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深圳写字楼空置率一路走高,租金跌回10年前!港人开始进场...

晶晶乐道 发布时间:2024.04.15 08:35:23
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4月10日,深圳市房地产中介协会举办深圳房地产中介行业高质量发展探索论坛,《2023年度深圳市房地产中介行业白皮书》(以下简称白皮书)也一同发布。


戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端发表了《知微杜渐,商业地产视角下的楼市逾期》,分享了当前深圳商业地产发展形式分析及商业地产未来发展前景及挑战。


另外,白皮书中深圳中原、戴德梁行两家机构也对深圳写字楼市场做了详细的介绍。我们在这里对白皮书和张总的演讲内容做一个融合总结,谈谈当前深圳写字楼现状,以及未来写字楼的发展预测。


(以下数据及图片图表,均来自深圳中原、戴德梁行两家机构)


深圳写字楼去化难,2023年一手批售紧急“刹车”!


可见深圳一写字楼去化难,已经成为不争的事实,这也导致深圳一手写字楼批售在这几年做了紧急“刹车”。


据深圳中原研究中心统计,2023年,深圳共批售办公项目12个,批售面积供给30.5万平,同比下滑了64.6%。从下图可以看到,2023年深圳一手办公批售量是近10年的最低,不足2018年批售高峰期供应量的20%,连2022年批售的一半都不到。



虽然深圳写字楼目前的成交情况也是非常低迷,但是从2023年整年的成交情况来看,其实相比于这几年来说,基本和前两年是持平的,没有进一步下滑。


根据深圳中原研究中心数据显示,2023年一手办公成交2463套,同比下降18.1%:成交面积42.7万平,同比上升12.5%。


这里有两个数据可以关注下:


第一,2023年,写字楼成交量大于批售量,全年批售了30.5万平,消化了42.7万,在写字楼供应紧急刹闸的这么一个前提下,写字楼没有“越堆越多”,还是真正意义上“去库存”。


第二,2023年,成交套数还在下降,成交面积却上升了,买客越买面积越大。这就意味着,对于写字楼这样一个比较特殊的产品,普通的投资客已经不进场了,留下的或者说目前吸引的,还是真正的豪客或公司。



深圳写字楼租金,重回10年前,甚至比2014年还要低!


普通人不敢“玩”写字楼,还有一个重要的原因,是由于深圳写字楼租金的持续走低,与空置率走高。


据戴德梁行的数据显示,截至2023年末,深圳甲级写字楼平均租金为186.5元/月/平方米,几乎回调至2013年的水平。而同时空置率也是水涨船高,达到26.1%。



2024年一季度,深圳甲级写字楼空置率更是在新供应影响下环比上涨0.9个百分点至27.0%。


目前,深圳第一季度写字楼租金水平已经回到10年前水平,甚至比2014年的价格还要低!


深圳写字楼租金下滑,已经是近几年一个老生常谈的话题,从2014年-2015年,深圳写字楼租金水平有个快速的上涨之后,一直到2018年一直保持着高租金。


然而,从2019年开始,深圳写字楼租金开始一路下滑,与之相对应的是,深圳写字楼空置率的一路走高。


(来源:戴德梁行研究部)


写字楼租客变少,深圳全市各区租金进一步下滑。对应到各个区核心区来说,根据戴德梁行数据显示,2024年第一季度,深圳西部的空置率要明显高于东部,前海、宝安区、南山区空置率分别在38.5%、32.6%、28.1%,而福田区、罗湖区的空置率在22.9%、21.5%。


在租金方面,深圳各区的平均租金已经集体退出“2字头”,包括福田区。


福田区、南山区、宝安区租金前三,分别是198.3元/月/平、183.5元/月/平、171.2元/月/平,前海、罗湖区租金分别为149.0元/月/平、153.9元/月/平。


写字楼成交方面,2023年,福田、罗湖、南山的写字楼平均成交价分别为4.2万/平、3.1万/平、5.0万元/平,较历史最高点分别下跌29%、22%、29%。


(来源:戴德梁行研究部)

各区空置率对比:


(来源:戴德梁行研究部)


一线城市中,深圳空置率最高!广州情况最好


据戴德梁行研究部分析,2023年,伴随生产经营建设活动回归正常,核心城市商办市场的供应量也得以恢复。北上广深四座城市的甲级写字楼年度总供应量达到近7年的最高水平。


对比四座城市,深圳的租金水平在四座城市中排名第三,北京市、上海市、广州市、深圳市租金290.7元/月/平、237.3元/月/平、146.1元/月/平、181.8元/月/平。


空置率方面,深圳可谓是遥遥领先,而广州空置情况情况最好。北京市、上海市、广州市、深圳市空置率分别为18.3%、16.3%、12.9%、22.7%。


截至2027年未来供应量方面,深圳也是预计供应量最大的,达到520.5万平,北京市、上海市、广州市分别为138.0万平、342.6万平、316.1万平。


(来源:戴德梁行研究部)


年内还将有近120万平写字楼计划投用,近六成在前海


戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析,专业服务、金融及TMT依然是深圳甲级写字楼市场最主要的需求来源,一季度三大行业的租赁面积占比超5成。


其中律所、战略咨询、证券、险资等行业均有大面积租赁成交。TMT类需求表现有所分化,游戏、电商有扩张动作,而为地产等市场下行行业提供软件或系统服务的企业需求则有所收缩。


2024年内还将有近120万平方米的甲级写字楼计划投入使用,且有近六成位于前海,受到市场及成本控制等因素的影响,部分项目的延期入市将一定程度上缓解供应压力,但整体市场压力仍不可小觑,预计租金水平还将持续回落。


未来,谁是写字楼需求主力?据戴德梁行研究部分析,未来,在宏观经济积极因素的不断积累下,写字楼市场的需求提振值得期待,结合深圳在人工智能、金融科技、云计算、生命科学、空天技术等领域的发展,新领域的机会与突破有望带来新的需求。


另外,2023年9月,深圳商办物业对于港澳同胞放开“限外令”。


据深圳中原的成交数据显示,2023年,港人在深圳写字楼市场的成交宗数、成交金额同比增长94%、876%,甚至出现一笔金额逾2亿元的大宗交易。


港人北上热潮越来越旺的大趋势下,港人置业深圳写字楼也会越来越多。


深圳全市写字楼未来供应预计情况:


(来源:戴德梁行研究部)


2027年预计存量规模与分布


(来源:戴德梁行研究部)


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