调控新政实施细则：回迁房转让不受限，城市更新存更多不确定性！

今日（8月14日），深圳规土委印发关于《深圳市规划国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》。此前有关商务公寓租售方面的判定规则等诸多细节问题引发过多种解读及猜想，该《通知》的发布实则是对深圳731新政的进一步补充。

城市更新作为深圳拓展城市发展空间的重要手段，近年更新项目的数量一直在逐年增长。

市场数据显示，仅2018年上半年深圳城市更新成功立项48个，申报主体中多以开发商占据主导位置，其次才是实业企业、集体股份公司。

目前，深圳多数城市更新项目都配有一定数量的商务公寓建设指标，新政出台后无疑对在售和即将发售的商务公寓造成一定影响，对于未来的城市更新项目也将带来更多不确定因素，打击开发企业的积极性。

业内普遍认为，商务公寓的“5年限售，新增商务公寓只租不售，且不得改变用途”政策的出炉，对于目前规划有商务公寓但未签订土地使用权出让合同的城市更新项目影响巨大。

“四种更新项目”不受影响

而此次印发的《通知》可以视为是对731新政的实施细则补充，其中关于加强商务公寓销售和运营管理措施中规定“各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用地。”此项规定做出明确部署。

即划定商务公寓规划建设时间红线，在2018年7月31日（不含7月31日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，下列4种更新单元情况可除外。

1、7月31日（不含7月31日）前，已批立项的，更新单元规划中确定的商务公寓可用于回迁出售，但在此之后的规划修改或者调整增加的商务公寓部分；

2、7月31日（不含7月31日）前，单元规划未获批但已经过相关部门审议通过并完成公示或正在公示的，公示的更新单元规划中确定的商务公寓；

3、7月31日（不含7月31日）前，已取得市、区政府用地批复的征地返还地；

4、7月31日（不含7月31日）前，土地整备利益统筹项目实施方案已完成审批的。

回迁房转让不受限，公寓不得拆迁补偿

实施细则的落地，对于城市更新项目而言，商业类等更新项目所产生的不利影响较大。

（一）只租不售的商务公寓不得用于房屋搬迁补偿。

（二）搬迁权利人首次转让搬迁安置住房的，不适用731新政关于取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让的相关规定。

2018商务公寓，量跌已成定局

根据深圳某研究中心数据显示，虽然前两年深圳商务公寓供应逐年上涨，但2018年上半年，深圳商务公寓批售项目11个，总供应面积23.8万㎡，同比下跌49.1%，上半年供应量也仅为去年供应量的17.8%。

不过，在成交方面，商务公寓市场仍是较为火热，呈现量涨价跌态势，2018年上半年商务公寓成交49.9万㎡ ，比去年上半年增长31.3%，占去年总成交的51.0%，均价59279元/ ㎡，比去年下跌4.6%。

而未来新建的商务公寓只租不售，租赁市场供应量将增加，市场上可交易的商务公寓的数量有限，随着731新政的出台深圳商务公寓供应持续低迷，量跌已成定局。

《通知》重点如下：

一、关于新供应用地上建设的商务公寓的管理

1、 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，各类用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，4种土地情况除外。

2、7 月 31 日（不含 7 月 31 日）后，涉及只租不售商务公寓的项目应结合产权限制合理确定地价标准，并在土地出让合同中约定相关内容。

3、7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后供应用地上建设的商务公寓，土地出让合同已明确不得销售的，应将相关事项记载于不动产权 利证书“附记”栏。

二、关于新购商务公寓和住房的管理

1、2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前购买的商务公寓和住房，不在禁止转让之列，购买的时间以网签录入时间为基准。

<1>已在房地产信息系统中录入房地产买卖合同信息的，一手房预售合同以预录入时间为准；一手房现售及二手房买卖合同以 录入时间为准。

<2>2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前已签订房地产买卖合同并已为购房支付相关费用，具备（预）录入条件，但因客 观原因尚未在房地产信息系统中（预）录入房地产买卖合同信息的，能提供相关证明材料之一的视为已办理网签（预）录入）

<3>2018 年 7 月 31 日（不含 7 月 31 日）之后购买且属禁止转让范围的，商务公寓及住房在不动产权利证书“附记” 栏中记载：根据深府办规〔2018〕9 号文规定，XXXX 年 XX 月XX 日前禁止转让。

三、关于暂停企事业单位、社会组织等非自然人购买住房的管理

1、2018 年 7 月 31 日（含 7 月 31 日）之前，企事业单位、社会组织等非自然人购买的住房，可继续完成交易。购买的时间以网签录入时间为基准。