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2021年北京房价,是涨是跌,一目了然

美联物业官方账号 发布时间:2021.01.28 10:51:45
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一、土地市场:不限价地块出让重回宅地供应主流,平均楼面地价被刷新


01、2020年住宅用地计划供应1000万㎡,商品房用地600万㎡与去年持平


据《北京市2020年度国有建设用地供应计划》显示,2020年北京全市建设用地供应总量3710万㎡,与去年计划供应总量基本持平,其中,住宅用地计划供应1000万㎡。2020年北京住宅供地计划的一个新特点是,根据建立“租购并举”住房体系的要求,首次将住宅供地分类为产权类住宅用地和租赁类住宅用地,1000万㎡的计划住宅用地中,产权类住宅用地870万㎡,租赁类住宅用地130万㎡。


产权类住宅用地包含商品房用地(含共有产权房)、定向安置房用地(含棚户区改造用地)及中央军队用地,其中商品房用地(含共有产权房)用地年度计划供应600万㎡,与去年持平。为了商品住宅用地继续实行弹性供应,今年继续设定商品住宅(含共有产权房)用地供应下限为300万㎡,剩余300万㎡住宅用地结合市场情况统筹推荐,与去年一致,以达到土地市场稳地价、稳预期的目的。


表1:北京市2020年住宅用地供应计划表



02、不限价地块成主流宅地供应方式,再推集体用地建共有产权房 


从2020年北京宅地供应节奏来看,与2019年基本一致。据统计数据显示,2020年全年北京共计成功出让49宗宅地,与去年持平;完成土地出让面积298.07万㎡,同比下跌4.8%,宅地供地计划完成率不足三成,与去年一致。从土地出让金来看,2020年共计吸金1758.16亿元,同比上涨21.4%;平均楼面地价为28468元/㎡,同比上涨21.7%;平均溢价率也有所走高,为18.5%。整体来看,2020年土地市场仍然呈现发展商拿地成本走高的趋势。(详见表2)


表2:2019-2020年北京土地购置情况表


一方面,由于市场上限竞房在2019年、2020年迎来集中供应,且产品同质化较为严重,去化效果不佳;另一方面,北京房地产市场预期已经稳定。因此,2020年北京宅地出让已全面进入“不限价”时代,在成功出让的49宗宅地中,限竞房用地仅8宗,占比为17.0%,与去年相比大幅下降;“不限价”地块即仅限地价不限房价的普通商品住宅用地共计成交36宗,占比则上升至74.5%,成为主流供应地块。此外,2020年北京宅地并未有租赁住房用地出让,共有产权房有地出让也有所减少,全年仅成交5宗。


值得注意的是,成功出让的5宗共有产权用地中包含一宗集体建设用地地块,即京土集使挂(兴)[2019]003号地块,该地块于2018年底首次与同片区两宗集体建设用地挂牌出让,在2019年多次因故暂停出让,直至2020年12月11日再次挂牌,于12月25日被北京北投如郡房地产开发有限公司以底价20.61亿元成功竞得,楼面地价为1400元/㎡,规定全部用地建设共有产权住房,建成后销售均价为29000元/㎡(含装修)。


近几年,北京在努力尝试在集体土地上建设租赁住房,但这些房子只租不售,不会改变这些土地的所属权,而在集体土地上建设共有产权住房则是将对外出售,能更有效地盘活存量用地,让宅地供应更加多元化。(详见图3、4) 


图3:2019年北京宅地出让类型详情(左);图4:2020年北京宅地出让类型详情


虽“稳地价、稳预期”仍是土地市场调控主基调,但2020年北京宅地供应回归以不限价地块为主,寸土寸金的北京宅地仍是各实力雄厚的发展商必争之地,所以虽北京宅地出让总价高,但大部分仍能溢价成交。从近十年北京宅地供应走势来看,除了2018年、2019年宅地供应以“限竞房”用地出让为主,土地购置成本成下跌趋势外,发展商在北京拿地成本整体呈现逐年走高的趋势。(详见图5)


图5:2010-2020年北京居住类土地购置面积、购置均价走势图


03、顺义区宅地供应面积年度居首,最高楼面地价被刷新


从区域分布来看,2020年北京宅地供应量前三“易主”,2019年供应量居首的大兴区退居第二位;而去年供应量倒数第二的顺义区2020年则一跃成为供应冠军,成功出让5宗宅地,共计45.07万㎡,均为不限价地块;排在第三位的则是海淀区,成功出让5宗宅地共计32.4万㎡。从出让总价来看,则海淀区以291.89亿元居首位,紧随其后的分别为丰台区和大兴区,分别为257.2亿元、256.57亿元。(详见表6)


表6:北京2020年居住类用地出让区域分布情况


与2019年比,2020年亮点地块在于最高楼面地价再次被刷新,来自土地购置成本相对较高的丰台区京土整储挂(丰)[2020]019号地块,被北京合昕辰锐企业管理以总价42亿元成功竞得,楼面地价为76168元/㎡,刷新了北京最高楼面地价记录。最高总价及最高溢价地块则与去年基本一致,最高总价地块成交价为79亿元;而最高溢价率则为49.78%,未现大幅溢价成交地块。(详见表7)


表7:北京2020年成交亮点地块情况


二、住宅市场:2020年北京住宅新增供应上涨,助力新房成交量上涨


01、2020年北京预售证获取量同比上涨11%,年内迎三次低谷三次高峰

据统计数据显示,2020年北京新房市场获取预售许可证较2019年有所提升,共计120个项目取得了149次预售许可证,给市场带来了85939套住宅产品供应,同比上涨11%。


从月度走势来看,年内迎来了三次供应低潮及三次供应高峰。三次低谷分别是一季度、7-8月份和10月份,第一季度主要是受突发疫情影响,各行各业基本陷入停滞状态,市场按下暂停键;7-8月的出现的低谷是因6月份北京疫情复发,加强市场监管,楼市又呈疲态所致;至于10月份则一是受国庆长假影响,二是“金九银十”九月迎来了一波上涨。


三次供应高峰分别为二季度、9月份及年底,二季度新房供应迎来高峰主要是由于进入二季度疫情得到有效控制,市场成逐步回暖趋势,开发商积极推盘,市场迎来年内首次供应高峰;第二次则为9月份,恰逢第二波疫情得以控制以及“金九”销售旺季,发展商积极推盘走量;第三次则为传统的翘尾行情,年底发展商为走量回笼资金,获取预售证也显著加速,12月份获取预售证的住宅套数高达15928套,为年内新高。(详见图8)


图8:2019-2020年北京一手住宅市场项目新增预售走势图



02、2020年北京楼市成交量同比上涨,成交价一手涨、二手跌


从楼市成交来看,2020年虽有新冠疫情影响,但楼市成交量并未受太大影响,据统计数据显示,2020年北京一、二手住宅共计成交232923套,同比上涨10.8%。一、二手成交量均上涨,其中一手住宅共计成交71702套,同比上涨8.6%;二手住宅共计成交161221套,环比上涨11.17%。价格方面,一手小幅上涨、二手同比继续成下跌趋势,2020年全年北京新房成交均价为49492元/㎡,同比上涨1.4%;二手成交均价54663元/㎡,同比下跌3%。


2020年北京新房市场供应方式仍以刚需产品限价房为主、普通商品住宅为辅,受产品同质化严重加之疫情反复影响,房企之间的销售竞争进一步加剧,新房市场整体去化更为艰难,发展商为去缓解资金压力、加速回款,房企加大购房优惠力度的营销活动贯穿全年;此外,推盘力度也有所提升,不乏优质房源推出,让积累的需求有所释放,助力新房成交量上涨,价格上涨也有限。

二手房方面,2020年成交量迎来上涨,但由于坚决执行“房住不炒”政策,购房者入市心态较为理性,对价格预期并未出现大幅波动,所有整体来看成交量虽然走高,但成交均价同比却继续小跌3%。(详见表9)


表9:2019-2020年北京一、二手住宅成交量价情况


从月度成交来看,新房市场成交量与市场新增供应呈现正相关的关系,在供应三起三落的节点,相应的新房成交量也呈现走高走低趋势,在9月份和12月份迎来成交高峰。


而二手住宅方面,在二季度市场逐渐回暖后,二手房市场热度整体比较稳定,5月至9月,北京二手房成交量相对均匀,月度全市成交量保持在1.5-1.7万套的水平,10月份出现小幅下调趋势,在11-12月份迎来年底季节性反弹行情,12月份成交量20925套,并达全年新高。(详见图10)


图10:2019-2020年北京一、二手住宅量价走势图


三、2021年预测:调控主基调不变,租赁市场发展重要性进一步体现


回顾2020年北京房地产市场调控,政策面未见明显调整,仍旧以“房住不炒”及“三稳”为主基调,但发展租赁市场、规范房地产市场以巩固调控结果的重要性进一步体现。2021年,北京调控方向大概率不会改变,继续在“房住不炒”的背景下进一步探索租赁市场发展新模式,包括但不局限于有效增加租赁住房供给、扩大受益面、规范管理等方面的内容,以保障租赁市场健康发展。


土地市场方面,2020年北京增加住宅用地供给的目标并未实现,宅地供应未达年度计划供应下限水平,但不限价地块重回宅地主流供应,发展商拿地成本走高。因此,进入2021年,增加宅地有效供给且稳地价仍是土地市场主要目标,不限价地块仍将是主流供地方式;2020年北京并未有租赁型用地出让,在继续大力发展租赁市场背景下,2021年北京租赁型用地出让或增加。


楼市成交方面,2021年限竞房或迎来供应调整策略及促销优惠力度,以提高去化率且非限竞房的供应或继续走高,更能满足市场不同客户的购房需求,或助力2021年北京新房成交量走高,相应的新房价格或迎来补涨。而二手市场表现继续稳定,若政策面变动不大,继续维稳的可能性大。因此对于北京2021年成交情况预测如下:



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