进入5月份，楼市季节性转淡！
就在这样一片略显冷清的市场氛围中，新一线城市的东莞，一个保障房新盘上演了一出令人瞩目的“逆势热销”。
由本地国企承建的一个配售房项目（保障房），凭借165套房源1小时内全部被抢光的亮眼成绩，给当下的地产困局提供了一个极具启发性的新思路。这可能是东莞近年来的第一个“日光盘”。
这个盘热销的理由很简单：
首先，平均售价仅9600元/平米，只有周边新盘的50%；
其次，品质不输商品房，国企物业、精装修、门窗、厨卫设施都是大品牌；
再次，未来想卖的话，以每年折旧1%的比例，可转售给政府；
最后，现房销售，买了年内就交房。
近些年，商品房销售不好，各地国企建的保障房，尽管价格低，很多也不叫卖。因为这类房子不能像商品房一样公开上市交易。尽管价格较低，但近些年二手房价跌的厉害，价差也没那么大。但二手房买了以后，马上能住，还能自由交易。这么看，保障房就不受待见了。
那么，为啥东莞这个项目热销呢？
笔者深度访谈了一个在物业公司上班的83年小哥，他买了这个项目2楼的一套房子，总价83万，首付15万、贷款68万，月供是3700。超低的总价和月供，是小哥最看重的。
用他的话来讲，凡总价超100万、月供超4000元的，他都不会考虑。
因为，3700元的月供，他爱人（做家政）的收入完全覆盖了。他的收入每个月有7000元，应付家庭日常开支、小孩教育等等，从容且有余。这是他们选这个项目最主要的理由、最大的底气。
为啥不买周边的二手房？
小哥告诉我，周边的二手房，有的确实便宜，但多数没有电梯，采光通风不好，厨房卫生间有异味，都要重新装修，怎么也得花10万左右；自己能看得上的，总价都超出100万了。
而且，二手房停车费比较贵，一般要350元/月，很多没有停车位，很不方便。这个项目停车位充足，而且每月的费用只有200元，别小看节约下来这150元，他是很看重的。
对于配售房最大的瑕疵——不能上市交易，卖给政府还要每年折旧1%，小哥是这么笔账的：一年折旧才8300元，他每年租房（城中村）的费用都有9200元了，这么算他是赚的。
再说，读小学的小孩还要在这里读中学，房子是用来住的！
说到小孩，小哥讲出了他买这个房子最核心的理由：
孩子慢慢大了，长期住在城中村不太好，小孩的同学过来不方便，也不愿意把同学带到家里来。
买个房子，哪怕是不能流转，但外立面、电梯、楼道、房间、物业管理等等，看上去和商品房是一样的。相比逼仄、昏暗的城中村，小孩住在里面，更阳光一些，对他成长更有利。
83年的小哥，今年有43岁了，在城中村租房超过20年了，今年才买到房，听起来有些心酸，但总算在东莞这样的超大城市安家了，值得庆贺！
小哥也告诉我，他的很多老乡，还在城中村租房，很多拿不出3700元的月供；有的即便能拿出月供，但工作不稳定，不敢买；有的想着可能在东莞呆不下去，计划回内地老家，做点小生意，那里房价更低。
当然，还有的担心买了以后，万一工作没了，政府到时候不回购（多余的担忧），就麻烦了！
东莞是一个“双万城市”，人口超过1000万、GDP超万亿。如果与江苏的无锡相比，后者GDP也超万亿，但人口只有750万，比东莞少了250多万。但从商品房市场来看，25年无锡新房+二手房有5.5万套，东莞只有4.5万套。无锡人少，为啥商品房交易更多呢？
很简单，无锡户籍人口有520多万，东莞户籍人口只有345万，剩下的近700万非户籍人口，多数都是类似上面小哥的打工人，多数都没有房子，也买不起商品房。
所以，当商品房市场高歌猛进了20年后，当房子回归到消费品了，当有钱的人都买房了，即便东莞的住房自有率只有30%左右，商品房市场（特别是新房）萎缩，还是不可避免。
就表现为，商品房卖不动，地卖不出去。
大家看下图，东莞这两年的卖地，基本上停滞了。
未来，靠少数塔尖的购买力，支撑商品房市场，已经不可能了。
不改变思路，商品房市场、土地市场，就一直趴在地上！
那么，房地产的机会在哪里呢？
上面的案例，给当下的房地产困局提供了一个极具启发性的新思路。
当下，城市最大的竞争力，就是人口。所谓留得青山在，不怕没柴烧！
国人对美好生活的向往与追求，在全球范围内无出右者。上面的小哥，只要在东莞买房了，他们就认为自己扎根东莞了，小孩在东莞接受完整的教育，全家都会安心在东莞打拼。
试想，如果700多万东莞常住非户籍人口，都能在东莞安定下来、能入户，这将释放出多大的消费潜力。先不说城市的高度、温度，包容性，也不说能带动多少商品房销量，单就生活服务消费，就有非常大的机会。
一个人的消费，就是另一个人的收入，消费多了、收入多了，就业就多了、就稳定了。这样，很多人就有信心、有能力支付得起3700元的月供。这样的配售房，就能有很大的市场潜力。
对于下面的地块来说，尽管没卖个高价，但它留住了新时期东莞最宝贵的资源——人口。他们留下来、安定下来，就是东莞最大的不动产。
现在，各地都在拼命抢人口而不得，人才门槛放宽至大专、中专了。我们有这么多人，不能不珍惜。
东莞这个配售房项目，按商品房的区位价值排名，所在镇街只能排第三档（好地块都给商品房了），城市界面没那么美，门口那条河有异味，还要治理，个别楼栋对着坟墓。
即便如此，也受到极大欢迎，可见市场之潜力！
所以，笔者建议，与其卖不出去，还不如把地块拿出来做配售房，当然不用最好的地块，次好的也行。另外，配售房在品质上，比肩商品房，水电气路网要齐备，学校和菜市场齐全。当然，现在国企主导，这些技术上的问题，都好解决。
做到这些，房子就不愁卖。
这就是“人房地”匹配的逻辑，投资于人的逻辑，科学政绩观的逻辑。
它提升了城市竞争力，为长远繁荣注入源源不断的生机，也是后续商品房市场发展的基础。
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