要说最让深圳人狂热的打新地，一是光明、二是沙井，这两者必然是榜上有名的。此前日光盘一个接一个，新房一出“抢枪抢”已经成了主基调。
但买房又不是逛大卖场，没那么容易买到，不然有些置业者也不至于陪跑多轮了。在光明、沙井有钱有名额可不行，还得积分高运气好。
不过最近沙井星河荣御备案了，均价约5.1万/平。
小编倒是觉得置业者想要买这个的话，概率倒是挺大的。因为项目即将推售楼王，主推大户型住宅建面约143-181平5房，也有89平3房户型，这个小面积估计就很难抢了，单价也比较高5.3万左右。
位于网红片区——沙井，星河荣御已经不是首次开盘。早前星河与建行合作搞长租社区，但去年由租转售了一大批房源，如今又有少量入市，主推大户型再入市，这次值得买吗？
近千万买沙井？星河荣御推大户型，刚改时代要来了？
去过沙井的置业者可能都会很惊讶，这个遍地工厂和农民房的地方真的是深圳人疯狂打新地方？
沙井工业，爱住家实拍
不用怀疑，深圳人都在用真金白金投票沙井，去年嘉富新禧、中熙珑湾、四季名苑、清平华府等等新盘，开盘就日光。沙井新房房价突破了5万+，甚至部分二手房更是高到7-8万/平。
大空港、会展新城、前海利好辐射、地铁11号线交通助力、旧改储备等等都是沙井价值攀升的底气，当然重要的一点还有沙井此前4-5万的房价，西部房价的洼地啊。
不过沙井概念炒的很高，价值虽也的确如此，但也不是逢沙井盘就必买的。
这次再推新的星河荣御，预计推售3A栋，约143㎡五房两厅两卫、约181㎡五房两厅三卫、约89㎡三房两厅两卫。均带装修，共计约211套。
主推大户型143平和181平，虽说89平也有，但并没有大肆宣传，样板房也是只要有大户型的可看。
想想也是89平的户型在沙井不愁买，很多刚需家庭盯着这些小户型呢。值得注意的是，这次新房已是现楼状态，年底就可以入伙了。
星河荣御，爱住家实拍
143平、181平都是5房设计，偏向改善需求，有三个小孩的家庭妥妥也是可以住下的。
整体的户型也都方正通透，不过143平的5房只有2个卫生间，主卧配套一个，其余4个房间需要共用一个卫生间，居住就稍显不便了。181平5房3卫，双套间设计，居住更宽敞舒适。
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值得注意的是，沙井片区主要还是多以刚需上车为主，3房左右80-90平户型会更吃香，面积小总价上也有优势。此外沙井的面貌更多还是在百废待兴状态，配套资源可以生活，但也说不上有优质。
5房的大户型，改善置业，空间是大了，但外部生活环境条件不一定也会提升。如果只是投资、不自住，指导价时代，西部大户型都也不会太好转手啊。
价格方面项目去年备案新房均价5.2万左右，这次新房应该相差不远，5.1万均价还便宜了。
最近星河荣御也备案了74套商务公寓建面约44.8-69.6㎡，均价约4.02万/㎡，现为人才住房出租中，暂不出售。项目在2017年3月曾推出首批商务公寓，共197套，均价3.95万/㎡，如今来看公寓价格几乎没怎么变化。
来源：咚咚找房
看来公寓和住宅价格都没怎么涨，也是利好置业者，但是住宅没涨，就值得买了吗？
我们来算一笔账，均价5.1万，户型143-181平，总价约730-923万左右，高至900多万，距离千万也不远了。
总价先不说，从户型的锻造看看，这次星河似乎想在沙井搞个标杆、彰显品牌力。因为面积大，看样板房都要验资200万，这一般都是福田、南山豪宅盘的流程，看来这次星河荣御在大户型下功夫了，很有可能助推沙井全面进入改善、品质时代。
900多万的沙井星河大户型，楼盘本身品质和档次肯定拔尖了。可是，沙井的旧改进度还是不够快，周边面貌工厂农民房，地铁不近、教育一般，除了空间大、房间多，目前其他配套资源与宝中、光明有点差距。
都买的起近千万的房子了，在西丽、龙华核心区的地方都可以挑到很好的了，在宝中、前海、福田、南山也可以上车的。沙井千万级大户型，可能主要挖掘沙井、长安、福永的企业主客户。
对于关内的改善族，如果只是单纯想要空间大、房间多，龙岗、坪山核心区也都有。对于南山的高科技家庭，在沙井近千万预算可能还会考虑深外宝安的学生区房了？
去年11月份该项目也入市了922批住宅，主推约82-114平住宅，均价当时已经在约5.2万/平，精装交付。此前刚需户型是主流，开盘当天去化了8成多，后期还能通知未到场的客户再去选。
来源：咚咚找房
去年偏主流刚需的户型都需要一点时间销售，这次143-181平的大户型去化能多快？这次星河的大户型有点刚需买不起，有钱人看不上的感觉。
户型改善居住，周边环境配套暂时跟不上，但旧改或有暴击机会
沙井工业、农民房面貌其实短时间之内很难改变，项目周边也矗立很多低矮的工业厂房和农民房，居住面貌较为一般。
星河荣御周边环境，爱住家实拍
而且项目南面有一个塑料厂，此前也有一些网友担忧，塑料厂会不会造成气味污染？以小编的体验来看，周边工厂面貌、居住环境比较落后一般外，气味方面倒是没有特别感受。
不过想想每天居住生活，出门、打开窗户看到的都是错落低矮的厂房，面貌环境一言难尽，挑剔居住环境还是多方面考虑考虑，面貌短时间内是很难提升的。
但是，不是说“工地就是金矿”？有建设和旧改的地方，才有蝶变、更有未来？
交通上，项目距离11号线也是有一定距离的。
教育上，项目位于荣根学校以及壆岗小学学区范围内。
爱住家实拍
交通和教育方面说不上有突出亮点，但项目的商业倒是可圈可点，项目自带约2.7万㎡的商业，星河COCO Garden已经进驻，临街商铺上也都吸引了不少商家，便捷商业能够满足一些业主消费和休闲需求。
爱住家实拍
附近居住面貌落后，配套一般，但也有改造升级的机会，旧改的储备还是挺多的。估计10年后，也会是一个崭新的高端大社区。
比如周边布局华润金蚝小镇项目，体量巨大，拟拆除重建用地面积140.14万平方米。华润大冲旧改占地面积达到68.4万平方米，金蚝小镇拆除面积是其2倍多。
金蚝小镇拆除范围
大型旧改落地，周边的配套、面貌的确会迎来质变，项目价值自然也会提升，但时间也是漫长的。
项目当下缺陷的确比较多，交通不近地铁、面貌工厂和农民房居多，教育也说不出亮点。但配套起来、面貌改善，相信肯定高于5万了，沙井价值很多人还是认可的，区位价值也处于上升期。
不过这一次星河荣御以大户型居多，143平-181平上车门槛高太多了，改善居住没有明显的亮点，纯粹看项目品质和沙井区位价值了，就看大家愿不愿意花更多钱买星河荣御。
沙井储备新盘，中熙珑湾、海岸城还有新房待推
其实沙井也还有一些潜在的新房，去年已经入市过的中熙珑湾和海岸城都有待售房源。不过这两个盘去年都是日光的，不少人也都在虎视眈眈。
中熙珑湾距离星河荣御不远，建设进度也很快，已经具备入市状态。目前在售公寓，未来还有约600多套住宅，预计78-142平。此前项目上一批住宅均价约5.3万，估计项目入市也会是5字头。
珑湾，爱住家实拍
超级网红盘沙井海岸城想必大家也都知道，去年入市了一批房源，但未来供应也很大，海岸城臻园建设中，据说可能会有上千套。
海岸城上一批入市房源，均价达到了5.75万/平，沙井新房的天花板，未来会不会达到6万呢？
海岸城能如此高价，主要还有深圳外国语宝安分校的功劳，该分校学区内房价7-8万是跑不掉的。海岸城倒挂价非常大也是打新香饽饽，当时最低社保23年，如今新积分规则不得超过20年，或许有更多家庭会有打新海岸城的机会。
海岸城，爱住家实拍
海岸城附近有博林君瑞、丽沙花都、中泰国际等项，区域面貌新，居住条件在沙井数一数二，未来沙井海岸城建设完毕，周边的条件也会更好。真的看好沙井价值，这周边的二手房也都可以看看，环境挺好的。
博林君瑞周边，爱住家实拍
整体来看，沙井也有一些潜在新房等待供应，但作为网红片区，每一个新盘入市都是重点关注对象也非常抢手的，海岸城、珑湾等刚需户型估计依然很挑人。
星河荣御的89平户型估计积分要求也高，但大户型总价高，买到的概率应该会更大。目前就看大家是想等待更好的盘但竞争大，还是买眼前价格高但容易买到的盘了。
最后总结下，星河荣御的优劣势
优势
1、位于沙井片区，价值成长性高；
2、小区自带商业，业主消费和休闲需求可以充分满足；
3、已是现楼状态，年底可入伙，省去期房等待时间。
劣势
1、距离11号线较远，轨道交通不便，不过沙井规划新盘较少在地铁站附近的；
2、区域面貌较为落后，工厂和农民房较多，改造时间也漫长；
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编辑：小覃
部分图片、资料来源：咚咚找房、网络等
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