3月22日，位于深圳湾后海总部基地的顶级住宅项目深圳湾澐玺（备案名：后海沄玺花园）南区162套住宅结束选房。至此，该项目自2025年11月首开以来，累计销售金额已突破239亿元，成为深圳楼市近年来罕见的“现象级”豪宅盘。
南区开盘去化七至八成，亿元级单位售罄
深圳湾澐玺本次推出的南区2栋2单元共计162套住宅，户型涵盖216-430平方米的大平层，备案均价17.65万元/平方米，备案单价区间为15.03万-25.93万元/平方米，总价从3233万元起步，最贵的一套突破1亿元。
据项目官方公布的海报统计，加上2025年11月北区首推的销售业绩，全盘累计销售金额已达239亿元。
虽然开发商未对外透露南区具体的去化率，但根据业内人士推算，北区货值约180亿元，目前已接近清盘，累计销售约170亿元；本次南区开盘预计销售约70亿元，去化率在七至八成之间。
值得注意的是，本次南区推出的216平方米户型及408平方米的“亿元级”单位均已售罄。有市场人士分析，这意味着深圳顶级豪宅市场的核心购买力依然强劲，但整体去化速度已较首开时有所放缓。
295轮竞价拿地，双央企联合打造
深圳湾澐玺的土地故事始于2024年12月2日。彼时，华润置地与中海地产联合体经过295轮激烈竞价，以185.12亿元拿下南山区粤海街道T107-0107地块，溢价率高达46.3%，成交楼面价约70388元/平方米。这一价格刷新了深圳涉宅地块成交总价纪录，成为当年全国涉宅单宗成交总价地王。
项目地块位于深圳湾传统豪宅区，东侧直面深圳人才公园，眺望深圳湾海景，距离深圳湾1号直线距离仅约400米。
周边汇聚深圳湾万象城、海岸城等高端商圈，地铁2号线登良路站近在咫尺。
项目总占地约3.85万平方米，总建筑面积约26.3万平方米，容积率7.59，由五座150米至250米的塔楼组成，分为南北两区开发。由于地块不受“70/90”政策约束，项目得以打造纯粹的大平层产品。
首开热销130亿，网签转化率超95%
2025年11月30日，深圳湾澐玺北区首次开盘，推出348套住宅，户型涵盖209-1180平方米的大平层，备案单价14万-35万元/平方米，总价3000万元起，最高总价接近3.8亿元。
开盘当天，项目官宣去化约七成，销售额达130亿元。截至2025年12月31日，开盘首月已网签285套，去化率81.9%。其中，689平方米的6套大户型全部售罄，顶层两套千平级单位备案单价高达28万-35万元/平方米，总价超过3亿元，目前仍在待售状态。
截至目前，北区已接近清盘，网签率达95.4%。
值得关注的是，在深圳楼市整体低迷的背景下，深圳湾澐玺不仅实现了热销，还在南区开盘时实现了价格微涨。
南区整体备案均价17.65万元/平方米，略高于北区。但在开盘优惠方面，开发商给出了备案价直减100万元、准签98折，叠加首付比例折扣（三成99折、五成98折、全款96折）等优惠政策。
对比周边二手房价，深圳湾1号目前挂牌均价约20万-26万元/平方米，深圳湾澐玺折后最低单价约13.3万元/平方米，存在明显的价格倒挂空间。
利润空间待释放，公寓部分或自持
从成本端来看，深圳湾澐玺拿地总价185.12亿元，目前北区、南区住宅已累计销售239亿元，仅住宅部分已覆盖地价成本并产生盈利。项目南区还有一栋住宅未售，货值与本次推售的南区首推相当。
此外，项目的公寓部分已官宣引进丽思卡尔顿行政公寓品牌，开发商或选择自持运营。若未来公寓也入市销售，华润置地与中海地产在该项目上的利润回报将更为可观。
事实上，由于深圳多年来实行严厉的限价政策，豪宅项目利润空间被严重压缩，开发商打造高端住宅的动力不足，也在一定程度上影响了深圳高端住宅的产品品质。
深圳湾澐玺的热销与价格微涨，或将为深圳豪宅市场释放积极信号。
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