上半年房企债券融资：规模明显增长，多层次REITs市场加速形成

2026年上半年，债券融资总额同比增长，低基数下企稳。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表，因此当前的企稳势头并不稳固。信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力，特别是地方国企发行规模增长显著。海外债在低水平基础上增长，仍为少量发行。首批商业不动产REITs成功挂牌，ABS融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近八成。

债券融资规模：上半年同比增长超过20%，低基数下企稳

上半年，债券融资总额同比增长，出现了企稳的势头。由于低基数效应影响，融资规模同比增速为正，单月同比虽有波动，但累计规模仍保持正增长。但是这种企稳势头并不稳固，一是资金用途多有偿还现有债务，因此发债规模受到偿债规模影响；二是发债需在建项目或底层资产，发行规模受到优质资产的约束。而房企过去融资规模持续下滑的根源是市场下行所驱动的持续缩表，当前房地产市场仍在筑底期，债券融资规模仍受到约束。

图：2026年1-6月融资额及同比

融资规模统计以发行日期为准，统计范围为“房地产管理与开发”，包括信用债、海外债、ABS

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信用债仍是融资绝对主力，海外债在低水平上有所恢复，ABS融资占比近四成。2026年1-6月，房地产行业债券融资总额为3158.8亿元，同比增长21.7%，增速创近年新高。从融资结构来看，信用债融资1766.1亿元，同比增长11.8%，占比55.9%；海外债融资171.7亿元，同比增长199.4%，占比5.4%；ABS融资1221.0亿元，同比增长27.5%，占比38.7%。

图：2025年1-6月、2026年1-6月融资结构

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从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。2026年1-6月，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。

融资结构：信用债仍是发行融资绝对主力，央国企是发行绝对主力

■ 信用债：央国企是发行绝对主力，地方国企带动行业发行规模增长

2026年，房地产行业信用债发行规模为1776.1亿元，同比增长11.8%，占总债券融资规模的55.9%，较上年同期下降5.0个百分点。平均发行期限3.44年，期限有所缩短。从单月来看，上半年信用债发行规模持续波动。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比达95.3%，较上年同期上升；民企和混合所有制企业发行占比下降。地方国企2026年上半年信用债发行规模增长显著，首开、首创等企业发行规模超百亿元，苏高新、陆家嘴、中华企业等企业发行规模超40亿元。地方国企发行规模的增长也带动了房企信用债发行规模增加。2026年上半年，民企发债仍保持低水平，发债民企和混合所有制企业数量为6家，基本是规模较大尚未出险的企业，难以惠及多数资金面紧张的民企。

图：2025年1-6月、2026年1-6月融资结构

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保利发展控股集团股份有限公司拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金总额不超过人民币50亿元，用于上海、杭州、广州和佛山等核心城市9个房地产开发项目，获证监会同意注册批复。兼有权益工具特点的长期资金将助力企业改善资产负债表。

■ 海外债：在低水平基础上增长，仍为少量发行

2026年，海外债发行规模仅为171.7亿元人民币，同比大幅增长，占总融资规模的5.4%，较上年同期上升了3.2个百分点；平均发行期限3年，发行期限较长。从发行企业来看，主要为越秀、中海宏洋、绿城和新城等央国企、优质民企和混合所有制企业，其发行规模增长带动了行业规模。

■ ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的CMBS/CMBN、类REITs占比近八成

2026年，ABS融资占总融资规模27.5%，较上年同期上升1.7个百分点，在债券融资中愈发重要。平均发行期限为17年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS发行规模波动较大，发行规模受政策牵引和优质资产约束。从发行结构来看，类REITs、CMBS/CMBN成为主要发行类型，占比分别为41.6%、36.3%。

图：2026年上半年ABS发行结构

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商业不动产REITs试点启动，首批商业不动产REITs成功挂牌，商业存量盘活路径增加。2025年12月31日，中国证监会出台政策，明确表示要“推动商业不动产REITs平稳健康发展”，指出“推动商业不动产REITs市场发展是资本市场落实党中央、国务院关于‘盘活存量、做优增量’‘提高直接融资比重’决策部署的重要举措，是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段”。同时提出要“重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率。鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力”。6月，首批商业不动产REITs成功挂牌，4只商业不动产REITs底层资产分布在北京、上海、西安等核心城市，业态覆盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体，原始权益人为首农、杉杉、砂之船、上海地产，覆盖地方国资、民企。截至目前，已申报的商业不动产REITs共计22只，行业预计整体募集资金规模突破七百亿元，将进一步盘活存量商业资产。

持有型不动产ABS产品加速落地，“中信证券-华润商业资产持有型不动产资产支持专项计划”成立，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”扩募。总体来看，年内ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放。

结语：多层次REITs市场加速形成，精细运营是王道

当行业的融资性现金流入从以主体融资为主转向以项目融资为主，将债务偿还来源与具体项目绑定，‌修复‌过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。具体来看，1月9日，监管部门对房地产融资协调机制下发了最新的政策指导，其核心在于房地产“白名单”项目贷款符合条件可展期5年。预期在“白名单”制度下，国内贷款对房企到位资金仍将形成重要支撑。上半年，商业不动产REITs的落地，促进公募REITs市场形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局，配合持有型不动产ABS，形成了多层次REITs市场。商业不动产REITs的推出，使不动产行业“投融建管退”全链条闭环更加完善，真正打开了专业运营领域企业发展空间，为构建房地产发展新模式打下重要的基础。

头部央国企和民企均探索公募REITs、持有型不动产ABS等创新融资渠道，既可盘活存量资产，也可丰富融资资金流入。截至目前华润、招商、金茂、中海等房企均已在国内实现公募REITs发行。同时，保利发展、新城控股、招商蛇口、华润置地、星河集团等房企积极申报商业不动产REITs。REITs形成优质信用与稳健经营、精细运营的正向循环，持续加固企业信用护城河。