下半年，楼市最大的不确定

今年上半年，楼市难得的平稳期。

广州和深圳，无论新房、二手房，相比去年上半年，略有下跌，但变化不大。按交易面积算，广州新房还增长了（大户型成交多了，套均面积接近120平米了）。去年上半年的基数很高，今年能稳定是非常不容易的，至少避免了去年二季度后面那种非理性的下跌。

数据来源：深圳贝壳、广州中原地产

从价格上看，开发商也不太愿意降价了，因为降价带来的销售增量很有限，反而把市场预期搞坏了，得不偿失。二手房业主也不愿意降价。前几年投资客套现潮，价格虚高的部分释放掉了；另一方面，持续下跌，必然跌出成交量，成交活跃，支撑了价格底部。

甚至，有些区位房价还涨了。比如，全国房价下跌最猛的廊坊（受燕郊拖累）和惠州，近期价格有企稳或回升的态势，说白了就是跌到位了，比如惠州大亚湾的二手房价格，有的降到2000-3000/平方米，只有成本价的一半，即便成交量上不来，价格也不太可能继续下跌。

当然，也有的片区房价还在下跌，几个因素驱动，一是还在去泡沫过程中，二是配套确实有无法容忍的硬伤，三是有性价比高的新房项目扰动。但整体上来讲，房价下跌进入下半场了，比如中介机构统计的二手房买家议价空间，都在明显收窄，且降到了个位数。

这种量价的稳定，从本质上讲，就是前期楼市持续回调（2021年下半年到2025年底）的解惑，价格基本回到8-10年前的水平。同时，一二线城市这些年也积累了大量被高房价困住的购房需求。站在当下，房价比较亲民了，也就促成了近期住房交易量的反弹。

这种反弹，主要表现在二手房市场，表现在低总价房源交易异军突起，占比迅速超过新房。这也契合了年轻人、新市民、外来人口的支付能力。目前，全国二手房在总的住房交易中的占比为51.5%，有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。

数据来源：冰山指数

目前来看，低价房源挂牌大量消耗，导致热点城市的二手房挂牌量开始触顶或开始回落了。根据易居研究院统计，截至2026年6月末，全国8城二手房（含商办等）挂牌量123万套，较2025年12月末的减少9万套，相比2025年6月末相比，挂牌量下降了19%。

当然，目前的二手房挂牌量还在历史高位，只是“降价抛盘”的少了。剩下的，要么不愿意降价而待估，要么因预期好转而撤牌、持有（或出租）。同时，预期好转，新增挂牌也少了。

还有一个重要因素，新房对二手房的冲击也小了。2024-2025年，各地打着“好房子”的旗号，大量综合性价比高的新房项目入市。不仅新房之间全方位内卷，而且新房有意识地在户型、价格上造就碾压式竞争优势，直接冲击二手房价格体系，后者不得不以价换量。

2025年开始，各地严格落实“控增量、去库存、优供给”基调，新增供地断崖式下降，新开工也断崖式，降到新房供应的一半左右，同时各地也开始控制新房“偷面积”，新房和二手房逐渐转向两个赛道，新房越来越偏向改善性需求，二手房越来越偏向刚需和刚改。

总之，上半年的楼市，获得相对平稳。这是很难得的。对接下来的7-8月份，即便进入传统的淡季，但由于去年下半年的基数比较低，加上低价二手房源的销售还会惯性延续，新房在“点状热点”（所谓豪宅热）下，也会有结构性行情，市场不会差到哪里去。

但是，影响当前“平稳局面”的，最大的不确定，就是挂牌的二手房。

数据来源：深圳贝壳研究院

从上面这张图也可以看到，深圳总价300万以内、300-400万的二手房，成交量大于挂牌量，可谓供不应求。考虑到这两个价格段占比高，自然可以得出结论：挂牌房源去化掉的（消耗掉的库存），主要是低价房源。现在还在高位的挂牌中，中高价位的房源多。

即总价在400-1000万的房源。这个价格区间的，2023-2025年一直是挂牌量大于成交量，即供过于求。

为何？

住房、汽车、手机等大宗消费品，“K型分化”突出，有钱人消费高端品，普通人选择极具性价比的产品，后者在住房领域则体现为总价200万或300万以下的房源热销。

这几年，刚需和部分刚改转向二手房，二手房有低价优势，有降价这个武器，倒逼新房往“纯改善”走（甚至是高端改善），新房体量越来越小，主力价格段开始向中高或高价位走。

数据来源：深圳贝壳研究院

大家看上图，深圳的新房市场，中高价格段的占比，比较均匀。占比最大的，就是300-400万（20.5%）、400-700万（33.6%），700-1000万的占比也达到12.3%。可见新房在刚改和改善上的主导地位。但显而易见的是，二手房和新房，在中高价格段上存在直接竞争。

进入6月份，低价盘（所谓笋盘）消耗，新房和二手房降价售房意愿都下降，供给端的房源，整体价位在横盘，甚至提升。比如，深圳二手房挂牌价格突破6万，但需求端，已是另外一副景象。最大变化，就是求是文章讲的居民资产负债表受损，我前面的文章也谈过。

体现在在大宗消费上，除科技新贵、少数富裕人群驱动的豪宅改善，换房这类改善需求，要么优先级靠后、要么被压制。从深圳新房和二手房交易结构来看，这个现象前几年就出现了，现在越来越明显。也就是，二手房和新房在中等、中高价位上的竞争，还在酝酿中。

6月份，挂牌价和成交价有点背离：

比如，深圳、苏州、武汉、合肥、佛山二手房挂牌均价出现同比增长，但对应的二手房成交均价仍在下跌，且跌幅更大，买卖双方预期明显在撕裂。

比如，北京、西安、南京、长沙等城市二手房东主动下调挂牌价，但成交均价跌幅明显高于挂牌均价，说明即便业主降价，降价幅度仍未匹配客户心理预期，市场需求承接力偏弱。

表：典型城市二手房挂牌均价及成交均价变化

数据来源：克而瑞地产研究

同时，也可能说明，成交的依然是低价房源，无法成交的主要是中等、中高价位的房源。

这就是当下楼市面临的最大不确定性。堵不如疏，如果刚需和改善、新房和二手房、新市民上车和老市民改善能循环起来，自然会消解这个不确定，这也是各地重视以旧换新的原因。

当然，政策端开始正本清源，从行业和基本面同步发力：

行业端，“控增量”的定力很坚定。即便跌到地板上了，土地出让、新开工还在下行，目的就是严把进水口，让市场逐步消化多余的新房和二手房库存，修复市场供求关系。

基本面，政策终于认可了资产负债表受损的问题，并着力于从就业、收入端修复内生动力，比如收入增长计划、就业优先战略、按常住地提供公共服务，提振生活和服务消费等。