上周，老牛沿着梅林关-民治-红山上塘-油松-大浪-九龙山路线，探访了龙华11个新盘。
梅林关板块的新盘密度颇高。中海云颂玖章的工作日现场，人气都十分火爆；鹏宸云筑清盘中，开发商中建三局的重心开始转向福田文化创意园旧改，核心区首秀值得留意；深国际华南和天健新地块前期工程已启动，供应量将持续加码。
红山上塘供应持续有新面孔，但竞争不算激烈，客群不太重叠。龙华传统中心将有中交国润华府加入，老城面貌持续换新。大浪滨江叠映春语会是一个产品为王的搅局者，拔高龙华刚需盘的审美。
九龙山板块的新盘密度也不赖。龙华建设玖珑瑧境大户型更抢手，尾盘小户型为主，二期预计下半年推出，位于观城的另一住宅新盘也在预备中；九龙山世纪花园、九龙山双玺花园和信城缙熙园（现楼/准现楼安居房）三盘围着华为九龙山总部基地，城市面貌的兑现速度比想象中还要快。
示意图
探盘活动从上午冒雨到傍晚收工，总的来说：
这些项目从单价6-8万+（梅林关/红山上塘）→5-6万+（上塘/油松）→4万+（大浪）→3万+（九龙山），基本覆盖了龙华从改善到刚需的主要价位段，购房者可以根据预算快速锁定对应板块。
建筑新规叠加新国标之后，龙华新房产品不是缓慢分化，而是加速裂变。现在新房的综合得房率基本都能做到接近或达到100%，差异点转移到社区品质和产品细节上，肯下功夫的在拉高上限，不肯下功夫的在暴露下限，中间地带越来越窄。
龙华置业群已建好，欢迎进群
这里是深圳龙华片区买房、看房、卖房、聊房的聚集地
第一站：中海云颂玖章
本以为暴雨天会影响人气，结果营销中心人声鼎沸，有看房团到场，样板间都要排队等看，人气非常旺。
看房需验资200万，这年头龙华还要验资看房的，非常罕见，定位显然偏高端改善。现场看过后，项目确实和周边产品拉出了代际差。
当然溢价也不低，项目容积率2.8，5栋23-25层小高层，总户数491户，全商品房无保障房。预计6月取证入市，据说首推4/5栋共计约206套。
吹风价建面107㎡三房两卫约6.9-7.6万/㎡，128㎡四房两卫约7.0-8.0万/㎡，143㎡四房两卫约7.5-8.5万/㎡（仅供参考）。
营销中心展示了双会所，约1450㎡迎宾庭院（含社区健身房约370㎡，据称是龙华最大社区健身房）+约1700㎡浮岛庭院架空层泛会所。四大非遗工艺（铜门/金箔穹顶/大漆挂画/麒麟文化），在入户大堂有实景呈现。
第二站：中建鹏宸云筑收官栋
龙华网红盘了，在原华南物流园地块内，共计约1992户的大盘。24年12月首开，目前已全部推售。
收官栋（11栋）今年3月27日取证，252套房源（建面约89㎡-103㎡-121㎡）顺销中，折后均价约5.3万/㎡左右，卖完基本清盘。
园林一直是这个项目的看点之一，打造了龙华首个约3.4万平方米新中式岭南园林，雨天下呈现的效果别有特色
中建的下一步重心将转向福田项目，总建面约26.6万㎡，预计800+套可售住宅，这是中建在深圳核心区的首个大型综合体，后续值得关注。
第三站：深国际华南物流园项目
在鹏城云筑的北面，隔着红山中学民治校区（72班九年一直管学校，预计今年秋季开始办学）。
项目整体为华南物流园转型升级，原规划4个地块总用地约10.87万㎡，总建面约69.4万㎡。
首期04地块已开工，桩基施工中，塔吊已进场，其余地块仍在规划阶段。
04地块规划总建面约19.59万㎡，其中住宅建面约12.05万㎡，容积率5.76，总户数1016户，网传3梯5户设计（户型面积段尚未正式公布）。
第四站：天健民治新地（A808-0035）
天健在今年4月27日拿下的新地块，13.78亿竞得，56轮竞价，楼面价30994元/㎡，溢价率40.18%。南侧紧邻红山中学民治校区，和前边两个项目连成一串。
项目占地约1.31万㎡，容积率3.4，限高80米，纯商品住宅用地。规划计容积率建面约4.4万㎡，其中住宅约4.04万㎡、商业470㎡。按住宅40420㎡估算，约300-400户。
地块刚完成围挡，内部还是空地，离上市尚早。
第五站：中交国润华府
在龙华传统核心区内，配套成熟度高，与深中龙华校区一路之隔；地块周边同时有地铁22/25/27号线及深大城际线4条轨道交通建设中，届时轨交出行四通八达；步行一个路口即是鸿荣源约60万㎡商业组团壹方天地。
中交国润华府占地面积约3.72万㎡，总建筑面积约40万㎡，计容建筑面积约29.9万㎡。总规划约1340户，7栋38-50层住宅+1栋50层写字楼。住宅户型涵盖建面约81-165㎡。
项目现场施工热火朝天，地块北的塔楼已冲出地面多层，预计7-8月开放现场展示中心。
第六站：联发红山新澍
位于红山-上塘板块，整体区位好，1公里内Costco、红山6979、星河COCOGarden；双地铁（6号线上芬站+4号线上塘站）。
项目自身指标不差，片区内目前唯一容积率2.5的新规住宅，3栋16-25层小高层，332户纯商品房。4月25日取证，4月30日开盘，折后建面约69㎡的约405万起，带装修交付，华为鸿蒙智家标配。
第七站：深业上辰瑞府/上宸华府
去年7、8月份出让的新地，由两个地块组成。合计占地不小，大社区风范，总占地约3.84万㎡。计容建面约11.9万㎡，容积率3.1，共计9栋24-25层小高层，约1047套全部商品房。
其中，北地块“上宸瑞府”5栋约569套，进度较快，主体已出地面的多层，预计下半年即可亮相。
南地块“上宸华府”4栋约478套，基坑中。
第八站：滨江叠映春语
这站是当天的养眼之作，项目在龙澜大道与大浪南路交汇处，占地约3.45万㎡，总建面约30.48万㎡，容积率5.76，可售商品房约700+套，首推约208套，预计下半年推出，预估均价约4万+/㎡，据说还有惊喜。
营销中心和样板间都已开放，走进实景示范区的那一刻，第一反应是远超深圳刚需盘的平均水准。
建筑风格是杭派一贯的硬朗线条，三段式古典比例搭配圆弧元素，和深圳传统刚需产品一眼就拉开了区别，但拉开差距的是其细节，非常能细看。
归家动线也做了特别设计，以宗祠广场为精神原点，融入客家围屋的智慧。户型主推建面约70-85-95-117㎡，定制装修风格交付，样板间会在交房后保留半年，如果能够按照样板间的做工，可以说远超价位品质。
第九站：龙华建设玖珑瑧境·新玥
从滨江项目沿龙澜大道往北到福城，约10来分钟车程就到了玖珑瑧境。
项目已入市，可售商品房仅167套（1栋1单元），主推建面约户型77-134㎡三至四房，得房率约98%-105%。销售反馈去化不错，目前成交单价约3.2-3.3万/㎡。
二期预计6月底7月推出，约300多套房源，具体户型和价格待定。此外，龙华建设今年下半年还会亮相一个全新项目，名为"鹭湖宸境"，位于观城附近，目前信息还不多，后续老牛会持续关注。
第十站：信城缙熙园
这是安居型商品房，已经竣工交付，有住户入住了。
站在楼下看，小区绿化成型，有人进出，生活气息在聚拢中。九龙山这一片，前两年还是一片工地围挡。今年再看，城市面貌日新月异，新修的路面、亮起来的路灯、入驻的华为总部基地，居住感受比老牛预期好不少。
项目配售均价28205元/㎡，建面约68㎡两房217套、89㎡三房57套，准现楼精装交付。
第十一站：九龙山双玺家园/世纪花园
在信城缙熙园东侧一路之隔的两个项目，北地块是“九龙山世纪花园”，南地块是“九龙山双玺家园”。
九龙山世纪花园占地约2.08万㎡，总建面约13.58万㎡，含住宅、商业用房、商业公寓及幼儿园。配建机动车泊位数≥971辆+社会停车场，规模远大于双玺家园，预计户数较多。建设周期计划为2026年Q1至2028年Q4。
九龙山双玺家园2025年11月奠基动工，目前主体建筑已冲出地面。总建筑面积约4.27万㎡，计容建筑面积约2.58万㎡（1栋25F +2栋27F），容积率约3.51，规划约276户。
龙华探盘还未结束，接下来还有十来个新盘，择日再跑，届时另做记录。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
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