2021年北京房价，是涨是跌，一目了然

一、土地市场：不限价地块出让重回宅地供应主流，平均楼面地价被刷新

01、2020年住宅用地计划供应1000万㎡，商品房用地600万㎡与去年持平

据《北京市2020年度国有建设用地供应计划》显示，2020年北京全市建设用地供应总量3710万㎡，与去年计划供应总量基本持平，其中，住宅用地计划供应1000万㎡。2020年北京住宅供地计划的一个新特点是，根据建立“租购并举”住房体系的要求，首次将住宅供地分类为产权类住宅用地和租赁类住宅用地，1000万㎡的计划住宅用地中，产权类住宅用地870万㎡，租赁类住宅用地130万㎡。

产权类住宅用地包含商品房用地（含共有产权房）、定向安置房用地（含棚户区改造用地）及中央军队用地，其中商品房用地（含共有产权房）用地年度计划供应600万㎡，与去年持平。为了商品住宅用地继续实行弹性供应，今年继续设定商品住宅（含共有产权房）用地供应下限为300万㎡，剩余300万㎡住宅用地结合市场情况统筹推荐，与去年一致，以达到土地市场稳地价、稳预期的目的。

表1：北京市2020年住宅用地供应计划表

02、不限价地块成主流宅地供应方式，再推集体用地建共有产权房 

从2020年北京宅地供应节奏来看，与2019年基本一致。据统计数据显示，2020年全年北京共计成功出让49宗宅地，与去年持平；完成土地出让面积298.07万㎡，同比下跌4.8%，宅地供地计划完成率不足三成，与去年一致。从土地出让金来看，2020年共计吸金1758.16亿元，同比上涨21.4%；平均楼面地价为28468元/㎡，同比上涨21.7%；平均溢价率也有所走高，为18.5%。整体来看，2020年土地市场仍然呈现发展商拿地成本走高的趋势。（详见表2）

表2：2019-2020年北京土地购置情况表

一方面，由于市场上限竞房在2019年、2020年迎来集中供应，且产品同质化较为严重，去化效果不佳；另一方面，北京房地产市场预期已经稳定。因此，2020年北京宅地出让已全面进入“不限价”时代，在成功出让的49宗宅地中，限竞房用地仅8宗，占比为17.0%，与去年相比大幅下降；“不限价”地块即仅限地价不限房价的普通商品住宅用地共计成交36宗，占比则上升至74.5%，成为主流供应地块。此外，2020年北京宅地并未有租赁住房用地出让，共有产权房有地出让也有所减少，全年仅成交5宗。

值得注意的是，成功出让的5宗共有产权用地中包含一宗集体建设用地地块，即京土集使挂（兴）[2019]003号地块，该地块于2018年底首次与同片区两宗集体建设用地挂牌出让，在2019年多次因故暂停出让，直至2020年12月11日再次挂牌，于12月25日被北京北投如郡房地产开发有限公司以底价20.61亿元成功竞得，楼面地价为1400元/㎡，规定全部用地建设共有产权住房，建成后销售均价为29000元/㎡（含装修）。

近几年，北京在努力尝试在集体土地上建设租赁住房，但这些房子只租不售，不会改变这些土地的所属权，而在集体土地上建设共有产权住房则是将对外出售，能更有效地盘活存量用地，让宅地供应更加多元化。（详见图3、4） 

图3：2019年北京宅地出让类型详情（左）；图4：2020年北京宅地出让类型详情

虽“稳地价、稳预期”仍是土地市场调控主基调，但2020年北京宅地供应回归以不限价地块为主，寸土寸金的北京宅地仍是各实力雄厚的发展商必争之地，所以虽北京宅地出让总价高，但大部分仍能溢价成交。从近十年北京宅地供应走势来看，除了2018年、2019年宅地供应以“限竞房”用地出让为主，土地购置成本成下跌趋势外，发展商在北京拿地成本整体呈现逐年走高的趋势。（详见图5）

图5：2010-2020年北京居住类土地购置面积、购置均价走势图

03、顺义区宅地供应面积年度居首，最高楼面地价被刷新

从区域分布来看，2020年北京宅地供应量前三“易主”，2019年供应量居首的大兴区退居第二位；而去年供应量倒数第二的顺义区2020年则一跃成为供应冠军，成功出让5宗宅地，共计45.07万㎡，均为不限价地块；排在第三位的则是海淀区，成功出让5宗宅地共计32.4万㎡。从出让总价来看，则海淀区以291.89亿元居首位，紧随其后的分别为丰台区和大兴区，分别为257.2亿元、256.57亿元。（详见表6）

表6：北京2020年居住类用地出让区域分布情况

与2019年比，2020年亮点地块在于最高楼面地价再次被刷新，来自土地购置成本相对较高的丰台区京土整储挂(丰)[2020]019号地块，被北京合昕辰锐企业管理以总价42亿元成功竞得，楼面地价为76168元/㎡，刷新了北京最高楼面地价记录。最高总价及最高溢价地块则与去年基本一致，最高总价地块成交价为79亿元；而最高溢价率则为49.78%，未现大幅溢价成交地块。（详见表7）

表7：北京2020年成交亮点地块情况

二、住宅市场：2020年北京住宅新增供应上涨，助力新房成交量上涨

01、2020年北京预售证获取量同比上涨11%，年内迎三次低谷三次高峰

据统计数据显示，2020年北京新房市场获取预售许可证较2019年有所提升，共计120个项目取得了149次预售许可证，给市场带来了85939套住宅产品供应，同比上涨11%。

从月度走势来看，年内迎来了三次供应低潮及三次供应高峰。三次低谷分别是一季度、7-8月份和10月份，第一季度主要是受突发疫情影响，各行各业基本陷入停滞状态，市场按下暂停键；7-8月的出现的低谷是因6月份北京疫情复发，加强市场监管，楼市又呈疲态所致；至于10月份则一是受国庆长假影响，二是“金九银十”九月迎来了一波上涨。

三次供应高峰分别为二季度、9月份及年底，二季度新房供应迎来高峰主要是由于进入二季度疫情得到有效控制，市场成逐步回暖趋势，开发商积极推盘，市场迎来年内首次供应高峰；第二次则为9月份，恰逢第二波疫情得以控制以及“金九”销售旺季，发展商积极推盘走量；第三次则为传统的翘尾行情，年底发展商为走量回笼资金，获取预售证也显著加速，12月份获取预售证的住宅套数高达15928套，为年内新高。（详见图8）

图8：2019-2020年北京一手住宅市场项目新增预售走势图

02、2020年北京楼市成交量同比上涨，成交价一手涨、二手跌

从楼市成交来看，2020年虽有新冠疫情影响，但楼市成交量并未受太大影响，据统计数据显示，2020年北京一、二手住宅共计成交232923套，同比上涨10.8%。一、二手成交量均上涨，其中一手住宅共计成交71702套，同比上涨8.6%；二手住宅共计成交161221套，环比上涨11.17%。价格方面，一手小幅上涨、二手同比继续成下跌趋势，2020年全年北京新房成交均价为49492元/㎡，同比上涨1.4%；二手成交均价54663元/㎡，同比下跌3%。

2020年北京新房市场供应方式仍以刚需产品限价房为主、普通商品住宅为辅，受产品同质化严重加之疫情反复影响，房企之间的销售竞争进一步加剧，新房市场整体去化更为艰难，发展商为去缓解资金压力、加速回款，房企加大购房优惠力度的营销活动贯穿全年；此外，推盘力度也有所提升，不乏优质房源推出，让积累的需求有所释放，助力新房成交量上涨，价格上涨也有限。

二手房方面，2020年成交量迎来上涨，但由于坚决执行“房住不炒”政策，购房者入市心态较为理性，对价格预期并未出现大幅波动，所有整体来看成交量虽然走高，但成交均价同比却继续小跌3%。（详见表9）

表9：2019-2020年北京一、二手住宅成交量价情况

从月度成交来看，新房市场成交量与市场新增供应呈现正相关的关系，在供应三起三落的节点，相应的新房成交量也呈现走高走低趋势，在9月份和12月份迎来成交高峰。

而二手住宅方面，在二季度市场逐渐回暖后，二手房市场热度整体比较稳定，5月至9月，北京二手房成交量相对均匀，月度全市成交量保持在1.5-1.7万套的水平，10月份出现小幅下调趋势，在11-12月份迎来年底季节性反弹行情，12月份成交量20925套，并达全年新高。（详见图10）

图10：2019-2020年北京一、二手住宅量价走势图

三、2021年预测：调控主基调不变，租赁市场发展重要性进一步体现

回顾2020年北京房地产市场调控，政策面未见明显调整，仍旧以“房住不炒”及“三稳”为主基调，但发展租赁市场、规范房地产市场以巩固调控结果的重要性进一步体现。2021年，北京调控方向大概率不会改变，即继续在“房住不炒”的背景下进一步探索租赁市场发展新模式，包括但不局限于有效增加租赁住房供给、扩大受益面、规范管理等方面的内容，以保障租赁市场健康发展。

土地市场方面，2020年北京增加住宅用地供给的目标并未实现，宅地供应未达年度计划供应下限水平，但不限价地块重回宅地主流供应，发展商拿地成本走高。因此，进入2021年，增加宅地有效供给且稳地价仍是土地市场主要目标，不限价地块仍将是主流供地方式；2020年北京并未有租赁型用地出让，在继续大力发展租赁市场背景下，2021年北京租赁型用地出让或增加。

楼市成交方面，2021年限竞房或迎来供应调整策略及促销优惠力度，以提高去化率且非限竞房的供应或继续走高，更能满足市场不同客户的购房需求，或助力2021年北京新房成交量走高，相应的新房价格或迎来补涨。而二手市场表现继续稳定，若政策面变动不大，继续维稳的可能性大。因此对于北京2021年成交情况预测如下：

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