跌了几年，光明新盘几乎便宜了一半。
在高峰期2021年，随便一个项目售价都接近5万/㎡，总价几乎都是400万起。
▲当年的日光盘售价
而现在，光明新盘低至240万起买3房。甚至，有的项目已经开始宣传“0首付”了。
这和光明的供应量有关。
虽然2024-2025年，光明只卖了2宗地，但之前出让的大幅宗地+旧改，导致光明的库存并不少。目前，光明可售住宅约2600+套，但光明近期网签也就250+套左右。
算下来，去化周期超过10个月。
▲深圳市房地产信息平台
今年，光明潜在入市的项目有10个，合计接近8000套新房。当中只有4个是全新项目，其他都是在售项目要推新品。
同时，光明今年至少还要挂牌5宗宅地，今明两年的供应估计都不成问题了。
▲仅供参考，请以开发商公布为准
据我们观察，新项目的特点是：
1、地铁口/核心位置的项目越来越少；
2、新盘的户型、公区越做越好，容积率也在下降。
下面，我们通过实探，为大家介绍这些项目的具体情况。
塘尾
🏡润臻园+润锦园、🏡松茂御城2期
项目：🏡深铁阅洺境花园、
价格：总价240万起买3房
配套：13号线月亮路站、深实验光明学校等
塘尾片区属于凤凰街道，相比起凤凰城/光明大街/光明城等片区，片区存在城中村和工厂。但随着华润、深铁、松茂三大房企进驻开发，也带来了新的城市面貌。
▲月亮路站周边多个在建项目
配套方面，最具吸引力的是13号线二期北段月亮路站设在周边，可以直达南山，销售们都表示线路将会在6月开通。
教育也是亮点，深实验光明学校在周边落地分校，同时还在深中科学城学校学区内。
商业方面，润宏城自带约6万㎡社区级商业，让周边“三件套”齐备。
🏡润臻园+润锦园：
润宏城这个巨无霸项目，目前推出过润珑苑、润雅园等产品，目前在售润臻园，6月或加推6栋产品，润锦园目前刚出地面，今年有机会推出。
价格方面，可以参考目前在售的产品：
84㎡3房2卫约240+万起；
89㎡3房2卫约280+万起；
108㎡4房2卫约320+万起；
112平方米4房约400万起。
3房几乎是光明目前的“地板价”。
具体来看，户型基本是新规，80公分飘窗、2.4米阳台，属于多飘窗、大采光面设计。
▲新规户型，得房率较高
装修方面，也可圈可点，包含厨电/玄关收纳/卫生间收纳等。
▲项目交标样板间实拍
项目设计水平也不错，底商已经建成，入户大堂前采用水景隔离社区商业，内部设置泳池、运动中心等等。
▲底商已建成
小区最高53层左右、3梯6户，车位比超过1:1.1。
▲已封顶，建设外立面中
🏡松茂御城2期：
项目其实在去年就已经全部备案，但目前还有A/C/D/F座还没正式推出。
▲项目已是准现房
价格方面，可以参考已推楼栋：
81㎡3房2卫竖厅280万起、南北通约255万起；
89㎡4房2卫320万起；
109㎡4房2卫415万起；
135㎡5房516万起。
作为压了几年的旧规产品，算上赠送实用率能达到90+%，已经算不错了，89㎡还做到了4房，有个房间需要用阳台改造。
▲阳台改房间
社区虽然也有水景、泳池等，但公区的设计和落地都不如新出的项目漂亮。
另外，项目存在商品房、回迁房混住的情况，只是这部分回迁房是大绿本，不会和商品房抢市场。
项目也有自身优势：
1、非超高层，层高32层左右，梯户比2梯4户/2梯5户/2梯6户，楼间距相对开阔；
2、车位比超过1:2，几乎没有停车难题；
3、准现房，最迟春节前交付。
🏡深铁阅铭境花园：
项目刚刚出地面几层，估计要下半年才能入市。
▲深铁阅铭境花园出地面数层
项目就在月亮路站旁，是三个项目里离地铁站最近的，而且13号线是地下线路，没有地铁噪音。
据称，项目主推大户型，约96-150㎡的3-4房，另有260㎡的大户型，共约1348套房源，但目前未有具体户型图出来。
作为完全新规产品，项目得房率估计会在100%左右。
项目分为2个地块建设，西地块为一期、东地块为二期，共计8栋。
如果参考周边的价格+项目户型，上车门槛或是片区最高的，预计会在300万/套以上。
科学公园
项目：🏡满京华金硕瑞府
价格：总价340+万起买3房
配套：深外+南科大+深小附属学校、科技馆、美术馆等
科学城南侧的建设非常快，满京华金硕系列、深铁的2个项目，都在逐渐落成，加上科技馆、美术馆等慢慢建成，片区崭新靓丽。
▲科学公园南侧
片区几乎是光明目前的“顶配”，集聚了深外/南科大/深圳小学旗下附属学校，教育资源集中且优质。
目前，一线科学公园景观项目都已经建成，不会再有新增地块。
🏡金硕瑞府在深铁睿著广场、金硕和府背后，东西两边都是学校，对于有娃家庭来说上学很方便。
项目占地约1.1万㎡、总建面约10万㎡，由3栋44-48层的住宅组成，约690多户，配建一所9班幼儿园，车位比约1:1。
▲金硕瑞府已出地面30多层
项目将在5月左右，推出金硕瑞府约90-120㎡的3-4房。
目前价格暂未出来，可以参考金硕悦府：
约87㎡3房2卫，最低约340+万起；
约106㎡4房2卫，约428万起；
约116㎡4房2卫，约485万起；
约157㎡的5房2卫，约685万起。
另外，科学城南侧在售的还有深铁睿著广场，但去化已经超过6成，剩余房源不多。
新湖
项目：🏡越秀星科源启、🏡振业天境云玺
价格：约300万出头起买3房
其实包括科学公园在内，都属于新湖街道，但越秀星科源启在科学公园的东侧、振业天境云玺在南侧，离中心区有一定距离，片区情况不同，但共同优势是视野好、周边生态良好。
先说🏡越秀星科源启。
项目就在欢乐田园西面、科学公园北翼东南面，占地约3.8万㎡、计容建面约20万㎡，分三期建设。
目前在售的一期已出地面数十层，已经推了1栋一单元，接下来还有1栋二单元/三单元/四单元要入市。
▲越秀星科源启出地面数十层
价格方面，一单元目前：
约89㎡3房2卫，最低约300万起；
约112㎡4房2卫，总价约430万起。
项目的户型比较亮眼，约89㎡3房：
一个户型做到南北通，有独立的餐厅，最小的房间也有超过6㎡，加上进深0.8公分的L型飘窗，空间比较充裕。
▲89㎡南北通户型
89㎡还有一个户型做到了客厅L型采光，视野和光线非常好，能借助飘窗做沙发，让开间达到约4米。
▲项目创意展示空间实拍
项目一大亮点是公区设计非常漂亮，采用南洋风格，精致洋气。内部设有会所、泳池等。
▲项目会所
而且，作为非超高层，项目的梯户比2梯5户/2梯4户/3梯6户，车位比约1:1，是比较少有的低密度小区。
🏡振业天境云玺：
项目在新湖国防教育公园对面、华夏中学一路之隔，斜对面是金地峰境瑞府。
这是土拍而来的项目，由振业集团、天健集团、光明建发三大深圳国企联合打造。项目占地面积约3.5万㎡、体量10万㎡，是围合大社区，容积率较低。
目前，项目出地面5层，预计下个月开展厅。
▲振业天境云玺出地面数层
虽然还在建设中，但面积段已曝光：
约83㎡3房2卫；
93m-4房2厅2卫；
105m-4房2厅2卫；
115m-4房2厅2卫；
166m-5房2厅3卫。
户型跨度比较大，据称加上赠送面积后，得房率超过100%。比如83㎡能做到3房2卫，主卧含飘窗超过20㎡。
项目最大抗性是离地铁稍远，最近的光明大街站步行距离超过1公里，商业也需要去到COCO City，周边有待更新。
长圳
项目：🏡深铁瑞城
价格：约330万起买大三房
配套：6号线长圳站、约12万㎡商业、深中光明科学城学校、中医院等
作为超级大城项目，深铁瑞城一期已售，二期25栋4座/6座都已经推出，目前剩下5座和三期产品。
参考目前的售价：
96㎡3房2卫约330万起；
100㎡4房2卫约343万起。
项目最大亮点是社区大、园林大、配套好。占地约19万㎡、体量超过60万㎡，整体密度低、视野好、居住舒适度高。
项目紧临6号线长圳站，一站换乘13号线一期（已通车），对面有华润N次方公园，项目也自带约6万㎡的商业，周边还有深中光明科学城学校、深圳市中医院等。
这也是10大项目里唯一一个刚需“三件套”都是现成的项目。
另外，项目赠送的装修配置也不错，是少有的采用木饰墙面的项目。
▲项目交标
公明
项目：🏡龙湖观萃苑
价格：待定
配套：6号线红花山站、红花山体育中心、少年儿童图书馆、红花山公园等
项目位于公明中心区，周边居住氛围比较成熟，有宏发美域、宏发雍景城等小区，生活气息浓厚。
观萃苑是龙湖去年拿下的A627-0268宗地建设的项目，当时的拿地楼面价约1.2万/㎡，占地面积约2万㎡、总建面约9.2万㎡，容积率只有3.1。
▲观萃苑出地面数层
项目由总高25层的住宅组成，配建1所9班制幼儿园、菜市场等。目前出地面数层，预计5月入市。
据悉，项目主推89㎡3房2卫、110-120㎡4房2卫、135㎡4房3卫产品，但户型图还没出来。梯户比约2梯5户、2梯5户，车位比1:1左右。
项目将是公明第一个真正的新规产品，关注度较高。
周边配套齐全，有6号线红花山站、红花山体育中心、少年儿童图书馆、红花山公园、大仟里购物中心，以及公明中学、公明中英文学校等，比较宜居。
玉塘
项目：🏡星辉兰玉庭、🏡天樾和鸣花园
价格：240+万起买3房
配套：深圳技术大学附属学校、华中师范大学附属勤诚达学校、五指耙森林公园等
玉塘片区这几年出过不少新盘，但位置不集中，目前片区还是以城中村+厂房为主。区域暂时缺乏地铁，商业除了传统商场外，商业中心是勤诚达K+广场。
但片区的优势产业十分发达，玉塘街道GDP长期位居光明第一，有迈瑞医疗、深圳湾实验室等入驻，带来高精尖人才。
先看🏡星辉兰玉庭。
项目已经是现房，已推售1/2栋，目前还有3栋待售。
▲项目已是现房
价格可以参考在售房源：
约85㎡3房2厅1卫，总价约240+万起；
约94㎡3房2厅1卫，总价约282万起；
约113㎡4房2厅2卫，总价约332万起。
项目的户型实用率不如新规产品，但价格也是光明的“地板价”了，280+万就能买90+㎡的大三房。
项目优点：
1、现房，所见即所得；
2、32-33层、梯户比3梯6户，比较舒服；
3、车位比达到约1:1.35，适合自驾通勤的朋友。
配套方面，除了没有地铁，项目自带幼儿园，旁边就是玉律学校，周边有玉城小学（在建）、深圳技术大学附属学校(光明)，还规划一所九年一贯制学校。
周边还有南海百货，能满足基本的生活需求。
再看🏡天樾和鸣花园。
项目在御棠上府周边，是田寮社区土地整备利益统筹项目的住宅部分，目前还在基坑阶段，今年不一定能入市。
项目分为2个地块开发，08-01-1地块是天樾和鸣花园，占地约2.6万㎡，据悉，将建5栋超高层住宅、一所幼儿园；08-04地块将建写字楼，命名为“天锦大厦”。
在去年10月，项目动工，但目前还没出地面，项目的户型也还没出来。
价格方面，或许可以参考周边的御棠上府——约83㎡3房总价230+万起，单价低至2.8万/㎡左右。
配套方面，周边有九鸿世纪广场、金田湾购物广场满足消费需求。
总的来说，光明的新盘供应还算充裕，而且接下来还将供应新的地块，买房人可以好好挑选适合自己的产品。
粤公网安备 44030402000760号
