大亚湾楼评系列(14):惠州星河丹堤 超百万㎡高铁大盘

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　　惠州星河丹堤位于惠阳区亚公顶森林公园旁，紧邻厦深高铁惠州南站。由星河集团打造，是惠湾片区占地超百万平的标志性大盘。项目于2011年入市，整体分6大期开发，预计开发周期为8-10年左右，产品类型主要由洋房、高层及别墅产品组成。此外，星河集团与惠阳区人民政府联合引进了公办学校华南师范大学附属惠阳学校已于2014年开学。

=====项目动态=====

　　目前项目整体开发已过半，E、C区高层住宅现已交楼入住；天颂G区剩余少量140/160㎡大户型在售，价格为1.6-1.7万元/㎡；天睿北区余少量在售，价格为1.47-1.5万元/㎡，2018年7月交楼。

　　现主推天睿南区，主力户型为87-136㎡4-5房。样板房已于3月4日开放，目前1栋在售中，2、10栋新品将于月底推出，登记享5千抵2万开盘优惠，价格预计在1.4-1.5万元/㎡，基本与天睿北区持平，2019年4月交楼。

=====项目区位=====

　　项目位于惠阳区淡水星河东路，亚公顶森林公园旁，距厦深高铁惠州南站1.5公里。目前惠州南站已开通深圳北和福田的捷运列车，往来深圳方便快捷。此外，深圳地铁14号线将延伸至惠阳区，终点设在惠州南站，预计将于今年动工，最快2020年建成通车。

　　东侧为500万㎡风田水库，与项目内湖丹悦湖相通。图示中的在建部分，预计将于下半年推出，据销售透露，价格将达1.8万元/㎡左右。COCO Garden商业在建中，将于今年7月正式营业。

　　东北面紧邻亚公顶森林公园，是附近市民登山休闲的热门地。惠州南站位于项目北面约1.5公里处。

　　北侧约1公里处为惠阳人民医院，为二级甲等公立医院，也是项目周边重要生活配套之一。西侧紧邻淡澳河，西北面为惠阳城区方向，人口密集。

　　项目南面，天睿南区新品紧邻大亚湾海惠花园，海惠花园为中海油员工社区，目前常住人口达两千余户，是周边常住人口最多的大型社区。淡澳河对面与碧桂园翡翠山（14500元/㎡）隔河相望，沿河路西行可直通大亚湾中心区。

=====项目配套=====

　　周边配套：项目周边最重要交通配套为惠州南站；此外项目内修建有业主私家登山道，连通亚公顶森林公园；向西约1公里处有天虹商场和大润发，为目前惠阳区较大型商业。

　　自身配套：华附惠阳学校设有小学（11个班）、初中（6个班）、高中部（三个班，高三今年9月开学）；COCO Garden商业体量4万㎡将于7月正式营业，目前寰宇影城、永辉超市、探鱼、汉堡王等商家已签约入驻；社区内7万㎡丹悦湖；天睿南区紧邻公立大亚湾海惠幼儿园。

　　社区内还建有泳池、儿童活动中心、业主食堂、私家登山道、中航健身会、体育公园、开心农场、老年大学等配套设施。未来规划有，社康中心、老年活动中心、半山会所、社区服务中心等生活配套。

=====户型点评=====

　　老牛选取了三个代表性户型进行点评，87㎡4房为南区新品中性价比*的户型，2栋107㎡、109㎡与122㎡户型结构类似，可同做参考：

=====项目总结=====

　　与周边同体量大盘对比：

　　星河丹堤项目属于惠湾区的超百万平标志性大盘，周边只有碧桂园南站新城和惠阳雅居乐花园两个楼盘与其体量相当，且都是定位惠州南站辐射区，但本项目与惠州南站距离更近。

　　项目于2011年入市，目前开发已过半，E、C区入住率约五成，社区氛围较成熟。另外两个项目均为2016年入市，其中南站新城项目前身为中信新城，后被碧桂园集团收购，重新打造入市，前期开发部分已交楼，目前入住率较低。

　　价格方面，星河丹堤天睿南区价格14000-15000元/㎡（毛坯），下半年将推新品预计价格将达1.8万元/㎡左右；碧桂园南站新城均价15000元/㎡（带装修），惠阳雅居乐花园目前无新品在售，一期价格9000-10000元/㎡，二期预计下半年推出。价格对比，另外两项目明显更具优势。

项目配套

　　天睿南区：

　　目前主推的天睿组团为星河集团与本土房企太东集团合作开发，太东出资地块由星河打造。此外，该地块的行政区域属于大亚湾区，并不具备华附学校的学区。大亚湾目前实行十二年义务教育，南区业主可就读大亚湾西区一小、大亚湾三中（初高中）。

　　南区整体户型设计较为合理，功能性强。其中87㎡4房是南区新品中性价比*的户型。

　　老牛认为，选择天睿南区的购房者可更多参考大亚湾中心区在售楼盘进行对比，距离较近的碧桂园太东公园上城（14500元/㎡带装修）、碧桂园翡翠山（14500元/㎡）等大体量项目均与南区价格相当。购房者需从自身需求出发，权衡对比来选择。    

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