本文作者：一刀楼市
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一直以来，受政策影响，深圳的东部——大小梅沙、大鹏片区新房供应都偏少，不过这几年才逐渐起来有开发商进驻建设。今天我们要测评的项目就是位于位于梅沙东溪涌的保利·青谷。
【价值点分析】
1. 是离市区最近的内湾海域景观住宅大盘
项目所在的位置是梅沙东的溪涌片区，在深圳的最东部。这里一直都没有进行大规模的开发，所以资源都保护得比较好，绿植覆盖率达到76%，产业形态以旅游业为主。
保利青谷是片区内离市区最近、拥有内湾海域景观的住宅大盘。这个内湾海域形成了一个类U字型的聚宝盆形态的布局，从风水角度评价是聚财气、旺人丁的宝地；从自然角度考虑，还能防抗台风等自然灾害。
项目周边生态资源非常丰富，三面环山、一面朝海，正对着的溪涌湾是内湾海域，是大鹏打造的世界级滨海生态旅游度假区、全球还有中心城市核心承载区。
除了能享受到山海景观，溪涌的PM2.5常年<10，在这里居住能呼吸到全深圳最纯净的空气，更甚于梧桐山，非常宜居和养生。
同时，开发商也充分考虑和利用到了项目“近海”的优势，配备了滨海娱乐设施和空间，让业主下楼就能“私享”溪涌湾海滩。
2. 保利华南参股，有大品牌的品质保障
项目原本是由裕和集团投资开发，后来保利华南才参股进入了这个项目。保利青谷是保利华南首进深圳的作品，有大品牌的口碑和知名度在，项目整体质量能得到更好的保障，进度也能大大加快。
保利发展由中国保利集团控股，前身是保利地产。保利华南是保利发展体系内规模最大、实力最强的子公司，扎根于佛山，2015年起逐步扩展了粤西北战略的布局，到目前为止，保利华南已经打造完成了近20个城市综合体，超30个大型购物中心与文化设施，在业界拥有良好的口碑，开发经验和实力都值得信赖，并且确定是按保利装修标准最高的“天字系”标准打造的精装交付。
3. “天字系”高标准精装设计
从效果图来看，保利青谷楼体规划的形象比较好，外立面利用外墙栏板作出香槟色的柔和波浪状，极具科技现代感，能看出来在设计上花了一番心思。
且最终是按照保利装修标准最高的“天字系”标准打造的精装交付。
天字系产品包括：天悦、天际、天汇和天珺等等，走的都是高端的路线。具体代表作有2012年入市的保利“天字系”第一子——广州保利天悦，开盘仅两小时就成为当年南中国首个10亿元级开盘项目。时至今日，仍是综合体效应最强的地标性豪宅。
保利“天字系”产品的选址都选择在城市中心或者是潜力中心。虽然这个项目所选择的片区是深圳目前发展速度比较慢的片区，但这也是开发商对区域潜力肯定。
【综合评价】
评估：什么人可以买/未来可能存在风险
（一）购买人群：
1. 适合对环境居住要求较高的购房群体
2. 不适合纯投资人群购买
（二）需注意：
1. 交通不便利，目前还是依赖自驾，暂时没有地铁可达（未来会有地铁八号线二段通车，但预计2025年才开通）。而且大鹏区是周边地区周末、小长假的出游圣地，所以节假日的时候交通拥堵情况会比较严重。
2. 周边城市化面貌比较弱，生活配套也不能满足生活所需，等待完善需要很长时间。
【楼盘资料详情】（附户型图）
指标：项目具体数据如下
想要进一步了解项目的，可继续看
总建筑面积：约20万㎡
分为三期开发，包括住宅、酒店、公寓、商业多元业态。
一期是一线海景住宅，建面约13万㎡；二期为酒店、商业、公寓；三期为住宅。
规划总套数：498套（一期）
主推建面约123-258㎡的2-4房，距海近，海景景观视野佳。
商业面积：约13,000㎡主题性商业
项目自带商业包括艺廊、影院、餐饮等，弥补目前片区商业匮乏的现况。
周边的话，招商计划在项目旁打造东部的升级版“海上世界”，主要包括：国际养生体验区、家庭旅游休闲区、婚庆岛、直升机/游艇码头、海洋馆、马场、酒庄、高尔夫、国际会议中心、专家村、度假村、白金五星级酒店等等公共配套。
车位数量：881
车位比大概为1:1.7，车位十分充足。
交通配套
地铁：距8号线三期溪涌站约100m（三期已招标，规划今年动工，预计2025年开通）。
道路：盐坝高速、南萍三期第二通道等23条在建道路，半小时通达主城。
海运：有16个东部码头海域，游艇码头、通关口岸和海上巴士。
航空：有5个直升机停机坪规划。
学校配套
幼儿园：自带1600㎡的6班幼儿园
中小学：人大附中深圳学校高中部，人大附中被称为全国最好的高中，深圳学校高中部的老师也在人大附中进行过半年到一年的跟岗训练，总体的师资力量不错，2018年才开始办学，到现在仅只有两年，所以成果看得还不太明显。深圳市第十一高级中学（建设中），是片区内唯一一所省重点高中。
医疗配套
医院：医疗配套比较稀缺，距离盐田区人民医院（梅沙分院）医院8公里，最近的医疗资源只有距项目800米左右的大棚区葵涌人民医院溪涌村社康中心。
生态配套
项目坐落于梅沙东溪涌片区，背靠马峦山，三面环山，一面朝大海。这里的森林覆盖率达到76%，负离子含量10000/m³
容积率：3.68
与全市对比容积率算比较低。
绿化率：30%
建筑密度：18%
【户型鉴赏】
A户型：4室2厅3卫 250㎡
在四个户型里算是最方正的一个。主卧、客厅都朝南，面朝大海一面，景观阳台长达13米，可以说是视野非常好了。南北双阳台有助于通风透气，生活舒适度很高。
但缺陷在于两个较小的房间不够方正，所以空间布局会受限，减少了实用面积。
A1户型：4室2厅4卫 252㎡
总体和A户型差别不多，就是多了个洗手间。同样也拥有阔景大阳台，且生活阳台通达客厅与双卧房，空间感更足。
B1户型：2室2厅2卫121-128㎡
主卧是套房的设计，阳台和客厅的联通，长达8米，视野很好。次卧进深比良好，所以可用空间很大。但户型的动线不太顺畅，综合来说整体的实用性不是很高。
B2户型：2室2厅2卫 122-125㎡
卧室一南一北，增加了私密性。景观阳台是广角阳台，相较于B1户型来说景观面更大，视野也更广阔。但也一样存在动线不流畅的问题，实用性没那么好。
一刀，资深深圳房地产从业者，帮助诸多买房人群解答困惑，欢迎加V咨询
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