来源：克而瑞深圳区域
报告摘要：淡季环比回落，同比成交仍大增、供求月底回升
2026年8月，深圳房地产市场呈现"价稳量缩、结构支撑"运行态势。新房供应月底大幅回补但仍处同比低位，成交量价环比回落、同比仍显著回升；涉宅土地缩量特征突出；二手房官网口径受淡季与网签节奏影响回落，但真实成交动能保持稳健；商办供求同比大幅收缩、均价因结构剧烈波动。
1、新房：价稳量缩、结构支撑、供应修复
2026年8月深圳新房住宅（含普通住宅/别墅/酒店式公寓口径）供应面积27.52万㎡（同比-31.95%、环比+113.99%），成交面积30.16万㎡（同比+30.24%、环比-26.17%），成交套数2991套（同比+10.08%、环比-22.97%），成交金额201.4亿元（同比+54.6%、环比-29.5%），成交均价66779元/㎡（同比+18.71%、环比-4.51%），供求比0.91。
•环比看：供应因上月低基数大幅回补（+113.99%），成交量价则整体回落，成交面积环比-26.17%、成交金额环比-29.5%、均价环比-4.51%，量价同步降温。
•同比看：受2025年8月低基数影响，成交面积、金额分别同比+30.24%、+54.6%，均价同比+18.71%，回升显著。
•整体深圳新房供应回补但仍处同比低位，成交量价环比双降、同比显著回升，均价维持6.6万+高位，市场呈"价稳量缩、结构支撑"特征。
2、土地：延续缩量提质、香蜜湖宅地横空而出
8月深圳涉宅土地（纯住宅/商住/综合口径）供应3幅（其中一幅为招拍挂宅地）、供应用地1.78万㎡（环比-32.52%）、供应总建10.50万㎡；成交2幅、成交用地1.19万㎡（同比-86.85%、环比-78.08%）、成交总建7.90万㎡（同比-74.07%、环比+20.03%）；成交总价与出让底价均为0（同比、环比-100%，说明当月涉宅地为协议出让/无公开成交金额记录）。
•整体涉宅供地供应与成交处于极低位、缩量特征突出，反映深圳"缩量提质、核心区优供"的供地节奏。
3、二手房：真实成交动能仍稳
8月深圳二手房（商品房官网总量口径）成交5317套（同比+5.05%、环比-9.31%）、成交面积50.02万㎡（同比+7.53%、环比-17.77%）。
总体二手房官网口径受淡季与网签节奏影响环比回落，同时结合深房中协录得量（8月全月约5300-5500套、基本企稳）可知真实成交动能仍稳。
4、商办：供求同比大幅收缩，结构性特征明显
8月深圳一手商办（商业+办公口径）供应面积5.02万㎡（同比-81.27%、环比-41.77%）、成交面积6.59万㎡（同比-38.75%、环比-6.29%）、成交套数401套（同比-40.42%、环比+9.86%）、成交均价65516元/㎡（同比+126.1%、环比+52.09%）。
•总体商办供求同比大幅收缩，均价因成交结构（高端项目占比提升）而同比翻倍，波动剧烈、结构性特征明显。
通过分析四大板块环比、同比核心指标，可直观呈现新房同比回升、土地与商办大幅收缩的差异化态势。其中新房、二手房成交同比仍保持较强，土地、商办则呈两位数收缩，反映市场结构性分化明显。总体可见：8月深圳房地产市场进入传统淡季与网签节奏调整期，新房量价环比回落但同比因低基数走强，土地与商办缩量明显，二手房真实动能稳健。整体呈现"核心区结构支撑、外围刚需补位增强、量能阶段性回落"的过渡性特征。
一
宏观环境
1.1 全国： 强信心、促需求！新模式基础制度落地，京沪渝蓉集中松绑！
2026年8月，房地产政策环境延续适度宽松基调，并在月末迎来中央层面系统性“828”新政加码，住房信贷与住房销售机制全面改革，房地产发展新模式基础制度迎来重大突破。
8月18日，国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，自9月20日起施行，为《条例》1999年施行以来力度最大的一次系统性调整：提取情形从6项增至9类，覆盖购房、租房、装修、物业费等住房全生命周期需求；放开灵活就业人员自愿缴存；简化提取手续、推进公积金全国互信互认。
8月28日，住房城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，推行现房销售与资金全额监管；信贷端将个人房贷期限延至40年、推行"交房再还贷"并延后放款时点；融资端支持REITs与并购重组，标志房地产发展新模式基础制度系统性落地。
货币环境方面，5年期以上LPR维持3.5%、1年期LPR为3.0%，深圳首套商贷利率约3.05%的历史低位。一线城市中，北京、上海率先放宽限购、下调首付比例并推出购房补贴，成都、重庆等城市跟进。据克而瑞监测，全国重点50城8月新建商品住宅成交面积约933万平方米，环比下降16.9%，降幅较上月收窄5.8个百分点，市场呈现“收复”趋势。
1.2 深圳：精准施策、精供优供
8月深圳房地产政策维持稳定，持续深化“429”新政效应与增强保障房、城市更新、土地调规等配套措施的推进。现行限购已收缩至福田、南山、宝安新安街道等核心区，其他区域基本放开；二手房增值税由5%降至3%、"卖一买一"个税退税延续，实质激活存量房流转意愿。
重点回顾"429新政"（深建字〔2026〕86号，4月30日施行）：符合条件的深户及连续缴纳社保/个税满1年的非深户家庭，可在核心区增购1套；持居住证非深户家庭可购1套；公积金个人贷款额度由60万提至70万、家庭由110万提至130万，首套上浮比例由40%升至60%、二孩及以上家庭70%，多情形叠加最高上浮170%（个人最高可贷189万元、家庭最高351万元）。此次为自2010年9月深圳启动限购以来又一次力度罕见的松绑，方向清晰：限购放宽、公积金贷款额度大幅提升。
趋势判断：深圳政策延续"精准施策·核心区限购扩围松绑·公积金放松·以旧换新·精供优供"路径，配合8月中央新政（现房销售、40年房贷、公积金扩围），预计核心区改善需求进一步激活，外围刚需走热，但去库存压力仍存。
综合来看，8月宏观政策以"制度性变革+重点城市松绑"为双主线，深圳在核心区精准施策与公积金放松基础上叠加中央新政利好，政策"稳楼市"决心坚定，为核心区改善需求修复奠定基础。
二
新房住宅市场分析
2.1 供求分析：月底供应集中放量、供求比回升
根据克而瑞数据显示，2026年8月新房住宅（含普通住宅+别墅+公寓）供应27.52万㎡（环比+113.99%大幅回补）、成交30.16万㎡（环比-26.17%），供求比0.91。2026年以来供应节奏波动剧烈：2月仅6.08万㎡、7月仅12.86万㎡为低位，4月48.61万㎡、8月回补至27.52万㎡；成交高点在5月（59.30万㎡）。
上图显示2026年以来供应节奏波动剧烈，成交端相对稳定，8月供求比0.91表明供应回补但仍略低于成交，去库存节奏持续。
从普通住宅+别墅角度来看，深圳新房预售住宅供应处于今年的第四高，成交则处于今年次低，仅次于2月的15万平方，需求为今年相对偏弱的低位。
数据来源：克而瑞
数据来源：克而瑞
2.2 成交价分析：结构波动，小幅回落
新房住宅均价从2025年初约6.0万元/㎡震荡下行至2025年8月5.63万元/㎡低点，2025年11月起因高端项目集中入市跳升至7.96万元/㎡，2026年在6.0万—7.25万元/㎡区间高位波动，2026年8月66779元/㎡（同比+18.71%，环比-4.51%）。
与此同时，深圳新房住宅均价环比出现一个持续走低的过程，反映8月刚需市场占据一定市场比例，拉低均价，呈现“结构行情”。
数据来源：克而瑞
上图显示均价在2025年11月因高端盘入市出现跳升，2026年高位震荡，验证"结构性抬升而非普涨"的判断。
2.3. 月度成交结构分析及区域成交特征对比
从2026年以来的月度成交结构看，套均价随核心区豪宅供应节奏波动，8月套均价673万元/套。区域分布上，8月分区域成交面积合计29.87万㎡，龙华6.06万㎡（占比20.3%）居首，宝安5.36万㎡（占比17.9%）、南山4.92万㎡（占比16.5%）、光明4.66万㎡（占比15.6%）、龙岗4.52万㎡（占比15.1%）紧随，坪山、罗湖、福田、盐田、大鹏合计占比较低。
均价上，南山123504元/㎡、福田96106元/㎡、罗湖84633元/㎡构成价格第一梯队；宝安71575元/㎡、龙华56703元/㎡、光明40835元/㎡、龙岗46891元/㎡、坪山32161元/㎡、大鹏25016元/㎡。核心区贡献高单价高总价，外围以量取胜，呈"豪宅+刚需双主导"结构。
上图显示龙华、宝安、南山、光明、龙岗五区合计占比超85%，外围刚需大区支撑成交量能，成交结构高度集中。
上图显示南山、福田、罗湖以高均价、低面积贡献高总价；龙华、宝安、光明以规模成交支撑量能，量价背离刻画"双主导"格局。
成交总价段，整体8月深圳新房住宅1000万以上成交占比为11.76%，比重下降5%；500万下成交占据主流，比重为61.25%，远高于7月56.09%，比重提升近4%，显示出刚需盘的活跃程度。500-1000万比重比例也相对大，达到26.9%。
数据来源：克而瑞
成交面积段，8月深圳新房住宅成交面积段集中在90-144平方为主，比重达到57%，环比上升5%，占据市场绝对主流；90平以下比重则下降4%；144平方以上比重为10.14%，保持平稳。
数据来源：克而瑞
成交房型结构，8月深圳新房住宅成交房型集中在2-3房为主，其中2房比重达到17.35%；3房达到48.57%，市场偏向“刚改”为主的诉求。5房比重为2.24%，4房则达到17.15%，说明“大宅”诉求仍然比较旺盛。
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2.4.存量与去化分析：凸显"预售快速去化、现售大幅累积"结构性分化
2026年8月全市新房住宅整体库存89480套/796.87万㎡（同比+6.63%、环比+3.57%），12个月口径去化周期22.6个月；其中预售库存21958套/212.64万㎡（同比-44.23%，去化10.0个月）、现售库存67522套/584.23万㎡（同比+54.47%，去化41.7个月），凸显"预售快速去化、现售大幅累积"的结构性分化。
分区域看（8月，12月口径去化周期）：龙岗19421套/25.9月、宝安14193套/17.1月、龙华12598套/18.0月、坪山8234套/29.9月、光明7407套/13.0月、南山7016套/12.3月、罗湖4220套/50.8月、盐田3701套/66.9月、福田3554套/37.5月、大鹏2621套/85.0月。光明、南山去化最快，盐田、大鹏、罗湖去化压力最大。
上图显示预售库存持续下行（同比-44.23%），现售库存则明显累积（同比+54.47%），结构性分化是当前库存管理的核心矛盾。
上图显示深圳大鹏、盐田、罗湖去化周期显著偏长，去化压力集中于外围；光明、南山去化周期最短，核心区与优质外围板块动能充足。
2.5. 案场访客分析：8月中下旬开始，案场访客开始活跃
根据克而瑞深圳监测，8月深圳新房楼盘案场总体访客组数超过4.19万组，比7月的3.64万组呈现回升趋势，说明尤其8月中下旬开始，案场访客开始活跃。周度认购的组数也在回升，转化率相对上升。
数据来源：克而瑞监测
访客活跃升温除开刚需、刚改诉求的变化外，8月学位置业需求集中释放，成为楼市升温的重要驱动。诸如贝壳深圳门店新房认购量环比增幅近50%，市场活跃度在提升。事实上每年的开学季，深圳各小一、初一录取结果陆续出炉，学位购房需求迎来集中释放窗口，大量观望需求顺势转化为真实成交，此也拉升了尤其8月中下旬市场热度。
从2026年以来的传导趋势看，"来访—认购—去化"链条在核心区维持高转化，核心区（南山粤海/蛇口、前海、宝安中心区）项目开盘去化率较高、盘均认购稳健；外围（龙华大浪、光明部分板块）承压明显，去化率相对偏低，一般开盘去化率30%幅度；此外诸如产业集中商务区、关内临近区的楼盘开盘去化率也相对高，比如8月底开盘的光明凤凰润锦园开盘去化率80%幅度。
2.6. 月度热销TOP10项目：金额榜豪宅主导、面积榜刚需主导
根据克而瑞深圳监测，8月深圳新房住宅（普通住宅+别墅+公寓）销售金额TOP10由南山、宝安豪宅主导，观潮府（宝安，招商蛇口/华润置地）以14.86亿元居首；成交面积TOP10则由外围刚需项目主导，鸿荣源CITY X观城（龙华）以11915㎡领先，验证"金额榜豪宅主导、面积榜刚需主导"的双主导格局。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
上图显示，金额TOP10中南山、宝安高端项目占据前列，核心区豪宅是销售金额的核心支撑。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
上图显示，面积TOP10以龙华、光明、龙岗等外围刚需项目为主，与金额榜形成鲜明对照，进一步验证双主导格局。
总的来看，8月深圳新房住宅市场呈现"供应波动、量价高位震荡、库存结构分化、双主导格局"的鲜明特征。核心区改善及豪宅拉动均价与金额，外围刚需支撑成交量与去化，市场结构性分化持续深化。
三
土地分析
3.1 "宅地"供应与成交市场表现分析：香蜜湖出现罕见宅地
2026年8月涉宅地供应用地1.78万㎡/供应总建10.50万㎡（3幅）、成交用地1.19万㎡/成交总建7.90万㎡（2幅，成交总建环比+20.03%、同比-74.07%），当月为明显的缩量低谷。结合2026年上半年数据（上半年招拍挂涉宅供应7幅83.52万㎡、成交6幅76.94万㎡、出让金290.99亿元），8月供地节奏显著回落。从热门板块规律看，核心区（粤海科技园、前海桂湾、宝安中心区、龙岗大运）为高价地集中地。
整体来看，8月深圳涉宅地招拍挂成交为0宗，但新增挂牌一宗招拍挂“宅地”，即为香蜜湖宅地（B401-0151地块）引发市场热度关注。此外，深圳自今年4月以来纷纷对旧改、工商等土地进行宅地调规，预计在未来市场会陆续增量不少宅地的供应。
数据来源：克而瑞监测
3.2 区域土地溢价率分析：协议出让活跃，招拍挂0成交
8月涉宅地公开成交金额为0，以协议出让为主、难以计算宅地溢价率。参考上半年涉宅地平均溢价率60.56%（较2025全年32.03%显著攀升），反映缩量周期后核心区优质地块集中入市、房企对粤海科技园、前海桂湾、宝安中心区等争夺激烈的整体趋势。
令人关注的是，8月深圳宅地招拍挂上市了一宗宅地，即为香蜜湖安托山宅地（B401-0151地块），起拍价11.31亿起（起拍楼面价4.34万/平），此地块预计9月上旬拍卖，将吸引不少房企争夺。
数据来源：克而瑞监测
3.3 典型企业拿地情况分析
8月涉宅地成交处于低位、无公开高价拿地房企，反映当月房企拿地整体谨慎。回顾近月，华润、中海、招商、深铁、保利等国央企凭借融资优势，持续为核心区拿地主力，中小民企参与度有限。
3.4 其他土地（含产业、商业）分析：产业土地火热
根据克而瑞监测，2026年8月深圳工业+商办等其他用地成交活跃：工业用地成交9幅、成交用地5.65万㎡、成交总价2.00亿元、楼板价870元/㎡、每亩地价246万元、溢价率0%；商办用地成交3幅、成交用地4.92万㎡、成交总价1.20亿元、楼板价448元/㎡、每亩地价291万元；工业+商办合计成交12幅、成交用地10.57万㎡、成交金额3.20亿元、综合溢价率59.92%。产业用地成为8月土地市场主力，出让以工业为主，区域集中于宝安、光明、坪山等产业园区板块。
上图显示工业用地成交规模与金额均高于商办用地，产业用地成为8月土地市场绝对主力，反映深圳"以产促城"的供地导向。
总体来看，8月深圳土地市场涉宅地缩量至低谷、协议出让为主，产业用地成为主力，整体延续"缩量提质、核心区优供、产业先行"的节奏。现房销售新政中长期利好优质地块供给。
四
二手房市场分析
4.1 成交量及区域分析：二手房市场保持“活跃”
据克而瑞深圳区域监测，8月深圳二手房总成交为5317套（环比下降9.34%，同比上涨5.05%）；深圳二手房住宅成交为4275套（环比下降10.84%，同比上涨2.3%），主要受淡季及网签节奏影响，整体呈现环比较大回落，但同比保持上升趋势，二手房市场保持“活跃”。
数据来源：克而瑞监测
此外，通过克而瑞数据交叉透视口径监测发现，2026年深圳二手房住宅月度成交保持稳健：7月5443套、6月5380套、5月6151套、1月6209套，2026年月均维持5000套以上。显示出深圳二手房住宅成交量2026年多数月份稳定于5000套以上，同时结合深房中协录得量（全月约5300-5500套）判断，真实成交动能仍稳。
区域上，龙岗、福田、罗湖、南山为二手成交主力区，其中龙岗以1208套位居第一，福田成交1073套位居第二，罗湖成交837套位居第三，整体宝安、龙华成交有所回落。
数据来源：克而瑞监测
4.2 成交均价走势：以价换量、量稳价微调
根据克而瑞监测，深圳二手房住宅成交均价2025年从5.89万元/㎡震荡下行，2026年在5.37万—5.61万元/㎡区间企稳，2026年8月55135元/㎡（同比+4.69%、环比-0.77%），呈现"以价换量、跌幅收窄、量稳价微调"特征。
数据来源：克而瑞
上图显示二手房住宅均价2026年在5.37万—5.61万元/㎡窄幅企稳，跌幅明显收窄，价格底部特征清晰。
4.3 挂牌量与访客分析：挂牌量下降，带看量月底呈现回升
根据克而瑞监测，2026年8月末深圳二手房挂牌量为7.81万套，环比下降3.16%，淡季市场挂牌热情有所放缓。相对上半年末挂牌量约10.44万套（5月峰值10.46万套），已经相对下降，整体呈现"挂牌高位回落、带看量回升、底部修复"特征。此外，基于“828”住房信贷新政的影响，深圳月底的看房热情在提升。同时根据8月深圳乐有家、贝壳一些门店信息统计，月度二手房带看量和签约量均有所好转，其中乐有家门店8月最新二手成交转化率4.35%，对比7月增加0.25个百分点，甚至一些业主还有“抬价”现象，这些显示出二手房呈现一个逐步回升的过程。
数据来源：克而瑞监测
尤其月底全市录得量、门店看房量、签约量环比全线回升，带看与签约同步走强，印证底部修复动能在回升。
总体来看，8月的深圳二手房市场呈"量稳价微调、税费激活、流转回升"态势。二手房录得量、带看量、签约量与转化率多项指标回暖，市场底部修复特征明显，金九楼市可期。
五
城市房企销售排行榜
5.1"央国企主导金额、本地龙头主导面积"的双主导特征
根据克而瑞监测，2026年8月深圳城市房企销售额TOP10格局延续"央国企主导金额、本地龙头主导面积"的双主导特征。
其中，2026年8月深圳商品住宅（含普通住宅+别墅+酒店式公寓）销售金额TOP10则以中海地产（15.07亿）、招商蛇口（14.91亿）、华润置地（12.38亿）位列前三。前10合计成交销售额为84.66亿（环比7月有所下降），套均达到876万，说明整体8月TOP10房企销售额也在降温。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
全口径（含住宅+办公+公寓+商业）金额榜方面，前三则持续由华润置地、中海地产、招商蛇口三大央国企占据，中信城开、鸿荣源、深业集团居前列；权益金额榜前三为中海地产、华润置地、招商蛇口，其中中海权益表现突出；操盘/面积榜方面，本地龙头鸿荣源、宏发集团、京基集团凭外围刚需项目走量。
结合8月热销项目印证：观潮府（招商蛇口/华润置地）、深圳湾澐玺（华润置地/中海地产）、湾啟紫荆府（招商蛇口/前海控股）、中信城开信悦湾及鸿荣源系列项目共同支撑榜单。整体呈现央国企深耕核心区改善与豪宅、本地房企下沉外围刚需的结构分工，行业集中度持续提升、央国企份额扩大。此外据克而瑞监测，1-8月全国房企销售权益榜前20中17家为央国企，央企阵营TOP5全部实现10%以上增幅，进一步印证央企主导趋势。
总体来看，8月深圳房企竞争格局延续央国企与本地龙头双主导，业绩结构与产品定位高度匹配，行业集中度提升、央国企份额扩大的趋势清晰。
六
楼市预判
核心关键词：9月深圳市场将量升价固，外围区刚需刚改活跃！
综合判断，APEC的深圳举办周期临近，国际化提速及产业持续发达将为深圳市场带来巨大能量。此外，9月的深圳房地产市场也将在“828”新政长尾效应刺激下，看楼和推盘热情会持续升温，同时叠加房企推盘积极性提升，市场成交有希望回升，案场人气也将扭转七八月的“淡季”格局，“金九银十”的市场会得到巩固。总的来看，政策托底、成交企稳、分化延续也将是2026年三季度深圳楼市的核心逻辑。核心区住房资产具备较强配置价值与抗跌性，外围高库存板块风险仍需审慎评估，置业应坚持"重品质、择核心、看去化"的理性策略。
6.1 政策走势预判
基于8月28日住房信贷新政、现房销售新政、《住房公积金管理条例》大修、个人房贷期限延至40年、京沪限购松绑等系列举措，预判深圳后续或深化“828”新政的本土细则，同时延续"核心区精准松绑、公积金落地见效、现房销售制度推进、城市更新与'好房子'供给加码"的政策路径，政策"稳楼市"决心坚定，制度性变革将中长期修复市场信心，对新房和存量二手房市场将同步驱动。
6.2 土地市场预判
预判深圳土地市场延续"缩量提质、核心区优供、精小宅地挂牌为主、溢价攀升"格局，头部国央企凭融资优势仍为拿地主力，中小民企参与度有限；现房销售新政叠加"好房子"建设导向，中长期利好优质、低密地块供给，城市更新与存量盘活将成为供地重要补充；试点现房销售宅地将会增多。
6.3 住宅市场预判与置业建议
预判2026年9月深圳楼市在宏观政策托底下"升速修复、结构分化"主基调，量升价固、核心区持续呈热度、外围区刚需刚改持续修复。
置业建议如下：
•核心区优质"好房子"：南山粤海/蛇口、前海、福田、宝安中心区等板块具备较强配置价值与抗跌性，可重点关注。
•外围高库存板块：盐田、大鹏、坪山去化周期长，需审慎评估滞销风险，理性判断入市时点与项目品质。
•刚需群体：可关注低总价房源与保障性住房政策红利，结合公积金提额新政降低置业门槛。
粤公网安备 44030402000760号
