最近，深圳两区大面积将工业、商业用地调整为二类居住用地。这种力度的调规，在过往并不多见。
尤其是光明，仅4月30日，光明一次性对三个“片区”相关地块进行了调整，调出20多宗宅地，总计建面超240万平。
还有坪山的中集集团坪山生产基地土地整备利益统筹项目，一次性调出14宗住宅用地，总建面约197万平。
据不完全统计，加上之前的调整，今年深圳通过调规已新增了超500万平的住宅。（本文统计的数据仅供参考，具体以官方数据为准）
01
光明：
一天调出20多宗宅地，新增240万平住宅
先来看动作最猛的光明区。
就在4月30日这一天，光明一次性对三个片区进行了集中调整，合计调出超过20宗住宅用地，总建面超过240万平方米。
（1）公明北：40个地块调出8宗宅地，建面近100万平
4月30日，光明区[公明中心北地区]法定图则03-05等40个地块规划调整（公明街道下村社区土地整备利益统筹项目土地整备单元规划）。
项目留用土地拟选址于光明[公明中心北地区]法定图则03-05等10个地块，留用土地面积273864㎡，用地功能包括二类居住用地、普通工业用地等，规划容积1153698㎡，配建社区级配套设施和户外活动场地等。
此次调整出8个住宅地块，总用地面积267887㎡，二类住宅建面近100万平。
（2）公明田寮—玉律：调出12宗宅地，建面超140万平
4月30日，该片区对法定图则03-03等地块规划调整[通兴路（田寮段）及连片周边地块土地整备利益统筹项目留用土地土地整备单元规划]》进行了公示。
项目位于玉塘街道田寮社区，实施范围1055066平方米。
项目留用土地拟选址于[公明田寮—玉律片区]法定图则05-08等17个地块，留用土地面积398877平方米，用地功能包括二类居住用地、普通工业用地、二类居住+商业用地等，规划容积1682441平方米，配建社区级配套设施和户外活动场地。
项目移交政府的经营性用地包括[公明田寮—玉律片区]法定图则05-07等地块，面积166028平方米，用地功能包括二类居住用地、普通工业用地，规划容积663542平方米。
这是本轮调整中力度最大的片区之一。娟子数了一下，这里一口气调出了12宗二类居住用地，住宅建面达到了140万平方米。
更值得关注的是，配套也同步跟进：新增1处54班九年一贯制学校、1处72班九年一贯制学校、1处24班小学、1处30班高中、1处医院、2处养老院。
这里原本以模具产业和连片厂房为主。规划落地后，将升级为教育、医疗、文体全配套的现代化新城，实现“产、城、人”深度融合。
（3）公明中心：商业地改为商住+教育，新增6万平宅地
同样是4月30日，《光明[公明中心地区]法定图则10-05地块规划调整（南庄利益统筹项目留用土地土地整备单元规划）》对外公示。
这块地从商业用地调为商住用地+教育用地，调后宅地19382平米，住宅容积率2.6，住宅建面60085平米。
该项目位于光明区马田街道南庄社区，东临茅洲河，北抵别墅路，西至振明路，实施范围114814.58平方米，留用土地拟选址于光明[公明中心地区]法定图则10-05-2地块，规划容积94441平方米。
规划新增一处30班小学的教育设施用地（10-05-03地块），保留现状商业用地（10-05-01地块）。
（4）高新技术产业园东：增1宗宅地，面积约2.8万平
今年3月份，光明对[高新技术产业园区东片区]和[凤凰碧眼片区]法定图则01-13、01-14等地块规划调整进行了公示；此次调出了一宗28062平的住宅用地。
规划中还显示，鉴于[凤凰碧眼片区]法定图则已规划有DY01、DY02、DY03控制单元，本次拟划定DY04控制单元，单元总面积20.66公顷，主导功能为居住、商业、产业、公共管理与服务设施用地。
规划建筑总量56.7万平方米，规划居住建筑总量上限值40.4万平方米。
02
坪山：
一个项目调出14宗宅地，新增197万平
再看坪山，同样不遑多让。
5月1日，深圳市规划和自然资源局坪山管理局公示了《中集集团坪山生产基地土地整备利益统筹项目》的规划草案。
这个项目位于坪山中心片区西南部，背靠大山陂水库与马峦山，位置还不错。
而这次调整，几乎是对全盘的“推倒重来”——涉及用地面积65.77公顷，一口气调出了14宗住宅用地，容积率控制在3.0-3.1，住宅建面约197万平方米。
与此同时，配套也同步升级：新增1处54班九年一贯制学校、1处72班九年一贯制学校、1处养老院。
一个项目，近200万平住宅新增。
这个体量，放在过去任何一个年份，都是惊人的。
不止光明坪山，今年龙岗、宝安也有地块进行调规成住宅用地。
龙岗：
回龙埔及龙城公园地区新增2宗宅地，建保障房
近日，为进一步保障居住用地供应，龙岗拟对[回龙埔及龙城公园地区] 04-02、04-03-01地块进行规划调整。
将04-02、04-03-01地块重新划分为04-02-01地块、04-02-02地块，规划功能由普通工业用地（M1）调整为二类居住用地（R2）。
两宗地用地面积约6万平，容积率约2.7、2.8；建面约20万平。
宝安：
华美工业园土整项目调出4宗宅地，建面超50万平
今年2月份，宝安区松岗街道华美工业园土地整备项目通过规划调整，新增4宗二类居住用地+1宗教育用地，且规划居住街坊容积率不超过3.1，新增住宅建面约53.5万平。
03
近年来，我们时常会看到这类调规，娟子梳理了一下，这背后其实有两层逻辑：
一方面是此前的很多项目规划主要是工业或商业为主，地块的居住配套严重不足；
另一方面，在当前的市场环境下，纯粹的商业或工业地块开发商不敢拿，也卖不动。而改成住宅，尤其是片区核心区的住宅，就是开发商的“救命稻草”。
说白了，这不是“拍脑袋”的决定，而是一场精准的“供需再平衡”。
很多人看到这里，最关心的问题肯定是：改了这么多住宅出来，房子是不是就不值钱了？
娟子的结论，可能和你想的不太一样：短期有压力，长期是利好。
供地的增加，当下对于片区来说，肯定是存在压力的，但这些地块并不会那么快就进入实际的房子供应。
从长期来看，调规后配套显著升级，而且容积率也大幅降低，这也倒逼开发商，把配套和房子建得更好一些，对于真正有自住需求的刚需来说，未来这些片区的居住品质，反而会大幅提升。
还有一个数据容易被忽略，深圳近年的住宅供地总量在下降。
今年3月，深圳公布了《深圳市2026年度建设用地供应计划》：计划供应居住用地90公顷，其中商品住房用地55公顷、保障房35公顷。
这个数据，创下了近10年供地的新低，几乎是高峰期时的四分之一。
也就是说，虽然局部片区出现了“天量供应”，但全市层面的住宅用地供应，其实是在收缩的。
粤公网安备 44030402000760号
