“五一”黄金周前夕，深圳出台楼市优化新政，过去限制很多人进入深圳核心区购房的门槛，基本消除了。
很多人的第一反应是，深圳楼市是不是又要全面回暖了？
老牛还是那个观点，深圳不是不会涨，而是很难再回到过去那种闭眼普涨的时代。
这一轮政策调整，本质上并不是简单的刺激，而是持续性的纠偏。是把此前过度收紧，过度行政化的调控逻辑，逐渐拉回市场本该有的状态。
商品房终究还是商品。而商品，就一定会被消费者货比三家。
过去市场最疯狂的时候，很多项目靠一个产业概念、一张规划图、一句未来潜力，就能轻松卖爆。
但现在不同了，这是深圳市场已经发生的深刻性变化。
所以，如今买房人比任何时候都更加理性，大家会看地段、产品、景观、户型、公区、使用率、开发商兑现能力、长期居住体验。
甚至会细化到梯户比、风雨连廊、转角飘窗、阳台尺度、车库归家动线、会所配置……从单纯认区位，转向认空间体验、审美、产品创新、居住舒适度等。
1、近期深圳顶豪热卖，其实已经说明了一切
近期深圳核心区几个高端项目的热卖，其实已经把市场风向说得非常清楚。
无论是宝中的海晏府、观潮府，还是此前的深圳湾澐玺、中信城开信悦湾、后海招商玺、深湾玖序等。
本质上都在说明同一个问题，深圳市场并没有失去购买力。只是购买力，正在快速向真正优质的产品集中。
这几年深圳高端住宅最大的变化是什么？
是开发商终于开始认真“卷产品”。从高使用率，到大面宽；从第四代住宅，到超级阳台；从270°转角飘窗，到低密小高层；从酒店式公区，到垂直绿化……
整个市场，其实是在不断迭代的。
2、接下来，深圳核心区还有这些哪些“顶奢”？
接下来，深圳核心区还有一批“顶奢”住宅将会释放：
观潮府（宝安中心区）
由华润与招商联袂打造。项目首批产品已于4月16日取证，首推3/5/6/7单元共222套住宅，开盘折后均价约14万/㎡，整体去化约90%左右，目前已进入尾盘阶段。
值得关注的是，项目后续还有1/2/8/9/10/11/12共七个单元待推出。作为宝中核心区少有的大体量高端改善供应，其后续动作依然是市场焦点。
深圳湾澐玺（后海总部基地）
华润与中海联袂开发，备案均价约18万/㎡。去年底首开当日销售即达130亿元，入市四个月两开两捷，累计销售超239亿元。
目前项目还剩最后1栋住宅待售，位于南区2栋1单元，共约89套新品。主力户型为建面约202-225-258㎡大四房，位居项目C位。相比此前的超大面积段，这批产品更接地气。
中信城开信悦湾（深圳湾东角头）
去年底首发156套房源，主力为302㎡、370㎡大平层，首开两小时便变现超百亿。其备案均价超24.4万/㎡，打破了深圳新房备案均价的天花板。
预计接下来将加推4单元共78套302㎡新品，这也是项目最后一栋300㎡面积段产品。剩余的1单元为512㎡超大平层，3单元为212-218㎡平层。
后海招商玺（后海居住区）
去年底首推1单元24层板式小高层，备案均价约14.8万/㎡，仅40套房源迅速售罄。
接下来将加推2栋新品，新增了建面约188㎡户型。相比首批，2栋总高41层，采用3梯3户设计，提供了更多样的户型选择。
中海安缇深圳（深圳湾超总）
地处深湾玖序东侧，为中海去年底新获地块。被视为二期，但从目前释放的gad杰地设计方案来看，这明显是一个融合了新加坡垂直绿洲与迪拜未来主义美学的全新顶级产品。
主打低密“空中墅岛”概念，主力面积段预计为202-293㎡，敢于直接以“深圳”命名的气场，足以说明其定位。
示意图，仅供参考
此外，
大南山板块的万星林花园、科技园的翰熙典居新品、前海妈湾的湾啟紫荆屿以及西丽桃源的珠光和山悦等，也都在蓄势待发。产品定位上，更接近普通大众的改善需求选择。
3、核心区就一定稳赢吗？
问题来了，核心区的项目，就值得冲吗？
事实上，产品在分化，所谓的核心地段也在分化。不管怎么说，最终拼的，仍然还是综合产品力。
很多项目虽然占据核心区位置，但产品依旧停留在旧时代。比如那些高密度、老户型、普通公区、缺乏改善体验、居住舒适度一般的，即便位于核心区，也越来越难获得高溢价。
反过来，一些真正认真做产品的项目，即便不在最核心的位置，市场同样愿意买单。
这几年深圳的新规产品，也确实在不断迭代。这也是老牛一直觉得，深圳楼市依然值得期待的原因。
一个真正健康的市场，其实不应该是大家一起涨。反而应该是，好产品获得溢价，差产品逐渐被淘汰。只有这样，开发商才会真正开始认真做产品。
同样的逻辑，其实不只发生在核心区。
非核心区，也一样有市场认可度很高的案例。比如拥有更高的空间利用率、更稳定的品质兑现、以及更成熟的生活氛围的。
当市场开始重新奖励那些真正有产品力、有兑现力、有长期价值的项目之时，才是深圳楼市真正进入下一个阶段的开始。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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