红山片区，龙华实验学区7盘解析

一、龙华实验学校创立

位于红山的龙华区实验学校，创办于2016年9月，为九年一贯制公办学校，学区内楼盘特点是都比较新、能共享红山配套。

跟深高北同一年开学，目前都是办学3年多，经常有关注红山片区的购房者问，红山片区实验学区怎么样，学区内楼盘怎么选？

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二、学区楼盘分析：

九年制实验学区：水榭春天1-2-3期，中航天逸，中央原著，华业玫瑰1-2期，星河传奇1-2期，上塘道1-2期，皇后道，七大社区。

每个楼盘特别各有不同，下面我整理下每个社区的基本情况，方便大家对学区了解。

莱蒙水榭春天：

物业管理严格，1-2-3期共享一个花园，是红山片区最大的花园小区，内环境和绿化好，非常适合有老人小孩家庭，可以在小区内随便散步休闲。楼下就有沃尔玛超市，出门还有九方，以及绿景长廊公园。

户型68平两房，480-500万，89平三房，总价600-660万。

小区不足：一期楼龄偏旧一点，地下室感觉有点暗；二期会出现车位不足现象。

华业玫瑰四季：

分一二期开发，一期全朝南户型，空中花园通风性好，停车场有三层，车位充足，走路到红山站8分钟。

一期户型使用率其实很不错，就是园林小。78平小三房540万，88平可以做3+1房，总价600多万。

二期于18年交楼，全部带精装修交楼，楼龄新主力户型也是小户型，45平一房350万，50平小两房360万。

小区不足：花园不大，休闲散步还得出小区大门，物业管理不严，小户型租客较多，部分户型受地铁噪音影响。

星河传奇：

一共有三期，有住宅、公寓、酒店，目前居住氛围最好是一期，二期花园比一期小，三期是公寓和商业。

星河物业管理负责严格，入户大堂档次高大上，自带一所公立幼儿园，是比较知名，只是小区生源可以上。

户型使用率高，89平可以做四房，推荐户型81平三房560万起，89平四房620万-650万。

小区不足：离地铁口较远，走路15分钟到上塘地铁口，123期的花园没有连通。

合正中央原著：

纯板楼设计，中间是别墅区。两梯三户，户户朝南无遮挡。都是大户型为主，价位门槛较高，空中花园通风性好，部分户型使用率高达110％。

离学校近不用过主干道，推荐户型89平三房690万，其它大部分4房是双语，单证143平四房接近980万。

小区不足：大户型多数为双拼，需要两个名额，所以成交比较慢，离地铁较远，走路12分钟。适合对户型要求高的家庭。

中航天逸：

分A、B两区，呈错层设计，极具设计感，较年轻化的一个社区。B区地面花园，接地气近绿景长廊公园。A区为空中花园，楼下四层作为九方商业体，可出门坐电梯直达九方，配套好近地铁出行方便。

推荐户型：89平三房625万-650万，136平四房1000万。

小区不足：两房户型全是A区并且是靠地铁这边，受地铁噪音影响。148平-175平全为双拼户型，需要两个名额，小孩上幼儿园需要到周边小区。

卓越皇后道：

园林舒适，超低容积率2.36，车位充足，户户朝南，楼盘本身品质较高，而且户型赠送也多。

最小面积89平3房，带开发商原始精装修，错层设计，部分户型带露台，89平可做4+1房。

推荐户型：89平三房530-550万，155平五房850万。

小区不足：离地铁较远，步行上塘站大概13分钟，周边商业配套少，离实验学校远，需要上下学接送。3A和4A栋靠近高铁线路，噪音影响较大。

金地上塘道：

金地物业管理严格，户型赠送多是特点，但是楼龄是实验学区内最旧的一个，而且位置相对偏一些，旁边有城中村，所以单价低于周边小区，在卖房源多，刚需选择性多。

户型赠送多：二期36平小两房310万；一期45平一房270万，66平两房350万，89平三房500万。

小区不足：社区比较旧，价格上涨慢，小区自身没有什么配套，离地铁和商业都比较远，500万3房户型是成交主力。

三、近期二手成交数据：

以上是统计近期成交的房源，数据仅供参考。

双拼单价在5.6-6万之间，单证的价格在6-7.9万，整体上7万单价的有中航天逸，水榭春天2-3期，星河传奇1期。

四、学区积分

另补充一下龙华实验入学积分：

龙华实验学校，和深高北9年制、民顺小学+民治中学，3个学区组成一个大学区。各学区楼盘生源，报考本校学区加5分，所以实验学区想上深高北现在基本也没可能了，因为跨学区报少5分。

具体积分算法看下表：

提醒：今年实验学校的小一是紧张的，入学积分要89分，按照上表需要A类家庭：如独生子女需提前两年买房，非独生子女需提前三年买房。

五、总结

龙华实验几大楼盘，价格涨幅本身受学校的影响不大，主要是能享受红山片区的配套，图书馆、美术馆、6979商业体都在附近，并且楼盘本身的品质比较好。

4号线位于深圳中轴线，承载这福田、南山上班的高管白领购房需求。

红山片区的上车门槛，也是实验学区的上塘道一房一厅270万上车，可以改小2房；还有华业玫瑰四季的一房一厅，350万左右。

中航天逸、水榭春天的2房价位要480万以上，价位就更高一些；不过学区内3房是成交主力户型，总价500-650万都有选择。

我是龙华置业专家吕信森，从业3年多，主攻红山和上塘，熟悉楼盘规划、最新学区等信息。对片区有兴趣，近期有置业问题的朋友，可以加微信交流

（吕信森：13823370321 微信同号）