来源：普睿地产研究 丁祖昱评楼市
当前，我国房地产行业已从“增量扩张”阶段转入“供求关系重塑”的高质量发展新阶段。行业运行逻辑从规模驱动转向质量驱动，库存优化与供需适配成为关键任务。现阶段是政策引导与市场自我调节相互交织的关键时期，中央层面持续强调“控增量、去库存、优供给”，各地也围绕供地管理、存量盘活、需求支持等方面，积极推进房地产市场平稳健康发展。
这一导向已初见成效，从107个样本城市数据来看，存量住宅用地总面积由2025年初的6.23万公顷微降至2026年初的5.99万公顷，降幅约4%，土地源头的库存压力得到一定缓解。
存量住宅用地是未来新房供应的核心源头，其规模、结构及去化节奏，直接关系市场供应平衡与行业健康，也是衡量去库存成效、判断行业趋势的核心抓手。
从各地披露的结构性数据来看，未动工、已动工未竣工、未销售房屋土地三项核心指标，构成了较为完整的库存指标披露体系，它们分别对应远期潜在库存、“保交楼”规模和可售库存。
这三项指标的结构与变动，不仅能反映各地去库存的实际进展，更能帮助区分“真实去化”与“被动降库存”——前者依托市场需求消化，后者往往依赖停供、缓建等行政或市场手段，仅实现账面库存下降，并未真正缓解供需矛盾。
基于上述认识，本文以2025年初与2026年初全国107个城市的存量住宅用地数据为基础展开研究。样本覆盖一二线城市（21个）和三四线城市（86个），兼顾不同能级市场特征。
研究中，我们结合其中各城市新建住宅成交面积，辅助测算去化压力；同时选取若干典型城市，对其存量项目明细进行微观透视，以弥补宏观数据的局限性。全文遵循“总量变化—能级动向—城市分化—现状压力”的分析脉络，旨在系统呈现2025—2026年间全国不同城市住宅存量用地的变化特征与去库存节奏差异，以期为行业判断、企业决策与政策优化提供参考。
本文研究核心结论可概括为以下五点：
全国存量住宅用地总量调控成效显著，多数城市如期达成“控增量”目标，存量规模微降、项目品质提升，形成“总量收缩、优质补充”的良性态势；
2.存量用地结构呈现鲜明的此消彼长特征，长期潜在库存小幅增加、中期显性库存显著压降，保交楼工作从应急攻坚转入常态化推进阶段；
3.不同能级城市发展路径差异显著：一线城市主动扩容优化结构，二线城市结构调整但内部分化加剧，三四线城市全面收缩压降库存，形成梯次清晰的分化格局；
4.2025年“控增量”完成情况较为理想，超六成城市库存规模停止增加，茂名、陵水等城市成去库存标杆，北京、广州、杭州等核心城市库存增长源于城市发展需求，符合市场预期；
5.整体库存消化周期仍然偏高，城市间压力分布不均，不同能级、不同库存分型城市的去化压力差异显著，结构性失衡特征突出。
01
城市变化：多数实现“控增量”目标，库存规模得到有效管控
2025年以来，我国存量用地呈现“长期库存增、中期库存缓、保交楼规模稳”的格局。若将去化焦点集中于即期可售库存（未售部分）与部分亟待开发的近期出让地块，据样本城市新房交易数据推算，这部分核心库存的去化周期已缩短至四年左右。这表明，从中期市场稳定的视角出发，行业面临的实际可售库存压力已得到显著缓解。
本章将各城市存量用地相关指标的变化进行分析，探究各城市2025年以来去库存成效的差异，并结合其中较有代表性的城市，从项目微观结构出发，分析项目分布特征与开发状态、存量项目去化速度的关系。
超六成城市库存规模停止增加，仅少数一二线城市库存明显上升
2025至2026年，全国重点监测城市库存格局呈现显著的结构性分化。97个样本城市整体库存规模同比下降2%，整体变动看似温和，实际大部分城市均较好地达成了控库存目标：共有59个城市库存规模同比回落或持平，占比超过六成。其中茂名、重庆等11个城市库存减量均超100公顷，茂名减量达到215公顷，存量去化力度尤为突出。一线城市中上海库存同比降幅6%，在高基数下库存绝对规模仍减少91公顷。
另有19个样本城市库存规模增长不超过10公顷，苏州、厦门、海口、大连等均在此列，库存变动属于正常市场波动。以苏州为例，未开工项目用地减少18.8公顷，未售项目用地增加20公顷，净增长1.2公顷，体现为住宅用地正常轮动开发，库存压力并未显著抬升。
仅少数一二线核心城市库存规模明显上升：北京增加434公顷排在首位，广州、长春、合肥、南京、杭州增量均超200公顷，其中合肥同比增幅达112%，变动幅度最为突出。此类城市库存增长，主要源于近一年重点住宅用地集中出让。北京、广州、杭州作为2025年以来房企投资的核心确定性区域，存量住宅用地库存增加，也符合当前市场供给修复与投资聚焦的整体逻辑。
2.加快处置存量项目，广东茂名、海南陵水等库存规模显著下降
2025年以来，存量住宅用地库存处置成效显著，重庆、茂名等11个城市库存规模下降较快，近一年库存减量均超过100公顷，其中广东茂名、海南陵水、定安等城市表现尤为突出，库存同比降幅均超50%，成为全国存量去化的标杆。
茂名、陵水等：控增量、促竣工，库存大幅回落
海南陵水、定安及广东茂名、河源等城市库存之所以实现大幅下降，核心源于两大因素：一是大量在建项目竣工交付，不再纳入存量住宅用地统计范围，存量自然出清；二是严格控制新增宅地供应，从源头遏制库存增量。从公示的存量用地明细来看，茂名、定安2025年存量宅地实现0新增，陵水仅在2025年新签约8个宅地项目，合计占地仅18.2公顷，新增供给管控成效显著。
细分陵水新增宅地结构，呈现“中小体量、品质导向、区域适配”的特点：新增地块多为高品质袖珍地块，其中约三分之二布局于椰林镇，重点补充本地刚需及改善型住房供给。其中，椰林镇2024-70、2024-71两宗地块由海南铂瑞置业以7.8亿元竞得，虽溢价率仅1.7%，但历经14天133轮竞价才最终成交，体现了理性市场环境下的激烈竞争。两宗地合计占地9.4公顷，容积率均为2.5、限高60米，业内普遍期待其打造优质居住产品。其余地块分布于新村镇、英州镇，结合区域旅游资源，兼顾刚需与度假属性。整体来看，陵水新增宅地布局契合“控增量、优供给”的调控导向，也反映出房企在海南县域市场聚焦中小体量地块、规避开发风险的理性布局逻辑。
重庆：新增供给发力下，库存仍实现稳步下降
作为二线城市中降库存成效最突出的城市之一，重庆2026年初存量住宅用地库存规模同比减少192公顷，较2025年初下降8%。这一成绩的取得尤为难能可贵——重庆在承担大量城市发展新增任务的同时，2025年新增住宅项目达50个、合计占地200公顷，新增供给与存量去化实现良性平衡。
从重庆2025年新增住宅用地特征来看，地块区位优势显著：核心区地块多紧邻地铁站点、成熟居住圈及城市核心道路，新区地块则依托科学大道、金开大道等骨干交通，结合生态、产业配套布局；同时，多个项目位于城中村改造、老旧片区更新范围内，兼具居住供给与城市功能提升双重属性，既完善了城市配套，也助力存量区域焕新。
需客观看待的是，当前重庆中心城区存量住宅用地库存规模仍达2160公顷，结合其年均400万平方米左右的住宅成交流速，库存去化压力依然存在。从库存形成时间来看，核心存量主要集中在2020-2021年间，这两年的库存占比达40%，是当前库存压力的主要来源。为进一步推进存量处置，2026年初重庆宣布启动大规模存量闲置用地回收工作，拟收回土地101宗、总价145亿元，其中48.6亿元用于市九区土地回收，预计将推动2026年库存规模进一步下降，持续优化库存结构。
3.小结：库存管控成效显著，核心城市投资机会凸显
从个体城市视角来看，全国重点监测城市的存量住宅用地库存调控已取得显著成效，97个样本城市中，78个城市实现库存规模回落或仅仅小幅增长，如期达成“控增量”核心目标。茂名、重庆、陵水等城市更是成为去库存标杆，通过控新增、促竣工的双重举措实现库存大幅下降，重庆更是在新增供给发力的背景下，实现存量去化与城市发展的良性平衡。少数一二线核心城市库存规模明显上升，其中6城增量超200公顷。但北京、广州、杭州的库存增长并非市场压力所致，而是源于城市更新推进、保障房布局及优质住宅项目开发的客观需求，契合市场供给修复与投资聚焦的逻辑，不仅为市场带来了强确定性的投资机会，杭州更凭借高溢价宅地出让成为稳市场的标杆，其优质项目的新增供给对市场稳定具有积极意义。
仅长春、南京、合肥等少数城市，新增宅地多由地方城投托底竞得，项目市场化运行比例偏低，叠加当前住宅成交流速调整，2026年仍需审慎把控新增住宅项目供给节奏，避免过度供给影响市场预期，库存调控与市场发展仍需因城施策。
02
库存压力：消化周期偏高、结构分化，更需因城施策去库存
为进一步解析当前各城市所面临的库存压力，本章进一步结合各地出让住宅用地容积率、新房成交规模计算消化周期，进行深度解析，兼顾数据对比与原因剖析，凸显行业分化的微观逻辑。
1.平均消化周期达5年：“严控增量”新规下，还需加力推进盘活存量
根据披露新房成交数据的67个城市进行测算，2026年初样本城市存量住宅用地中的库存建筑面积为5.6亿平方米，以当前销售速度估算，去化周期约为5年。若计入已竣工未售的现房库存，全口径去化周期预计将达5.6年左右，明显超出3-4年的健康区间，整体库存压力依然突出，深化存量用地管控势在必行。
2026年3月，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确两大核心约束：一是年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，二是新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。这意味着房企经营性开发将全面转向挖潜存量，参与保障性住房等民生项目成为主流方向；地方供地则与存量盘活成效直接挂钩，盘活速度成为城镇建设用地供给的核心制约。文件同时对闲置用地处置、省级指标统筹、零星用地支持作出细化安排，进一步夯实了“存量优先”的制度基础。
在上述政策强约束下，叠加当前存量住宅用地规模普遍偏高的市场现状，预计各地将持续加大存量用地盘活力度，这也将成为“十五五”期间决定住宅用地供给质量、保障房地产市场平稳运行的关键因素。
2.典型城市中、长期压力深度分化，更需因城施策精准去库存
细分到城市层面，各城市在“长期潜在库存”（未动工）与“中期库存”（已动工未售）上的压力差异，直接揭示了其市场核心矛盾与调整重心的根本不同。
一线城市：中期库存稍高，长期潜在压力可控。北京、上海、广州三城表现出高度一致的特征：潜在库存消化周期分别为2.0、1.3、1.4年，处于绝对低位；中期库存消化周期分别为4.4、3.8、2.4年，构成其5年左右整体去化周期的主要部分。这也印证了核心逻辑：在坚实需求支撑下，市场正有序消化包含高品质住宅及保障房在内的在建库存，而未动工土地储备相对其巨大的市场容量并不过剩，远期供应风险整体可控。
然而，二三线城市则呈现出截然不同、更为复杂的压力图谱：
“双高”压力型：全面承压，化解任务艰巨。以文昌、九江、南平、抚州等为代表的一批城市最为典型。其潜在与中期库存消化周期双双超过10年，甚至高达数十年（如文昌中期库存周期达69.5年）。这表明其不仅现有项目销售极其缓慢，未来还有大量未开发土地积压，市场已陷入“既难消化现在，更难面对未来”的深度困境。此类城市是去库存与风险化解的绝对重点。
“中期高、长期低”型：加强在建项目去化是核心任务。以北海、定安、永泰及二线城市中的福州为代表。其潜在库存已近乎清零（周期为0或很短），但中期库存消化周期高达7-10年。这意味着其土地供应已实质性停滞，所有压力都集中在已开工的存量项目上。当务之急是通过一切手段加速现有项目的销售与资金回笼，避免形成“烂尾”风险。
“中期低、长期高”型：警惕远期供应风险。以镇江、漳州、长春、无锡、常州、南京等城市为典型。其已开工项目去化相对顺畅（中期周期多在2-5年），但未动工土地规模巨大（潜在周期多在5-9年）。这类城市当前销售压力看似不大，但庞大的土地储备如同悬顶之剑，若未来不加以严格管控和有序转化，极易形成新一轮库存积压。
“双低”健康型：市场处于良性循环。以成都、厦门、温州、银川、惠州等城市为代表。其潜在与中期库存消化周期均低于2年，甚至低于1年。这类城市（主要集中在核心二线及部分经济活跃的三线）市场供需关系健康，存量土地处于快速周转状态。它们的任务是在“严控增量”的约束下，精细化管理稀缺的新增土地资源，并积极探索存量提质更新。
在此背景下，政策资源与工具更需精准投向不同象限：对“双高”城市需介入重组与债务化解；对“中期高”城市应聚焦交付与促销支持；对“长期潜在库存压力高”城市则需严控供地并推动存量转用途。识别城市所属的“库存压力象限”，应成为所有市场参与主体制定决策的首要步骤。
3.小结：整体库存压力凸显、城市间结构分化，还需因城施策精准盘活存量
2026年初，典型城市的整体库存压力仍处于高位，从67个样本城市测算数据来看，存量住宅用地库存建筑面积达5.6亿平方米，相关去化周期约5年，计入现房库存后的全口径周期更是达5.6年，显著超出3-4年的健康区间。2026年3月自然资源部新规明确了“严控增量、盘活存量”的核心导向，将新增建设用地与存量盘活成效挂钩，行业开发全面转向存量挖潜，盘活存量也成为“十五五”期间保障房地产市场平稳运行的关键。
同时，库存压力的结构性分化特征贯穿于不同能级城市之间，一线城市压力集中于中期库存，长期库存去化周期处于低位，二线城市库存结构最均衡、去化压力最小，三四线城市则面临长期与中期库存双高的困境，各能级城市需结合自身库存特征制定差异化的盘活路径。
细分至典型城市，库存压力更是呈现出四类鲜明分型，“双高”压力型城市全面承压，是风险化解重点；“中期高、长期低”型城市需聚焦在建项目去化防烂尾；“中期低、长期高”型城市要警惕远期供应过剩风险；“双低”健康型城市则需精细化管理土地资源。
整体而言，虽然控增量目标完成情况较为理想，但实际面对的库存压力仍不容忽视。当前存量住宅市场库存压力呈现出显著的结构分化，无论是不同能级城市还是不同分型的典型城市，都需立足自身核心矛盾，精准匹配政策工具与盘活策略，因城施策成为化解库存压力、优化库存结构的核心原则。
03
趋势展望：存量时代下住宅用地市场的分化与优化路径
本文通过对全国百余个城市存量住宅用地的规模、结构、库存变动及消化压力展开全维度分析，清晰勾勒出2025-2026年初我国住宅用地市场的核心特征与分化格局。在“控增量、去库存、优供给”的政策主线之下，行业已步入明显的存量时代，土地市场的总量调控初见成效，但结构分化、能级差异、城市异质等问题成为后续发展的核心矛盾。本章节将梳理市场整体发展趋势，提炼不同能级与城市的发展启示，并结合行业痛点提出针对性政策建议，为存量时代住宅用地市场的平稳发展提供思路。
整体趋势：总量调控见效，结构分化成核心特征
2025-2026年初我国住宅用地市场的核心发展趋势可概括为总量微调趋优，结构分化凸显，库存压力呈结构性分布。从总量来看，全国107个样本城市存量住宅用地总面积同比微降4%，项目数微增2%，平均单体项目规模收缩6%，形成“总量收缩、优质项目补充”的良性态势，各地通过严控新增供地、盘活闲置用地，切实达成了“控增量”的核心目标。从结构来看，存量用地呈现“长期潜在库存增、中期显性库存降、保交楼规模稳”的格局，未动工土地同比增长6%，主要源于核心城市优质宅地的有序供应，而已动工未售土地同比下降7%，三四线城市成为中期库存去化的主力，保交楼规模小幅下降3%，相关工作从“攻坚战”转入“常态化”。
从库存管控成效来看，超六成样本城市实现库存规模回落或持平，茂名、陵水、重庆等城市成为去库存标杆，仅少数一二线核心城市库存明显上升，其中北京、广州、杭州的库存增长源于城市更新与保障房布局，符合市场发展预期。从消化压力来看，样本城市存量住宅用地平均去化周期达5年，超出健康区间，且不同类型城市之间呈现显著的结构性分化。
2.发展启示：不同能级与城市的差异化发展逻辑
我国房地产市场的能级分化与城市异质，决定了存量住宅用地的开发与库存管控无统一模式，从本次分析中可提炼出不同能级、不同库存特征城市的差异化发展特征，为后续市场发展提供参考。
对于一线城市，需求韧性充足是核心基本面，“总量扩容+结构优化”的发展路径具备可行性。一线城市存量用地规模的适度增长与库存上升，并非市场压力所致，而是源于城市更新、保障房建设的客观需求，且未动工土地多为优质储备，中期库存去化与市场需求相匹配，属于良性积累。这启示一线城市可继续依托需求优势，在严控低效供地的前提下，有序释放优质宅地供应，重点提升保障房、城市更新用地占比，通过优化供给结构稳定市场长期预期，同时合理把控项目开发节奏，加快已动工项目的去化效率。
对于二线城市，内部分化是当前最核心的特征，需按城市基本面采取差异化策略。成都、杭州等强二线城市凭借产业与人口优势，可效仿一线城市适度增加优质土地储备，兼顾库存去化与城市长远发展；而长春、沈阳等偏弱二线城市，需严控远期土地储备规模，避免潜在库存过度累积，同时将工作重点放在中期库存去化与保交楼上，通过优化供地结构、激励项目促销缓解市场压力。此外，二线城市整体已实现“中期库存减压、远期库存增长”的结构调整，这一思路可继续坚持，逐步实现库存结构的优化升级。
对于三四线城市，“全面收缩、压降库存”是现阶段的合理选择，也是全国去库存的核心抓手。三四线城市存量用地规模、库存规模、保交楼规模均实现同比下降，其成效主要源于供应端的理性收缩，而非需求端的强劲复苏，这启示三四线城市需继续坚持“按需定供”，不再盲目扩张土地储备，同时聚焦中期库存去化与保交楼常态化，通过政策激励推动已动工项目销售回笼资金，夯实民生保障基础。而对于库存压力已显著缓解的三四线城市，后续可逐步探索存量用地提质更新，结合本地产业培育住房需求，避免市场过度收缩。
对于不同库存压力分型的典型城市，需紧扣自身核心矛盾制定策略：“双高”压力型城市是风险化解的绝对重点，需优先推进债务化解与闲置用地处置；“中期高、长期低”型城市需集中资源保交付、促去化，避免在建项目形成烂尾风险；“中期低、长期高”型城市要严控新增供地，推动未动工土地转型或整合，警惕远期供应过剩；“双低”健康型城市则需精细化管理稀缺土地资源，积极探索存量提质更新，维持市场供需的良性循环。
3.政策建议：深化施策精度，夯实存量时代发展基础
在住宅用地市场步入存量时代的背景下，后续政策需紧扣“结构分化”这一核心矛盾，从施策精度、数据基础、盘活配套三个维度发力，将“因城施策”向更深层次推进，同时补齐市场发展的基础短板，推动存量用地的高效盘活与市场的平稳运行。
（一）深化施策精度，按库存结构细化政策抓手
“因城施策”是当前房地产调控的核心原则，在存量时代，同一城市内部的库存结构、开发状态、压力分布也存在显著差异，更需进一步细化。一方面，针对不同库存结构的城市，围绕“长期潜在库存”与“中期显性库存”制定差异化盘活重点：对长期库存偏高的城市，严控新增宅地供应，加快闲置未动工土地的处置、转型与整合，探索用地性质灵活调整；对中期库存偏高的城市，出台针对性的去化激励政策，如优化限购限贷、给予购房补贴，同时保障项目建设资金，推动保交楼与销售去化结合。另一方面，针对典型城市的四类库存压力分型，实施分类精准施策，将政策资源向“双高”压力型、“中期高、长期低”型城市倾斜，重点推进风险化解、保交付与库存去化；对“长期高、中期低”型城市强化供地管控，对“双低”健康型城市则侧重土地资源的精细化管理。
（二）进一步提升土地存量数据的透明度与颗粒度，完善市场信息基础
本次研究仅能获取全国约一百个城市的存量住宅用地有效数据，在统计的300余个城市中，超六成城市未及时、完整披露相关信息，且部分披露城市的统计口径不统一、指标颗粒度不足，既影响市场主体的决策判断，也制约政策施策的精准性。
对此，需从国家层面推动存量住宅用地数据的标准化、常态化披露：
一是明确全国统一的统计披露口径，界定未动工土地、已动工未售土地、保交楼对应土地等核心指标的统计标准，确保数据的可比性；
二是提升数据披露的颗粒度，要求各地同步披露地块的出让年限、用地性质、开发进度、容积率、所属区域等细节信息，清晰反映存量用地的真实状态；
三是建立全国性的存量住宅用地数据平台，推动数据实时更新、公开可查，让房企、购房者等市场主体清晰掌握各地土地市场情况，减少信息不对称带来的决策失误。
粤公网安备 44030402000760号
