位于侨香路与侨城东路交汇处东北侧的京蓉混凝土厂城市更新单元已全面进入主体施工阶段，项目推广名为「京融府」。占地仅6953㎡，体量迷你。
1.
京融府位于福田香蜜湖街道香安社区，侨香路与侨城东路交汇处东北侧。以侨城东路为界，西侧是南山华侨城，东、北侧是福田安托山-香蜜湖，恰好卡在深圳两大豪宅板块的交界点上。
往好点说，它同时承接了两大板块的外溢红利，整体在深圳核心区的中间地带，周边路网发达，从项目步行至地铁2/8号线侨城北站约1公里，对于在福田、南山工作的购房者，都便捷友好。
还有生态资源及营造的低密住区环境，是项目的另一主要看点。其南侧一路之隔是园博园，西侧燕晗山郊野公园、华侨城创意文化园环伺，西北面朝向侨城北公园，及眺望安托山、塘朗山。
2.
与此同时，项目又因路而生，前身是侨城东路北延工程触发的城市更新项目。其西侧紧邻额侨城东路北延段通道正在施工，预计2030年主线建成通车。
届时，侨城东路将成为全长约15.7公里的城市快速路，向北衔接龙澜大道直达龙华，向南串联深圳湾超级总部基地，是深圳“八横十三纵”干线路网体系中至关重要的一纵。
但对于京融府而言，成也萧何败萧何。道路工程完工后，项目将面临多面朝向主干道十字路口的格局，也意味着其低楼层，主要是朝南和朝西的户型单元，未来可能要面对双重交通噪音侵袭。
3.
事实上，京融府的立项过程也颇为曲折。
2023年9月5日，[安托山地区]法定图则06-02地块进行规划调整，原本34093㎡的生产防护绿地（G2），被分割出2682㎡城市道路用地和6953㎡二类居住用地（R2）。而道路用地正是侨城东路北延通道的组成部分。
2023年9月，京蓉混凝土厂被列入《2023年深圳市福田区城市更新单元计划第三批计划》时，申报主体为深圳市博林京融投资有限公司（博林集团），更新方向最初定为二类居住用地（保障房用地），住宅全部为保障性住房。
同年11月21日，项目属性由“工改保”调整为“工改居”，商品房+公租房混合方案。政策依据来自《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，可取得不超过城市更新单元总建筑面积45%的商品性质建筑面积。
2024年4月，福田区城市更新和土地整备局公示，拟确认深圳美盛港房地产有限公司为项目实施主体。彼时该公司由郑州美盛房地产开发有限公司全资控股，美盛来自河南郑州，2021年以8.05亿拿下龙岗美盛岭尚苑首次入深，外界普遍认为美盛接手了该项目。
然而仅过了两个月，2024年6月28日，该公司股权发生变更，郑州美盛退出，深圳鸿阅实业有限公司成为全资股东，法定代表人及管理层也同步更换。经股权穿透显示，深圳鸿阅实业有限公司的关联方正是最初的项目申报主体博林集团。
这意味着，郑州美盛只是短暂介入后就退出了，项目实际控制权绕了一圈又回到博林手中。
博林集团1997年成立于深圳，在深圳的代表项目有南山大学城片区的博林天瑞、宝安的博林君瑞等，是一家集地产、文化、酒店等多元产业于一体的深圳本土综合性企业。
4.
京融府开发建设用地面积仅6953㎡，容积率约6.6。规划计容建面45935㎡，其中住宅总计40240㎡（含公共租赁住房22140㎡），公共配套设施5695㎡，包含配建一所3班幼儿园。
规划草案显示，项目规划包含1栋商品房（底商4层+转换层2层+上部住宅41层）和1栋公共租赁住房（32层），共用社区配套。
目前尚未有具体的产品信息，商品住房主力户型若集中在100-120㎡区间，可售房源约150-180套。
仅供参考，来源于中城院南方分院
仅供参考，来源于中城院南方分院
5.
对于京融府这样的核心地段小社区项目，一方面，它身处豪宅板块，土地成本、区位价值决定了它不可能低价；另一方面，社区内公租房占比超55%，这不可避免地会影响社区的纯粹性和市场对商品房的价值判断。
在深圳市场上，商品房与保障房混居的项目，二手房溢价能力普遍弱于纯商品房社区，这是一个客观存在的事实。
但安托山可供开发的宅地也已基本见底，在这样的供应格局下，任何一个新增供应都具备稀缺基础。对于预算够不上片区内其他项目的，京融府可能是短期内板块内为数不多的商品房选择之一。
这个项目更适合的是认可地段价值，能接受混居社区形态，预算相对有限但仍希望留在香蜜湖-安托山板块的购房者。对于追求纯粹改善体验、对社区圈层有较高要求的高净值买家，直接忽略吧。
注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。
转载须知：
以上内容为咚咚找房原创作品，如需转载请在前面注明出处；若需转载到公众号，请与本平台取得联系（微信号：WEnewhouse），否则视为侵权。
粤公网安备 44030402000760号
