大数据：2019年深圳成交37882套新房住宅！

【内容摘要】2019年是深圳市利好频出的一年，从粤港澳大湾区规划出台、到中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，从深圳铁路枢纽总规划正式获批，到光明科学城空间规划纲要审议通过，再从144平以下住宅免征豪宅税，到房贷利率的下调……，这些实实在在的利好，一方面给深圳经济带来了新的活力和发展空间，也为深圳楼市从持续低迷走向小幅活跃提供了基础。

2019年深圳出让居住用地44.6万平方米，同比增加1.8倍……

2019年深圳住宅预售453万平方米/45686套，同比增加16.6%……

2019年深圳新房住宅成交372万平方米/37882套，同比增加27.4%……

2019年深圳新房住宅供求比1：0.82，供应大于需求……

2019年深圳二手住宅的挂牌均价为65392元/平方米，同比上涨5.7%……

2019年深圳二手住宅成交637万平方米/77149套，同比增加20.1%……

2019年深圳的住宅租金为104元/平方米/月，同比上涨23.8%……

2019年深圳二手住宅成交量是新房住宅成交量的2倍……

第一部分：住宅市场

一、新房市场

1、2019年新房供应分析

2019年是深圳市利好频出的一年，从粤港澳大湾区规划出台、到中央支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，从深圳铁路枢纽总规划正式获批，到光明科学城空间规划纲要审议通过，再从144平以下住宅免征豪宅税，到房贷利率的下调……，这些实实在在的利好，一方面给深圳经济带来了新的活力和发展空间，也为深圳楼市从持续低迷走向小幅活跃提供了基础。临近2019年岁末，深圳楼市推盘量显著增加，开发商加快入市节奏，根据深圳房地产信息网的监测，2019年全年深圳新房住宅预售面积453.46万平方米，同比增加16.6%，预售套数45686套，同比增加17.3%。

罗湖区德弘天下华府一个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积157577平方米，同比增加1.4倍，住宅预售套数1700套，同比增加1.4倍。

福田区4个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售面积123890平方米，同比减少四成，住宅预售套数909套，同比减少40.5%。

南山区住宅预售面积490474平方米，同比增加9.3%，住宅预售套数3905套，同比增加21.0%，其中天鹅湖花园三期预售量135895.3平方米/1110套，宝能城花园预售量109416平方米/732套，金众麒麟公馆预售量101376.4平方米/854套，是南山区三个住宅预售量较大的楼盘。

盐田区住宅预售面积216400平方米，同比增加64.5%，住宅预售套数2359套，同比增加83.9%，其中御景佳园预售量199072平方米/2105套。

宝安区住宅预售面积604849平方米，同比减少48.9%，住宅预售套数5903套，同比减少54.1%，其中位于新安片区的新锦安海纳公馆预售量180264.11平方米/1889套，是宝安区住宅预售量最大的楼盘。

龙岗区住宅预售面积1542473平方米，同比增加九成，住宅预售套数15917套，同比增加90.5%。其中君胜熙珑山预售量206123.45平方米/2110套，京基御景半山预售量169944.68平方米/1645套。

龙华区住宅预售面积662228平方米，同比增加1.8倍，预售套数7696套，同比增加2倍，其中鸿荣源壹成中心预售量119205.2平方米/1243套。

坪山区住宅预售面积232623平方米，同比减少6.1%，住宅预售套数2341套，同比减少18.9%，其中恒大城预售量98661.45平方米/920套。

光明区住宅预售面积296639平方米，同比减少42.3%，预售套数2943套，同比减少42.3%，其中勤诚达正大城预售量107977.7平方米/1159套。

大鹏新区住宅预售面积60524平方米，同比增加44.5%，住宅预售套数586套，同比增加36.9%，花样年家天下是唯一取得住宅预售证的楼盘。

深汕合作区住宅预售面积146921平方米，住宅预售套数1427套。

附一：2019年住宅预售项目汇总

2、2019年新房成交分析

2016年史上最严“深八条”拉开了深圳楼市新一轮控房价的调整步伐，2017年深圳成交25820套新房住宅，2018年深圳成交29396套新房住宅，市场连续2年的低迷震荡之后，终于在2019年迎来破局之年，2019年多重利好频发，粤港澳大湾区、先行示范区两大重磅利好，叠加豪宅线的松绑，深圳楼市积压多年的置业需求，在2019年陆续爆发，2019年全年深圳成交37882套新房住宅。

2.1 成交量分析

2019年，是深圳楼市步入2016年104新政调控以来的第三个年头，2019年在粤港澳大湾区利好、先行示范区利好、豪宅线松绑等多项重磅因素的刺激下，市场买房需求不断被激活，成交量不断向好，普宅、豪宅、学区全面热销，宝中、光明、盐田、龙岗中心城不同区域板块轮动。

根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳市累计销售新房住宅372.44万平方米，同比2018年（292.42万平方米）增加27.4%，成交套数37882套，同比2018年（29396套）增加28.9%。其中，龙岗、宝安、光明是三大主力成交热点区域。

罗湖区2019年共成交新房住宅26934平方米，同比减少42.4%；成交套数317套，同比减少37.7%。全区仅有2个项目成交，分别是实地剑兰郡和传麒东湖名苑。

福田区2019年在主力热销楼盘天健天骄南苑、万科瑧山府、深物业金领、深业中城、中洲滨海华府等项目热销的带动下，全年合计成交新房住宅178117平方米，同比增加69.0%；成交套数1480套，同比增加1.5倍。

南山区2019年合计成交新房住宅315228平方米，同比减少两成；成交套数2581套，同比减少2.6%。宝能城、新天鹅堡三期、半岛城邦•璞域、华润城三期、海境界二期等，是南山区的主力成交楼盘。

盐田区在首条地铁8号线2020年开通的预期之下，2019年新房住宅成交量实现7倍增幅，成交新房住宅178020平方米，同比增加7.8倍；成交套数1922套，同比增加7.4倍。全区共有3个项目成交，依次为佳兆业·盐田城市广场、半山悦海、悦千山雅园。

在深圳发展一路向西和大空港规划利好的逐渐兑现之下，宝安楼市价值进一步被挖掘。2019年宝安区合计成交新房住宅865315平方米，同比增加46.4%；成交面积8760平方米，同比增加39.6%。万科星城、华强城、新锦安海纳公馆、卓越中寰、领航城领誉、翡翠阳光等是宝安区的主力成交楼盘。

2019年龙岗区合计成交新房住宅859642平方米，同比增加7.2%；成交套数9254套，同比增加5.2%。大族云峰、平湖佳兆业广场、颐安都会中央、朗泓·龙园大观、仁恒公园世纪、桑泰龙樾、麟恒·中心广场3期、和成嘉业等是龙岗区的主力成交楼盘。

龙华区2019年合计成交新房住宅338764平方米，同比减少1.5%；成交套数3571套，同比增加2.2%。深国际万科悦城、鸿荣源·壹成中心、中森公园华府、安宏基天曜广场、华盛珑悦等是龙华区的主力成交楼盘。

坪山区2019年成交量有所下滑，合计成交新房住宅380155平方米，同比减少11.3%；成交套数4146套，同比减少16.3%。恒大城、凤凰公馆、深城投中城花园、奥园翡翠东湾、财富城等是坪山区的主力成交楼盘。

2019年深圳楼市热点轮动，光明区在光明科学城规划利好、学区倍增计划、地铁6号、地铁13号线开通的预期之下，新房成交量迎来爆发式增长。其中龙光玖龙台二期11月30日线上选房，秒光。绿地新都会12月22日开盘，售罄。勤诚达正大城12月21日推售三期住宅新品，基本售罄。光明区多盘热卖，成为2019年深圳楼市最抢眼的热点置业区域。光明区2019年成交新房住宅534666平方米，同比增加2倍，成交套数5367套，同比增加199.2%。其中，勤诚达正大城、天汇城、龙光玖龙台、星河天地等是光明区的主力成交楼盘。

大鹏新区2019年成交新房住宅44453平方米，同比增加2.8倍，成交套数446套，同比增加3倍。花样年家天下、保利香槟苑是大鹏新区的主力成交楼盘。

2019年12月深汕合作区第一次有住宅项目入市，成交面积3092平方米，成交套数38套。

附：2019年深圳各区代表性楼盘1-12月备案均价走势图

2019年深圳楼市在调控和利好双重作用下有序运行，部分个盘在片区利好、地段优势、板块轮动的作用下价格小幅上扬，如：凤凰天誉、松茂柏景湾、深物业金领、中洲湾、星河天地等。

2.2 热点片区分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年以下十个片区表现活跃，分别为：光明、龙岗中心城、布吉、福永、沙井、坪山、蛇口、横岗、新安、西乡。这些片区均为量价主要贡献者，或者对全市的房价有较大的支撑，如蛇口、新安片区等，或者对全市的成交量有较大的贡献，如光明片区、龙岗中心城、福永、沙井、坪山等，或者两者并有。

光明片区

光明新区是深圳市规划的城市副中心和区域发展极，具备发展成为城市中心的潜力。光明科学城规划利好的助推下，光明楼市迎来加速发展，区域价值不断被挖掘，市场关注度持续升高，成为2019年刚需置业最火的片区之一。2019年片区内全年共有4个项目共成交363478平方米，同比增加114%；成交套数3617套，同比增加115%；成交金额1704928万元，同比增加119%；成交均价为47000元/平方米，同比增加2%。

龙岗中心城

龙岗中心城片区位于粤港澳大湾的腹地且做为刚需的天堂，历年都是全市成交的主力。全年共有13个项目共成交284319平方米，同比减少36%；成交套数2994套，同比减少37%；成交金额1258042万元，同比减少35%；成交均价上涨2%，为44000元/平方米。

布吉片区

布吉片区纳入全区发展“4+N”重点区域，通过统筹规划及见建设的提升方式重新打造一个“布吉新城”。从道路交通规划、人口消费力来看，布吉区位优势突出、消费力高，是落实东进攻坚的“最佳第一站”。布吉做为刚需者的首选今年表现抢眼，片区内全年共有6个项目共成交87785平方米，同比减少35.9%；成交套数1012套，同比减少41.1%；成交金额457099万元，同比减少34.5%；成交均价上涨2.0%，为52000元/平方米。

福永片区

福永作为大空港的核心腹地，随着大空港的规划实施，福永将全面得到提升。因此福永也受到置业者的追捧，2019年片区内全年共有1个项目共成交147123平方米，同比增加950%；成交套数1528套，同比增加892%；成交金额680755万元，同比增加947%；成交均价为46000元/平方米。

沙井片区

沙井依托空港新城核心，临空经济、会展经济将不断发展壮大，电子制造业地位和优势将不断提升，必将成为粤港澳大湾区一颗闪亮璀璨的明珠，未来可期。2019年片区内全年共有3个项目共成交322832平方米，同比增加87%；成交套数3187套，同比增加79%；成交金额1416117万元，同比增加87%；成交均价为44000元/平方米。

坪山片区

坪山中心区定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”，依托坪山区“两区两城三带”总体规划，打造“一廊一带、四核一环、多元融合”的产城融合新格局。2019年片区内全年共有9个项目共成交373972平方米，同比增加109%；成交套数4072套，同比增加128%；成交金额1344605万元，同比增加65%；成交均价为37000元/平方米，同比减少18%。

蛇口片区

2019年蛇口片区的支撑者为半岛城邦和枫叶望海公馆两个项目，片区内项目共成交67153平方米，同比减少22%；成交套数641套，同比增加52%；成交金额707332万元，同比减少25%；成交均价为105000元/平方米，同比减少4%。

横岗片区

横岗片区2019年表现抢眼，片区内全年共有4个项目共成交74034平方米，同比增加139%；成交套数767套，同比增加124%；成交金额320748万元，同比增加153%；成交均价为43000元/平方米，同比增加5%。

新安片区

新安片区生活配套成熟，教育资源优良，再加上近年大规模的旧改，前景利好受到置业者青睐。2019年片区涨幅较大，全年共有4个项目共成交173274平方米，同比增加124%；成交套数1844套，同比增加116%；成交金额1488706万元，同比增加179%；成交均价为86000元/平方米，同比增加25%。

西乡片区

西乡片区2019年片区内全年共有8个项目共成交104046平方米，同比减少58%；成交套数1009套，同比减少61%；成交金额618093万元，同比减少59%；成交均价为59000元/平方米，同比减少5%。

2.3  2019年不同面积产品成交量

根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳共成交37882套新房住宅，其中90㎡以下的产品成交18466套，占全市总量的49%，改善型产品90~144㎡成交17719套，占总量的47%，144㎡以上的产品成交1697套，占总量的4%。

2.4  2019年深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳批准预售的住宅面积为4534598平方米，销售面积为3724386平方米，即供应大于需求，供求比为1：0.82，市场存量增加81万平方米。

各行政区方面，福田、宝安、坪山、光明四区供应小于需求，其余七区均供大于求。福田区供求比1：1.44，消化库存约5万平方米，宝安区供求比1：1.43，消化库存约26万平方米，坪山区供求比1：1.63，消化库存约14万平方米，光明区供求比1：1.80，消化库存约23万平方米。

罗湖区供求比1：0.17，库存增加13万平方米，南山区供求比1：0.64，库存增加17.5万平方米，盐田区供求比1：0.82，库存增加3.8万平方米，龙岗区供求比1：0.56，库存增加68万平方米，龙华区供求比1：0.51，库存增加32万平方米，大鹏新区供求比1：0.73，库存增加1.6万平方米，深汕合作区供求比1：0.02，库存增加14.4万平方米。

2.5  2019年1-12月深圳新房成交量走势分析

2019年1-12月，深圳新房住宅成交量呈震荡上升态势，1-5月，成交量波动上升，2月成交1279套，是全年成交量最少的年份，5月成交4605套，为阶段性新高，自6月份开始成交量震荡下滑，年底翘尾，12月成交4861套，为全年月度成交量新高。

2.6  2009－2019年深圳住宅供求走势

根据深圳房地产信息网的统计数据，2009-2019年深圳的住宅供应量大致可以分为四个个阶段：2009-2010年为供应下降阶段；2011-2015年市场向好，供应逐年回升，2015年增加至675万平方米，为2009年以来最多的年份；2016年随着市场转冷再次跳水，2017年仅为279万平方米，为自09年以来的新低；2018年-2019年供应量再次回升，2019年供应量453万平方米。

需求方面，2009-2019年深圳的住房需求呈波浪型走势，2011年与2017年分别下滑到谷底，2011年成交273万平方米，2017年仅259万平方米为近年来的最低值。需求在2009年和2015年达到两次波峰，尤其2012年后市场逐渐好转，销售量触底反弹，2015年在政策利好的催促下成交火爆，销售量666万平方米，为近年来的最高值。2016年以来新一轮调控下，销售量在2017年触底之后有所回升，2019年销售372万平方米。

供求比方面，2009年在救市政策的作用下刚需大量入市，市场出现供不应求的现象，供应缺口为177万平方米，供求比为1:1.4，为历史新高；2010年开始一系列调控后，销售量下滑，市场处于供过于求的状态，直到2015年和2016年实现供求平衡，在2016年再次颁布一系列调控政策后，2017年、2018年、2019年深圳楼市再度出现供应过剩，2019年供求比为1：0.8。

3、2019年深圳楼盘成交龙虎榜

3.1  2019年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP10

    根据深圳房地产信息网的监测，万科星城以227663平方米/2324套取得了全年全市楼盘成交量冠军，市场参考价44000元/平方米；勤诚达·正大城位居亚军，全年成交165187平方米/1700套，市场参考价46000元/平方米；华强城位居季军，全年成交147123平方米/1528套，市场参考价47000元/平方米。

3.2  2019年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，新锦安海纳公馆以1190936万元取得了全年全市楼盘成交金额冠军；万科星城以989158万元位居亚军；深国际万科悦城以800970万元位居季军。

3.3  2019年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交面积TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科地产全年共销售462517平方米/4676套，取得了全年全市开发商成交量冠军；佳兆业地产以359019平方米/5382套位居亚军；华侨城地产以218443平方米/988套位居季军。

3.4  2019年深圳开发商（商品房：含住宅、商业、写字楼）成交金额TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，万科地产全年共销售2560685万元，取得了全年全市开发商成交金额冠军；华侨城地产以1958426万元位居亚军；华润置地以1720923万元位居季军。

二、二手房市场

1、2019年深圳各行政区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，2019年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨5.7%，为65392元/平方米。六区中除龙岗区挂牌均价下跌之外，其余五区二手住宅挂牌均价均有不同程度上涨，南山区二手住宅挂牌均价同比上涨10.3%，为97697元/平方米，宝安区二手住宅挂牌均价同比上涨5.9%，为59524元/平方米，福田区二手住宅挂牌均价同比上涨3.8%，为81622元/平方米，盐田区二手住宅挂牌均价同比上涨3.6%，为51363元/平方米，罗湖区二手住宅挂牌均价同比上涨1.3%，为57854元/平方米，龙岗区二手住宅挂牌均价同比下跌4.6%，为41373元/平方米。

2、2019年深圳各行政区二手住宅成交分析

144㎡以下住宅取消豪宅线，是激活深圳二手房市场的重磅利好。根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳二手住宅成交77149套，较2018年（64627套）增加19.4%；成交面积6372290平方米，较2018年（530.64万平方米）增加20.1%。2019年深圳二手住宅成交量是新房住宅成交量的2倍，深圳楼市存量市场主导作用的地位进一步增强。在深圳新房住宅供应越来越边远的环境下，未来，会有越来越多的置业者，优先选购二手房。

罗湖区二手住宅成交面积817139平方米，同比增加10.7%；成交套数11771套，同比增加8.7%。

福田区二手住宅成交面积1156688平方米，同比增加13.4%；成交套数14481套，同比增加15.1%。

南山区二手住宅成交面积1130530平方米，同比增加10.6%；成交套数12777套，同比增加11.7%。

盐田区二手住宅成交面积143631平方米，同比增加34.7%；成交套数1885套，同比增加38.5%。

宝安区二手住宅成交面积1599448平方米，同比增加36.3%；成交套数18417套，同比增加35.5%。

龙岗区二手住宅成交面积1524854平方米，同比增加22.4%；成交套数17818套，同比增加20.2%。

3、2019年1-12月深圳二手房量价走势分析

根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳二手住宅的挂牌均价呈震荡上扬态势，1-6月挂牌均价保持震荡，7-12月在市场交易活跃的作用下震荡走高，5月为全年最低值61323元/平方米，12月为全年最高值68676元/平方米。成交量方面，2月受农历新年影响成交量1997套为全年最低值，随后成交量震荡走高，12月成交9959套为全年最高值。

4、2019年深圳住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2019年深圳的住宅租金为104元/平方米/月，较2018年上涨20元/平方米/月，同比上涨23.8%。各行政区方面，罗湖区住宅租金为98元/平方米/月，同比上涨15.3%，宝安区住宅租金77元/平方米/月，同比上涨13.2%，南山区住宅租金112元/平方米/月，同比上涨9.8%，福田区住宅租金107元/平方米/月，同比上涨7.0%，盐田区住宅租金51元/平方米/月，同比上涨2.0%，龙岗区住宅租金54元/平方米/月，同比上涨1.9%。

5、2019年1-12月深圳各行政区租金走势图

第二部分：商业

一、一手商业

1、新增预售分析

随着电子商务的普及，实体商业的市场份额正在缩减，深圳商业市场处于供大于求的态势，2018年“7.31”政策规定深圳公寓5年限售，限制了商务公寓短期炒作，商务公寓首当其冲受到冲击。2019年底，深圳发文取消2018年出台的商务公寓“只租不售”，商务公寓再次受到市场高度关注，2019年深圳商业市场表现良好。根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳商业预售面积1766880平方米，同比增加43.0%，预售套数25768套，同比增加61.2%。

罗湖区中海慧智大厦一个楼盘取得商业预售许可证，商业预售面积5008平方米，同比减少97.4%，预售套数103套，同比减少96.1%。

福田区商业预售面积170407平方米，同比增加41.3%，预售套数2814套，同比增加43.4%。其中位于下沙的中洲滨海商业中心预售量99456.96平方米/2158套。

南山区商业预售面积201043平方米，同比减少15.6%，商业预售套数789套，同比减少60.4%。其中招商太子湾商务广场预售量133798.6平方米/409套。

盐田区一个楼盘取得商业预售许可证，商业预售面积18466平方米，同比减少69.8%，商业预售套数181套，同比减少72.5%。

宝安区商业预售面积314144平方米，同比增加71.1%，商业预售套数5009套，同比增加104.2%。其中海府生态大厦预售量30703平方米/150套。

龙岗区商业预售面积418437平方米，同比增加59.4%，商业预售套数7379套，同比增加60.6%。其中仁恒梦公寓预售量109587.07平方米/2747套，世茂之都预售量130730.78平方米/1421套。

龙华区商业预售面积206329平方米，同比增加41.8%，商业预售套数2702套，同比增加126.7%。其中观禧花园商业预售量38372.89平方米/1053套。

坪山区商业预售面积121836平方米，同比增加54倍，商业预售套数1769套，同比增加46倍，其中益科大厦商业预售量39199.63平方米/195套。

光明区商业预售面积195547平方米，同比增加6倍，商业预售套数2947套，同比增加6.1倍，其中龙光玖龙台商业预售量88355.09平方米/1174套。

大鹏新区家天下花园一个项目取得商业预售许可证，商业预售面积34567平方米，同比增加16倍，商业预售套数310套，同比增加7倍。

深汕合作区商业预售面积81095平方米，商业预售套数1765套。

附：2019年商业预售项目汇总

附：2019年商务公寓预售项目汇总

2、一手商业成交分析

住宅限购之下，商务公寓备受市场青睐，在商务公寓的支撑下，商业地产销量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳新房商业成交面积912121平方米，同比增加14.1%，成交套数14159套，同比增加28.3%。

个盘表现方面，位于福永的会展湾南岸是商业地产的引领者，2019年成交102247平方米/2203套，摘取全市商业成交龙虎榜桂冠，位于福田下沙的中洲湾成交53697平方米/1263套，居于第二位，位于蛇口的招商太子湾商务广场成交50925平方米/194套，居于第三位，此外，华润深圳湾瑞府、远洋新天地、京基·御景峯均有不错的表现，单盘成交量超过4万平方米。

附：2019年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10

3、2019年1-12月深圳各行政区一手商业成交量走势图

二、二手商业

1、二手商业成交分析

与一手商业和商务公寓相比，由于二手商业交易环节税费较重，且市场上一手商业供应相对充裕，二手商业的成交情况要低迷很多。根据深圳房地产信息网的监测，2019年二手商业成交4135套，同比减少26.9%，成交面积286798平方米，同比减少19.8%。罗湖、福田、宝安、龙岗是二手商业的主力成交区域。

第三部分：写字楼

一、一手写字楼

1、新增预售分析

2019年，在深圳办公楼空置率增高、租金下跌的市场环境下，办公楼项目入市谨慎，预售量下滑。根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳新房办公预售面积1079165平方米，同比增加1.3%，预售套数7310套，同比减少19.7%。2019年罗湖、龙岗、坪山、大鹏四区无新房办公预售。

福田区3个项目取得办公预售许可证，办公楼预售面积48622平方米，同比减少16.9%，办公楼预售套数644套，同比增加1.3倍。

南山区7个项目取得办公预售许可证，办公楼预售面积489076平方米，同比增加五成，办公楼预售套数1877套，同比增加14.0%。

盐田区中通永安大厦一个项目获批预售办公产品，预售面积64036平方米，同比增加近4倍，预售套数1157套，同比增加17.7倍。

宝安区6个项目取得办公预售许可证，预售面积221064平方米，同比增加1.6倍，预售套数1091套，同比增加44.3%。

龙华区办公楼预售面积164203平方米，同比翻倍，预售套数907套，同比减少13.7%。位于民治的华侨城创想大厦预售量103484.4平方米/413套，是龙华区办公楼预售量最大的楼盘。

2019年光明区的办公产品预售量为92164平方米，预售套数1634套。

附：2019年取得预售证的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

2019年深圳写字楼空置率上升，租金下降，写字楼投资的空间进一步被压缩，根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳一手写字楼成交面积494652平方米，同比减少三成，成交套数4477套，同比减少52.6%。

个盘表现方面，位于华侨城片区的华侨城大厦是写字楼市场的领先者，成交111569平方米/385套，摘取全市写字楼成交量桂冠，位于龙华区的龙光玖钻成交41667平方米/538套，居于第二位，位于笋岗的招商中环排名第三，成交41470平方米/271套。此外，位于坂田的佳兆业城市广场、位于福永的会展湾南岸、位于深圳湾的瑧湾汇、位于龙岗中心城的万科广场均有出色的表现，单盘成交量超过2万平方米。

附：2019年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10

3、2019年1-12月深圳各行政区一手写字楼成交量走势图

二、二手写字楼

1、二手写字楼成交分析

在写字楼空置率高企的市场大环境下，二手写字楼市场表现低迷，根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳二手写字楼成交面积141997平方米，同比增加4.9%，成交套数1227套，同比增加12.4%。其中，福田区成交77254平方米/538套，罗湖区成交32598平方米/361套，是二手写字楼的主力成交区域。

第四部分：土地市场

2019年，深圳楼市成交向好，新房市场活跃度增加，土地市场热度提升。根据深圳房地产信息网的监测，2019年深圳共成交22块宗地，其中10块商业用地，12块居住用地。

合计出让商业用地面积278441平方米，同比增加41.8%，合计建筑面积915659平方米，同比减少15.3%，成交金额139.8亿元，同比减少34.4%，楼面地价15272元/平方米，同比下降22.5%。

合计出让居住用地面积445910平方米，同比增加1.8倍，建筑面积1460696平方米，同比增加1.3倍，成交金额397.1亿元，同比增加3倍，楼面地价27185元/平方米，同比上涨76.7%。

点评：2019年深圳居住用地供应量显著增加，住宅用地建筑面积146万平方米，不过与深圳楼市强劲的需求对比来看，深圳居住用地出让仍远远满足不了住房市场的需求，未来，城市更新用地，将是楼市新增住宅供应的主力途径。

附：2019年成交地块的主要指标

第五部分：政策点评

第六部分：2019年小结

2019年是深圳楼市利好频出的一年，豪宅税松绑、房贷利率下调，给购房者带来了实实在在的利好，在高端有市场、中端有支撑、低端有保障的主导思想下，深圳楼市需求更加理性化，2019年全年深圳成交37882套新房住宅，同比增加28.9%，成交面积3724386平方米，同比增加27.4%。

经历了2017年和2018年的市场低迷之后，2019年深圳楼市推盘节奏加快，全年新房住宅预售量4534598平方米/45686套，同比增加16.6%，2019年深圳新房住宅供求比为1：0.82，供应大于需求，截止2019年12月31日，深圳楼市住宅库存量3030459平方米/31448套，按照月均3000套的销售速度，这个存量仅需10个月的消化周期，深圳楼市没有库存的压力，相反，作为一个移民城市，旺盛的需求和有限的供给形成强烈的反差，2019年多个入市新盘存在开盘即售罄的情况，现阶段深圳新房供给主要分布在光明、坪山、龙岗中心城、西乡等边远区域，市民的选择范围十分有限。

11月11日，深圳建筑面积144㎡以下商品房取消豪宅线，大大激活了深圳的二手房市场，2019年深圳共成交77149套二手住宅，同比增加19.4%，二手住宅成交面积6372290平方米，同比增加两成。二手住宅挂牌均价65392元/平方米，同比上涨5.7%。在土地资源紧缺，新房供给有限的情况下，二手住宅成为多数刚需置业的首选，2019年深圳二手住宅与新房住宅的成交量之比为。

2019年深圳楼市百花齐放，刚需盘、高档盘均受到市场青睐。位于沙井的万科星城是刚需盘热销的佼佼者，成交22.8万平方米/2324套，是全市住宅成交量最大的楼盘，位于光明的勤诚达正大城成交16.5万平方米/1700套，居于第二位，位于福永的华强城成交14.7万平方米/1528套，排名第三，此外，位于光明的天汇城、位于盐田港的佳兆业盐田城市广场、位于新安的新锦安海纳公馆、位于龙华的深国际万科悦城、位于坂田的大族云峰、位于光明的龙光玖龙台等，均有出色的表现，单盘成交量均超过10万平方米。

2019年是深圳多项重磅利好频出的一年，是2016年深八条颁布之后市场表现最好的一年，是置业需求积极入市的一年，楼市成交以刚需和改善型需求为主，成交量上行，成交价格小幅震荡，严格执行“房住不炒”的调控目标。2019年深圳成交37882套新房住宅，同比增加28.9%，市场呈现翘尾行情，12月成交4861套为2019年月度成交新高，2020年，深圳楼市能否延续2019年的市场行情，拭目以待。

第七部分：2020年预测

1、市场供应主体多元化，多途径实现居住需求

《深圳市住房保障发展“十三五”规划（2016-2020年）》指出，全市计划新增筹集建设人才住房和保障性住房40万套，在深圳房价高企的市场环境下，大力发展保障房体系也是深圳房地产市场发展的一个目标，随着保障房体系的建设和保障房需求的不断完善，深圳楼市正在朝着“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展目标迈进。

2、供需矛盾更加突出

数据显示：截止2019年12月31日，深圳楼市新房住宅库存量3030459平方米/31448套，按照月均3000套的销售速度，这个存量仅需10个月的消化周期，供给有限、需求旺盛，一直是近年来深圳楼市的主要矛盾，在深圳土地资源日益紧缺的情况下，未来深圳楼市的供需矛盾将更加突出，一方面是供不应求，另一方面是供需错位，刚需们需要配套良好、交通便利的房源，而市区往往无房可卖，能够选择的房源，往往在坪山、光明、西乡等边远区域。

3、房贷利率下降，购房成本降低

2019年央行实行宽松的货币政策，降准降息，下调房贷基准利率，也意味着未来货币政策有望进一步宽松，房贷利率有进一步下降的空间和预期，也将为购房者带来实实在在的利好，购房成本降低。

4、房价高位震荡

2019年深圳楼市价稳量增，1-12月成交量呈震荡上行走势，2020年，预计调控仍将继续，市场需求以刚需和改善型为主，房价在2019年的基础上略有上涨，全年的涨幅约在5%-8%左右。

后记：

《深圳房地产统计分析报告》致力于为置业者、发展商、地产中介、业内人士提供客观、及时、权威的统计数据和分析报告，本报告以半年度、年度为编写周期，报告中内容包括深圳土地市场、新房市场、二手房市场、商业以及写字楼等房地产细分市场的发展情况，从成交量、成交均价、挂牌均价、成交产品类型、租金等方面对深圳楼市进行全面的统计和剖析。

本报告中所采用的数据均来自于深圳市住房和建设局，由于统计时间和统计方式不同，在数据体现上可能略有差异，引用时请留意。

本报告由深圳房地产信息网咚咚找房编撰，研究员张粉层、张馨冉、罗丽思同志执笔，有错误的地方敬请指正。

我们的联系方式是：e-mail：598064183@qq.com

深圳房地产信息网 咚咚找房

2020年1月