停滞10年，南山原恒大大新北旧改“处置方案”公示！传华润接盘？

6月25日，深圳市南山区城市更新和土地整备局发布了一则重磅公示——《南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点》。

这份方案的公示，标志着这个沉寂十余年、曾因恒大暴雷而陷入僵局的旧改项目，将要通过“清调供”方案盘活了。

这份文件的信息量不小，首先是撤回原项目建设单位资格；其次将进行规划调整 ，明确了将三期地块由商业用地调整为居住用地等……

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“清调供”处置方案四步走

坊间传华润或成新实施主体

本次公示的处置方案草案要点，清晰勾勒出“清调供”在实操层面的完整路径：

清——原实施方清退

南头街道办、大新实业、田厦实业解除与华超实业签订的相关合作协议，区城市更新和土地整备局撤回华超实业的项目建设单位资格。

此前（5月25日），南山区已先行发布公告，撤回华超实业对相关宗地的建设单位资格。这一步的核心在于“人地分离”，将原恒大体系的项目主体彻底清退。

调——规划调整建议

方案提出一、二期在不改变原批复指标的前提下优化用地布局；三期地块由商业用地调整为居住用地，按新版《住宅项目规范》落实。

这一调整直接呼应了深圳2026年3月施行的城市更新新政：未完成规划审批的更新项目，原则上可不配建保障性住房，并可调整土地移交率。商改住的调整，将大幅提升三期地块的市场价值和可售货值，为新主体接盘创造条件。

供——公开选择新市场主体

处置方案显示，由区更新局牵头、南头街道办实施，按公开、公正、公平原则，对项目规划指标、回迁安置责任、竞买人要求等进行预告，依法公开招标新市场主体。招标响应条件包括规划条件、补偿条件以及应承担的前期成本。

管——新实施主体监管

新主体需推进搬迁补偿协议换签谈判，形成单一主体后申请确认为实施主体，与区更新局签署监管协议，落实回迁安置和开发建设责任。

值得关注的是，就在官方公示前不久，华润置地城市更新（深圳）有限公司已连续启动多项前期工作——6月10日成交“交通专题研究服务”，6月18日成交“回迁建筑专题研究服务”。

业内普遍猜测，华润置地或将成为该项目的新实施主体。（具体以官方公示为准）

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前身：800年古村 变身“恒大旧改”困局

大新村四港片区城市更新单元位于南山区南头街道，东至南新路，南至桃园路，西至大新街，北至南头街。大新村的历史可追溯至宋朝，是拥有800余年历史的古村落。

项目2009年列入2010年度深圳市城市更新实施计划，2013年5月取得规划批复。

彼时规划指标：拆除用地面积约6.9万㎡，开发建设用地面积约5.16万㎡，计容建筑面积约38.6万㎡，容积率7.5，其中住宅约18.3万㎡，商业约9万㎡，办公约10.8万㎡，另允许地下开发约2.62万㎡商业用房。

2007年6月，南头街道办、大新股份公司、田厦股份公司与深圳市华超实业有限公司签订相关协议，确定其为项目建设主体。

而华超实业，正是恒大地产集团（深圳）有限公司的全资控股子公司。

2014年7月，华超实业启动拆迁补偿签约工作，补偿方案包括普通住宅按1:1置换、货币补偿11000元/㎡、过渡期租金40元/㎡/月等。

2015年底项目开拆，此后，随着恒大集团陷入流动性危机，项目基本陷入停滞，已拆除部分建筑后便再无实质性进展。

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 新政加持下的存量盘活样本

在大新村旧改“清调供”方案公示前，南山还发布了深圳今年出台的《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。

该通知2026年3月16日起施行，为“清调供”项目提供了明确的政策依据：

• 未完成规划审批的项目，可调整土地移交率，且原则上可不配建保障性住房；

• “清调供”项目可重新编制规划，也可局部调整已批规划，调整部分按新政执行。

图源：《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》政策解读

此前，龙岗深港国际中心（原世茂地标项目）已被视为“清调供”盘活存量烂尾资产的标杆案例。

而大新村项目则是深圳首个针对恒大系旧改项目启动的“清调供”案例，其意义在于验证这一机制能否适用于已批规划、已部分拆除、但因原主体暴雷而停滞的城中村改造项目。

相关案例

尽管处置方案已公示，但项目盘活仍面临不小挑战。

项目2014年启动签约至今已逾十年，业主签约状态不一，新主体入场后面临复杂的协议换签谈判；方案中的“三期商改住”等规划调整尚待专项规划正式批复；同时，原规划获批已超13年，新版《住宅项目规范》对层高、隔声等标准大幅提升，也将推高未来产品设计与建安成本。如何逐一攻克上述难题，将决定该项目最终能否真正“盘活”。

不过，大新村四港片区“清调供”方案的公示，既是恒大暴雷后遗症在深圳旧改领域的集中处置，也是深圳探索“政府主导、市场参与”存量盘活机制的关键一步。

值得一提的是，今年2月，一份名为“2026年深圳百个城市更新项目攻坚行动项目名单”的文件在业内流传。

据当时消息，深圳将以攻坚推进百个城市更新重点项目为抓手，推动项目快落地、快开工、快建设，确保完成2026年城市更新领域固定资产投资1680亿元的目标。

近半年来，已有多个项目陆续启动，存量盘活的节奏正在加快。

▲网传深圳百个城市更新项目攻坚行动资料

本文部分信息仅供参考，具体以官方信息为准！