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南山均价10万的房子 物业竟令人如此揪心

淘房哥-唔同 淘房哥 发布时间:2017.06.05 11:45:30
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一个好的物业管理,不仅可以提升小区的整体品质,同时也令小区有了更好的价值属性体现,使其逐渐成为影响楼盘价值的其中一个因素。 


不过最近,有住在后海漾日湾盘的业主表示,小区物业不作为,居民楼引入的健身房,影响到了他们的日常生活。 



健身房兴起,应该是这两年比较常见的,不过通常见到的,都是在裙楼设立,像漾日湾畔这种,直接在居民楼内的,还是比较少见。除了健身房外,据唔同所了解到的,还有其他单元做过私房菜的。虽然这两种规模都不是很大,但始终是开放型的场所,小区进出人员流动会加大,难免会混进一些有“危险性”的人员。 


关于漾日湾畔小区,最早的物管公司应该是鹏基,当时也是“诟病百出”,业主通过几年的“斗争”也就鹏基物业换成了如今的盛孚物业。由于当时漾日湾畔附近有几个小区也是盛孚的物管,而且管理的表现还不错,因此业主还是比较支持的。不过如今看来,估计距离更换物管不远了。 



其实类似的关于物业方面的问题,之前也有同片区的小区发生过,而刚好就发生在距离漾日湾畔不远的滨海之窗。当时情况是,多年来存在“诟病”的原物业终于迎来更替,但在交接过程中,却发生了停车费处理不得当的情况。 



如今滨海之窗的物管公司换成了金地物业,小区管理比前些年好了不少,最明显的就是小区人员进出的管理更加严谨了,也算是挽回了一点小区的颜面。 


上述提到的两个小区都是位于后海片区,同时两者均价目前基本都在10万上下,三房基本也要1000万左右,对于这样价位的楼盘,可以说是比较高端的住宅了。但就滨海之窗与漾日湾畔而言,价格甚至还超出了不少有着更好居家体验的小区。按道理,应该有着不错的小区品质(PS:品质好其中包含的因素较多,有小区绿化,小区管理,小区楼龄等)。但实际配备到的小区管理方面却如此不堪,和住在价格要便宜些的小区有什么不一样?实在是有愧于10万均价这一价格。 


熟悉这两个小区的人应该都知道,这两个小区都比较靠近滨海大道,因此车流噪音影响比较大,另外本身小区品质也不是很好,那么是什么支撑这两个小区如此高昂的价格呢? 


其实,说实在,这两个小区最大的溢价因素并不在于小区品质,而更多是表现在学区上。海岸城在旁,2、11号线地铁双交汇,除了本身所处的位置比较优异之外,带有南二外双学区是这里的主打卖点。原本南二外学区覆盖楼盘只有8个,对比南山其他学区学区,学区楼盘也算比较少了,但真正带有南二外中小学双学区的只有3个,是漾日湾畔、滨海之窗、观海台这三个小区成为周边比较稀缺的资源。 



从开学到最近的几年里,南二外均保持着比较优异的成绩,13-16年中考排名更连续3年蝉联南山区公立学校第一名,成为南山学区的“一哥”。而且以深圳来说,房产的学区溢价确实占很大份额,因此大多数购买者还是十分关注这两个小区的,也愿意为此而买单,成交活跃。 


小区点评:


滨海之窗


主力户型

73㎡-88㎡两房、97㎡-115㎡三房、136-149㎡四房

 

类型:

小高层和高层混合社区,12栋

 

物业:2.8元/㎡。目前是金地物业。

 

容积率:4.9


 

周边配套:配套上海岸城近在咫尺,休闲娱乐样样俱全

 

交通:附近有地铁二号线后海站

 

教育:南二外中小学

 

近期成交参考:108㎡三房两厅1066万

 

近期放盘参考:105㎡三房两厅1040万、85㎡两房两厅800万

 

综合点评:

 

滨海之窗:带有比较宜居的花园小区,有幼儿园、泳池、游乐设施,相比漾日湾畔,这里的小区居住起来更舒服些。小区南侧便是后海大型商业配套海岸城-保利文化广场,人气和档次都比较高。不过这里也有一定的缺点,就是小区紧邻滨海大道,朝北或是临路楼栋受车流噪音影响较大,同时车位也有点紧张。目前在售均价10万左右,仅供参考。

 

淘房哥置业建议:

 

作为带有南二外双学区的小区之一,居家与学区都可以兼顾,与海岸城一路之隔,配套成熟。



漾日湾畔


主力户型

69—89㎡两房、95㎡—140㎡三房、136-183㎡四房

 

类型:

高层,7栋

 

物业:2.8元/㎡。


容积率:5.33



周边配套:配套上海岸城近在咫尺,休闲娱乐样样俱全

 

交通:附近有地铁二号线后海站

 

教育:南二外中小学

 

近期成交参考:78㎡两房两厅775万

 

近期放盘参考:97㎡三房两厅908万、147㎡四房两厅1580万

 

综合点评:

 

漾日湾畔:背后就是南山第二外国语学校,也是带南二外双学区的三个小区之一。与另外两个小区相比之下,虽然都是花园小区,居家氛围还行,不过这边的容积率5.4算是比较高的,楼盘体量小,花园不是很大,小区04年入伙,人车分流,配有泳池、和简单的休闲娱乐设施。周边生活配套完善,出门就是海岸城、后海地铁站,近后海总部金融区、科技园、深圳湾体育中心,南山书城、茂业百货、海雅百货等。小区的户型格局非常杂,部分户型卧室出阳台,部分户型互相挨得也比较密,通透性一般,朝北看滨河大道有噪音,这是滨海大道附近楼盘都有的通病。目前在售均价10万左右,仅供参考。 


南山 二手房源 楼盘点评

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