%，甚至能达到100平米。
当然，开发商这么做，也是在房地产进入存量时代、买方时代，购房者“有的挑、有得选”（在售新房、未开工项目、二手住房等）的背景下，为了获得最大的竞争优势，在提升品质的同时，祭出高赠送的利器，从而变相降低房价，形成“高品质、低价格”的综合性价比或质价比优势。
恐怖的是，这种优势是压倒性的！
具体来说，这样的操作，对存量市场（旧规新房、待开发地块、二手住房）形成了绝对优势，甚至是“降维打击”。于是，2024年大规模供地后，新规产品在今年二季度加快入市节奏，导致旧规下的产品不得不“以价换量”或滞销，二手房挂牌量快速攀升，交易价格下跌。
数据来源：wind
从上表来看，去年底到现在，正是新一代、高端改善型产品大规模上市阶段。同期，二手住房挂牌量也在快速上升。经历了2022-2024年连续三年的快速去化，依然没有阻挡住挂牌的热情。今年一季度，广州单月二手房挂牌增量一度超过2万套，5月份有所下行但依然超过去年下半年。
另外，近期二手房市场还出现两个新现象：
一是，二手房挂牌价格有所下行。如果将户型新颖、赠送面积考虑在内，加上开发商同质化竞争下“加速去化”的友好定价策略，二手房的劣势一览无余，这是近期二手住房价格跌幅扩大的主因。
二是，大户型二手房的挂牌量明显增加。高端改善的全面竞争优势下，豪宅片区遍地开花，改善型需求全面转向新房，大户型二手房在价格、户型、配套上的优势尽失，挂牌止跌或置换的需求增加。
图：5月份广州新增二手住房挂牌超过1.85万套（数据来源：广州链家）
影响还不止于此，计容新规前出让的地块（2023年及之前）、开工的项目、在售的产品，也面临背刺的境地。房企手上超过50%的库存（在售、在建、土储）是2020到2023拿地项目。痛处如出一辙，新规产品降维打击，前面的产品很难有竞争优势，要么降价、要么暂缓开发。
影响是一连串的。
如果占市场供应大头的二手住房、在售旧规产品面临困境，特别是以价换量时，整个市场的生态受到冲击，恶性竞争的回旋镖必然反射到新规产品自身。所以，我们看到，房价稳定的压力有所增加，很多新规产品去化率下降（有的只有30%），市场预期转弱，开工和投资等继续遇冷。
如果要反思，问题出在哪里，笔者认为就是恶性内卷！
褪去金融属性后，住房价格开始软着陆之旅，并向民生属性靠拢。于是，二手房挂牌量攀升、价格越来越亲民。民生导向下，刚需开始主导，并转向“低总价、低单价”的二手住房。但与此同时，后疫情时代、经济转型时代，地方对地产的依赖度并未下降，甚至还有所增加。
面对二手房分流需求的压力，需求骤降的压力，开发商层面开始内卷。而且，这种内卷延伸到了地方政府层面。很简单，对于地方政府来说，有能力、有意愿拿地的开发商，越来越少了，各地都在争抢。所以，土地市场进入“买方时代”。对于座上宾的开发商，就和地方政府讲条件。
在调整规划标准，特别是计容规则上，地方越开放、让利越大，就更有利于土地招商引资。于是，有的地方不断放松计容规则，阳台面积占比从20%提高到30%。甚至出现“一年迭三代”。
更重要的是，批后监管开始放松了。竣工验收后的“二次施工”，就在眼皮下发生。
这与2016-2021年“类住宅”泛滥时如出一辙。
这是典型的恶性内卷，即放松计容规则和纵容偷面积，形成竞争优势（本质上是价格优势），获得短期红利。
但恶性内卷的红利只是短期的。因为，这种竞争手法甫一出现，便迅速被其他城市、开发商所效仿，竞争优势即可被抹平。另外，二手房、旧规产品也迅速跟进价格竞争。市场是透明的，预期也被恶性竞争搞坏了。未开发地块或在建项目，主要是2024年之前的，就面临“未售先贬”的风险。
从刚刚发布的5月份数据来看，全国新房均价达到10126元/平米，环比上涨12%，连续2个月反弹，创下2月份以来的新高。但是，如果看新房指数，5月份环比下跌0.2%，且跌幅明显扩大。
数据来源：国家统计局
什么原因呢？改善新盘供给和销售增加，算简单均价的话，价格就上涨了。但指数考虑的是同质可比（不是简单平均），那意味着同一个楼盘、同片区同类项目，5月份销售价格下跌了。显然，可能是新盘同质化竞争，有降价现象；也有可能是旧规项目遭被刺，不得不以价换量。
传导下来，政策异动也扰乱了开发商对土地市场的预期。不仅开发商开工的积极性下降了，拿地的积极性也下降。因为，地方政府恶性内卷，越往后地块规划条件越好。对开发商来说，拿了地就得迅速开发（现在，新地块开发周期往往在半年以内），稍晚一点就被后续地块“背刺”。
或者，干脆就观望而不拿地！从中长期来说，这是个共输的结局。
回到国常会讲的“好房子”，并未谈到新一代住宅和高端改善，而是强调“好房子”要纳入城市更新机制加强工作统筹。也就是，纳入到以市政和公服补短板为核心的“四好”（好房子、好社区、好街区、好城区）建设，将存量房屋更新为“好房子”，这才是真正的供给侧改革。
也就是，形成不断迭代升级的多层次、不同价格梯度的产品体系。这样，才能激发住房需求潜力，包括租房和买房、新房和二手房、刚需和改善的循环，而不是后来者对前者形成碾压态势。
于是，政策开始调整了！广州等城市开始收紧计容新规审批规则。此次，国常会提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性。
估计，全国范围内的新规收紧，也不远了！
当然，最关键的是，要强化批后监管。但由于各地对房地产的依赖太重，批后监管又是个日常琐碎、监管成本很高的事情。从“类住宅”屡禁不止的情况来看，批后监管对地方短期是无利的。除非是各地是一盘棋，都执行同样的标准，都加强批后监管，否则博弈的最佳选择就是“抢跑”。
目前来看，国家已了解到了这些情况。因此，国常会提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性。也就是，在存量政策应出尽出，但市场止跌回稳的压力依旧大，必须考虑市场分化的最新情况，针对性地制定政策了。
比如，土地端有2024年新批的改善型地块，2022-2023年国企城投托底的高价地（70%未开工），也有近几年出让的非新规/半新规地块，还有2021年及之前旧模式下民企高成本拿的外围地块。
只有进行土地端的分类，才能施行收储、调整规划或用途、再开发（比如现房）、二级市场流转等精细化政策。
如果再分区域的话，就更复杂了。
再比如，新房有新规下的在售/在建新房，有旧规下的在售/在建未售新房，还有挂牌的二手住房，后者还要分老旧小区、“次新房”等。要实现止跌回稳，总量政策须要让位到结构政策。
比如，针对好房子的标准，既能打造高品质，激发改善，还能稳定市场情绪；
比如，针对配售型保障房，既能解决解决没能力“上车”（商品房）的购房需求，还不会影响商品房市场；
比如，针对现售的设计，既能改善供给效率，满足交付诉求，还能起到控制库存的效果，开发商参与的积极性还比较高。
所有这些，都指向政策实施的系统性、有效性，也关系到房地产止跌回稳的效果。
粤公网安备 44030402000760号
