来源：深圳淘房志
“2020年，花4万5一平买的龙岗布吉桂芳园，现在才2万9一平，比2015年小区的成交均价都还要低。”
“三年前，我买的润*府5万一平，现在隔壁新盘振*项目的单价才3万2。”
“当年顶着45个基点上浮上车，现在光是账面就没了120个w，还没算利息。”
“好消息，我在高点没买深圳；更坏消息，我买的是惠州大平层！”
近段时间，市场上传遍了顶豪市场大幅回暖的消息，一下是华侨城这个豪宅涨300万，一下又是蛇口那个豪宅涨200万，就连南山的地价都涨到10万+/平......
然而，很多刚需和刚改粉丝却来跟淘房君大吐苦水，说自己的房产还在缩水，别说是升值和保值了，就是连那点房贷的利息钱都涨不回来。
很多刚需，现在最大的愿望不是能赚多少钱，而是求市场快点把好情绪传递过来，帮助他们尽快“解套”。
去年，我们劝豪宅业主不要被PUA，贱卖自己的房产；
今年，豪宅市场全面回暖，甚至还有淘房志粉丝去年抄底，今年账面盈利不少的情况。
现在，我们也给刚需和刚改业主一些信心，市场正在好转，不要倒在黎明前！
他3年前“成功”抄底沙井三房 ，谁知依然大亏60万！
刚需盘的市场价格为什么还在筑底期徘徊？
淘房君从一众诉苦的粉丝里，分享两个典型的故事，大家就明白了。
第一位，吴先生，在南山工作，年收入不错，2020年开始，跟风去沙井、光明等网红片区“打新”。
当时两个片区供应相对稀缺，二手房价格冲6万+、新房入市价格基本上5万以内，按照一二市场倒挂的价差，打新成功不仅可以自住，还能节省一大笔费用。
可能当时运气不好，“屡战屡败、屡败屡战”，吴先生硬是没有打新成功过。
直到后面，两个区域供应量暴增，新房供应激增、新房限价的基础上，开发商还在打“价格战”；
2023年，他成功以4万5/平、总价约400万买进了沙井某新盘一套建面89平的三房，并觉得自己是“抄底”了。
谁曾想，市场“增发”一发不可收拾，据统计：
2020-2022年，三年时间，沙井上新了4300余套住宅，还是在有海岸城这样超级大盘的情况下；
到了2023年，仅一年时间，沙井住宅的新增总货量近4000套，如果再加上边上松岗、福永等，大西部中心圈的供应量接近万套。
2024年-2025年，沙井新房的年均供应量也是4000+。
也就是说，近三年沙井的供应是前面三年的三倍，新房价格也从5万+直接卷到了3字头！吴先生这批“抄底”买新房的购房者，账面直接被砸了大几千一平，近60万账面损失。
这也直接影响到了二手房市场，二手房业主想要卖房，也只能不断降低价格，共同导致整个刚需市场的行情泥沙俱下。
至于现在的想法，吴先生表示：“现在就住着呗，五年内大概率是回不了本，我也不考虑换房。”
此外，沙井片区还有一个小区--博林君瑞，就是典型的“预期”落空导致行情一蹶不振。
来源：见水印
深外宝安分校学区的落空，让博林君瑞失去了在市场上的“主动权”。
原本小区二手房价格的飞涨，就是预支了“深外宝安分校”的利好价值，后来被中心路给“隔”出了该学区，预期价值完全落空，成交价只能一路走低。
她2020年高位接盘布吉桂芳园，
已亏掉100多万本金！
而那些在高峰期买入供应大区二手房的购房者，主要是觉得虽然自己买入的价格不低，但是这些片区比起一些炒作概念和预期的片区来说，涨幅不大，以为自己选择了一个相对安全的标的，殊不知......
淘房君的另一位粉丝朋友乔女士，其就在龙岗上班，买房的诉求主要是价格不高、通勤和生活方便。
在2020年，乔女士身边的同事们都在买房，眼看着全市的房价越涨越高，西部的房子更是一天一个价，便选择花440多万买入“价格合适”的地铁口超大社区--桂芳园六期一套建面94平的三房自住。
该小区坐落在传统刚需和刚改供应大区--布吉，二手房的供应和成交一直排在全深圳前列。
2016年-2019年，3万-4万/平的房子随便挑，房价是相对趋于稳定状态的；在2020年，一套普通的三房，少则涨了2、30万，多则也只到了5、60万，整体涨幅还是控制在10%-20%。
来源：行舟深房
乔女士告诉淘房君：“其他地方涨得太猛了，这里价格没有暴涨就赶紧上了车，没想到，这都跌了我100多万的本金出去，现在看着别人不到3万一平就能买进来，心里真是堵得慌。”
只能说，“涨跌同源”，高峰期因为供应量无法实现暴涨的刚需大区，市场调整期，因为供应量大，买家可挑选的市场同质化对手更是数不胜数，价格踩踏远比高端改善和豪宅狠得多。
我们劝大家，不要倒在黎明前夜！
不过，刚需市场的价格已经到现在这个究极大底部，大家就不要“忍痛割肉”了。
并且，淘房君预计，今年下半年到明年初，刚需市场也会出现明显回暖。
首先，深圳市场全面放开限购之后，整个市场大环境都在持续好转。
乐有家研究中心监测数据显示，截至5月底，深圳乐有家网在售二手房源量已连续6周下滑，累计跌幅2.1%。
来源：见水印
今年除2月春节假期影响外，其余4个月深圳二手住宅月度网签量均保持在5000套的“荣枯线”水平之上。
市场交易活跃、去化加速，加上新增放盘量有所收缩，二手房市场成交均价达6.08万/平，环比上涨5%。
良好的市场态势持续下去，刚需市场价格回暖是大势所趋。
其次，深圳人口净流入还是保持在高位。
根据深圳 2025 年统计公报，深圳市常住人口达到 1824.85 万，首次突破 1800 万大关，较上一年增加 25.90 万人，常住人口增量位列全国第一。
拉长时间来看，过去五年深圳常住人口累计增长近 70 万，人口增速同样领跑全国。
即便当下全国总人口整体呈下降趋势，依旧有源源不断的年轻人选择来到深圳定居、发展，长期购房需求依然坚挺。
最后，是大家很容易忽略的一点：租金跟房贷成本的差距越来越接近。
在房价处于顶峰的2021年初，租金回报率跌至史低的1.25%；
随着近几年房价回调，该数据已修复至最新的1.76%，大约回到了2016年的水平。
如果租住在龙岗刚需大社区--桂芳园，一套三房月租4500。
来源：链家网
买同小区同户型的房子，总价大概260万，首付三成78万，贷款182万。
若个人账户余额达到5万，基本上可一半用商贷（3.05%利率）、一半用公积金贷款（2.6%利率），30年等额本息、月供约7502；
若个人账户余额需达到11.81万、全部用公积金贷款，月供约7286。
再加上公积金还能抵扣一部分，实际月供压力跟租金压力相差不到3000；
而在该小区的房价高峰期，这个数据接近1万。
租买成本降到如此“冰点”，不仅不是卖房的时机，反而是很多买家在加速进场的时间点了。
至于哪些刚需小区可以率先走出回暖行情，淘房君认为无非是资源好的小区和品质好的次新盘。
一方面，资源好的小区，关键看地铁和学校。
家长通勤和出行方便、孩子上学有保证，这些小区即使周边没有大型高端的商业，社区街铺配套也不会差，整体生活是非常方便的。
另一方面，品质好的次新盘。
这样的小区在市场冲击下，基本上都跌破开盘价，甚至比新房价格还便宜，性价比非常高。
粤公网安备 44030402000760号
