来源：中指研究院
1月重点城市二手住宅市场交易保持活跃，其中上海、深圳、杭州等城市成交量环比增长，同时受春节时点差异影响，重点城市二手房成交量同比普遍增长；整体价格仍下跌，但跌幅较去年12月略有收窄，年初多数城市仍表现为“以价换量”。
政策层面，2026年1月1日，《求是》杂志刊发《改善和稳定房地产市场预期》特约评论员文章，具有标志性意义。文中强调“加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性”，并提出要“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，“政策要一次性给足，不能采取添油战术”。1月14日，财政部、税务总局、住建部延长换房退个税政策适用期至2027年末。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率、将商业用房最低首付比例降至30%。1月20日，自然资源部、住建部发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，围绕增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务及妥善处置历史遗留问题等六方面进一步支持城市更新措施落地。同时，市场消息证实，1月监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，对已进入融资协调机制“白名单”的项目，符合一定条件和标准的，可在原贷款银行进行展期，即相关贷款可展期5年。此外，据媒体报道，多家房企已不再被要求每月向监管部门上报“三道红线”指标，仅部分出险房企需定期汇报资产负债率等核心财务数据。
地方层面，北京采取正负面清单方式明确各类用地允许、禁止兼容内容和比例要求；上海试点收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点区域为静安区、浦东新区和徐汇区；武汉、沈阳、厦门等地优化公积金贷款政策；南京、银川等地发放购房补贴。另外，1月四川、浙江发行约105亿元专项债券收回收购闲置存量土地。
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▍1月十大城市二手住宅价格延续下行态势
图：2026年1月十大城市二手住宅挂牌均价及同环比
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图：2021年1月至2026年1月十大城市二手住宅均价及环比变化
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根据中国房地产指数系统百城价格指数，2026年1月，百城二手住宅均价环比下跌0.85%，同比下跌8.67%；十大城市二手住宅均价环比下跌1.12%，同比下跌8.15%。
▍北京：1月二手住宅成交量超1.5万套，价格环比降幅收窄
图：2021年1月至2026年1月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月，北京二手住宅成交1.5万套，受2025年12月“翘尾”收官影响，本月环比下降12.3%，由于2025年1月恰逢春节假期，成交量有所减少，本月成交量同比上升20.8%。价格方面，1月北京二手住宅价格环比下跌1.28%，同比下跌8.52%，年初价格仍承压。
图：2026年1月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍上海：1月二手住宅成交超2万套，维持高位，价格环比跌幅略有收窄
图：2021年1月至2026年1月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月上海二手住宅成交约2万套，环比增长0.9%，同比增长27.5%。价格方面，1月，上海二手住宅价格环比下跌1.22%，同比下跌7.61%，市场延续“以价换量”。
图：2026年1月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍广州：1月二手房市场表现平淡，短期价格仍有下行压力
图：2021年1月至2026年1月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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受市场观望情绪浓厚以及二手房挂牌量持续上升影响，广州市场去化持续承压，短期二手房价格仍面临调整压力。1月广州二手住宅价格环比下跌1.04%，同比下跌9.04%。
图：2026年1月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍深圳：1月二手住宅成交约5300套，价格环比下跌0.97%，与上月持平
图：2021年1月至2026年1月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月，深圳二手住宅成交5281套，环比增长6.9%，由于去年1月底处于春节假期期间，成交量有所减少，2026年1月同比增长16.0%。价格方面，2026年1月，深圳二手住宅价格环比下跌0.97%，同比下跌6.00%。
图：2026年1月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍杭州：1月二手房住宅成交环同比增加，价格环比跌幅略有收窄
图：2021年1月至2026年1月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月，杭州二手住宅成交5437套，环比增长7.5%，低基数下，同比增长19.7%。价格方面，1月，二手住宅价格环比下跌0.70%，环比跌幅较上月收窄，同比下跌6.00%。
图：2026年1月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍成都：1月二手住宅成交超1.7万套，价格环比跌幅扩大
图：2021年1月至2026年1月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月，成都二手住宅成交1.7万套，环比下降7.8%，同比下降0.4%，春节前市场活跃度有所回落。价格方面，1月，成都二手住宅价格环比下跌1.01%，同比下跌3.80%。
图：2026年1月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍南京：1月二手住宅成交量环比持平，价格跌幅仍较大
图：2021年1月至2026年1月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月，南京二手住宅成交6996套，环比下降0.62%，同比下降10.8%。价格方面，1月，南京二手住宅价格环比下跌1.25%，跌幅仍较大，但较上月收窄0.28个百分点，同比下跌12.81%。
图：2026年1月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍武汉：1月二手住宅成交约9000套，价格跌幅与上月基本持平
图：2021年1月至2026年1月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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成交方面，2026年1月武汉二手住宅成交9005套，环比下降2.8%，同比增长21%，市场运行基本平稳。价格方面，1月，武汉二手住宅价格环比下跌1.20%，同比下跌13.14%。
图：2026年1月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍重庆（主城区）：1月二手住宅价格环比跌幅仍超1%，但较上月有所收窄
图：2021年1月至2026年1月重庆二手住宅价格环比走势
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价格方面，1月，重庆（主城区）二手住宅价格环比下跌1.39%，环比跌幅收窄0.25个百分点，同比下跌9.75%。
图：2026年1月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍天津：1月二手房价格仍延续调整态势
图：2021年1月至2026年1月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
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价格方面，1月，天津二手住宅价格延续调整态势，环比下跌1.29%，环比跌幅有所收窄，同比下跌9.74%。
图：2026年1月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及同环比
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▍展望
整体来看，2026年初重点城市二手房成交量在去年低基数下同比显著增长，但价格仍延续调整态势。1月部分城市二手房挂牌量有所下降，反映业主预期略有改善，但需关注节后供给回升压力。趋势来看，受春节假期影响，预计2月二手房成交量将出现季节性回落，而价格调整幅度可能因挂牌活跃度下降而趋缓。随着政策效应显现及季节性需求释放，3月核心城市市场有望实现温和修复。
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