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爆踩12家门店!东莞城区的热门二手盘,都卷成这样了...

东莞房姐 发布时间:2024.06.21 10:46:01
浏览:3267

2024年快过半,从官方发布的网签数据来看,今年的二手市场,成交量价属实不太好看。


但成交数据也具有迷惑性,如果了解真实的二手情况,还是要靠脚踏实地。


没有调查就没有发言权。


于是趁着周末,房姐团队爆踩东莞主城4大热门区域,含南城西平、石竹片区、万江华南mall、龙湾片区,共12家中介门店,力求将时下二手情况进行还原。


跌落神坛的二手房

远比你想象中的,更笋


不说废话,先来上热乎乎的爆踩结论:


在市场走访过程中,很多中介反馈,诚意挂牌房源明显增多。


这两年,业主的放盘心态,受到了市场的深度教育,返价、加价的情况一去不复返,诚意挂牌占主流。


但即使是诚意挂牌量增多,但成交端却未有明显的上涨,买家观望情绪浓烈;


主流的成交,以刚需自住买家为主,户型多为低于市场价而抛售的小户型笋盘。


当下的成交结构,与2023年一整年的结构如出一辙。而这一趋势,将贯彻2024年全年。


| 2024年与2023年东莞二手房成交结构类似


紧接着,贝壳、安居客、房天下等线上挂牌房源,往往依旧有可洽谈空间。


在低价挂牌房源之下,还能持续与业主卖家持续battle。


是啊,如今买房市场下,买家完全可以拿着大刀,自信进场砍价。


最后,再说一个很扎心的事实:当我们调取出2021年的二手价格,同社区内,目前价格可以用腰斩来形容。


价值回归,不再是空有口号。


南城石竹片区,背靠大树好乘凉


得益于近年来的东莞CBD进入疯狂兑现阶段,南城石竹片区,可谓是背靠大树好乘凉。


在2021年高位时期,石竹片区的二手房,曾冲击7字头成交。


但时至今日,当我们再次踏上这片土地,石竹片区的二手房挂牌价,狠狠被市场教育了一番。


日前,片区甚至出现1字头(中信新天地部分房源),主流房价成交在1.75-3.5万/平左右。


万科金域华府


万科金域华府的神话,恍惚间还在昨日。


还记得吧?2019年岁末,随着东莞CBD高价地频频成交,它曾作为带头大哥,一度将整个东莞推至涨声不息阶段。


嗯,一段东莞楼市历史上,值得着墨的一段往事。


直击7字头的成交价,投资客的狂欢盛宴拉响。


再回过头看,繁华落尽,什么也没留下。


在本次走访中,万科金域华府的挂牌价及成交价,早已变得亲民起来。


约2.7-4万/平的挂牌区间,将水分一一挤出,显露出它应有的价值。


在本次市场调研中,我们了解到该盘的投资客,大多已提前抽身。


如今的房源,大部分为自住业主的真诚挂牌。


且目前该盘市场上的靓房,其朝向向南、楼层居中、价格更是低至约2.8万/平。


此外,其价格与周边新房,有了鲜明的价格优势(东莞CBD均价5万+/平),有意向的自住客户,不乏多去门店探访一二,捡漏的可能性很大哦。


石竹新花园


作为2004年建成的楼盘,石竹新花园是一个拥有20年楼龄的二手盘了,总栋数约50余栋。


经过走访,该盘因价格姿态足够底,约为2.1-2.5万/平,故基本挂牌成交周期约为一个季度。


只要是价格到位,快速卖出不是梦。


据走访了解,该盘三房户型为主流的挂牌及成交户型;四房以上户型惜售。


此外,我们还将线上挂牌与线下的真实成交情况,进行对比,发现石竹新花园不少成交价约为2.1万/平。


很显然线上挂牌价,明显还有虚高的成分。也就意味着,依旧保有较为宽松的溢价空间。


西平,南城的人间烟火气


该片区有连片的居住区、商圈,并有地铁加持,二手房常年保有相对高的市场话题度。


片区内宜居属性拉满,换房的潜在需求大,但房东的心理预期,依旧还处于相对高位。


且一手新盘价格的持续内卷,对二手房又形成挤压之势。


故整体片区相对其他片区而言,诚意房源挂牌量普遍不多,实际成交量,也并非过分火热。



光大景湖春晓


作为片区的风云楼盘,光大景湖春晓是光大地产的代表之作,属片区典型的大型社区。


但即使身肩片区房价重任,也躲不过被挤掉水分的命运。


与2021年近5万/平的高位不同,2024年的它,更多更笋的房源,由于近17年的楼龄,价格直逼1字头。


但即使是如今的1字头,项目依旧与开盘约4300元/平,形成鲜明对比。


对于不少自住的业主而言,无论行情如何变动,只管躺着赢。


所以在走访中,不少业主表示景湖春晓早已不是唯一居所,所以总会环抱着不差钱、慢慢卖的佛系心态应市。


金地格林小城


据走访,该小区目前在片区的成交带看活跃度,相对而言处于高位。


但整体的成交周期相对较长,长达近一年,且诸多房源降价频率为3-8次,一套房带看数甚至高达66次才最终出售。


还是那句话,真诚是永远的必杀技。


目前1字头为主流的金地格林小城,实际成交还是会比挂牌价略低。


刚需自住的朋友,不妨大胆进场。


此外,很有意思的是,二手中介圈内也形成了一股内卷之风。


比如西平这家裕丰地产,就打出“告别3%中介费时代”的鲜明标语,希冀由此在不断内卷的地产圈,杀出重围。


讲真,时下真的是卖房卷,中介卷,行业更卷。


万江华南mall+龙湾片区


曾几何时,万江的二手市场单价,与东城、城南齐头并进上涨。


而那些赫赫有名的上东国际、金地外滩8号、北大资源御湾二手热盘,如今随着市场变冷和新房市场的冲击,光芒早已收敛了许多。


据房姐实地摸查,目前华南mall片区主流二手住宅单价约2.1-3万/平,龙湾片区约2.8-3.5万/平。


| 万江华南mall片区挂牌情况,仅供参考



合正上东国际


首先来看合正上东国际,这是万江首个突破3字头的二手住宅小区。


其楼下规划有在建地铁站,对面是万科首铸东江之星生活广场,又有江景、公园优越环境加持。


小区从两房至复式五房户型均可选择,舒适度高。


最近小区成交主要集中在二期,成交单价约2.2万/平;三期与二期相差两年,赠送面积多,单价约3字头以上,近期暂无成交量。


万科首铸东江之星


万科首铸东江之星,是本次实踩万江门店推荐牌上,出现率最高的二手小区。


有轨道、有商业、环境舒适的TOD次新小区,备受瞩目。


需注意的是,其为位处行政区域交界处,2栋、4栋均属于南城,可享受南城教育学区,而其他楼栋则属于万江。(具体入学条件以当地教育部门的公布政策为准)


具体来看看:


其三房户型挂牌总价约280-330万,折合单价约2.94-3.5万/平;四房挂牌总价约370-500万,折合单价约3.1-3.5万/平。


同时享受南城教育资源的2、4号楼,相比之下单价会略高一些。


只可惜,新房市场对客户进行分流,且竞品小区单价较低,造成本小区二手成交量低。


北大资源御湾


北大资源御湾坐拥一线江景,与华南mall仅一路之隔。


小区内包含别墅和高层住宅,绿化以及活动空间不大,但胜在地段安静,居住舒适,吸引一部分自住客户入手。


今年贝壳网成交约3套,近三个月以来带看也有上百次。


目前,在售的以三房户型为主,单价约2.3-2.7万/平;四房户型带有大阳台,部分三梯三户,私密性高,普遍挂牌单价约3字头以上。


金地外滩8号


金地外滩8号,同样是万江江景二手小区。


其离地铁站约500米,部分户型带有一线江景,为品牌开发商金地集团旗下项目。


但是相比之下,小区二手挂牌量略少一半,且今年暂无成交,挂牌价格约2.2-3万/平。


据中介介绍,客户喜欢在金地外滩8号和合正上东国际之间进行对比,但最终综合下来,选择上东国际的客户较多。


写在最后:


市场的整体下行,二手房市场的确受到了重大的冲击。


高价不再,诚意出售,成为当下东莞二手房市场的主旋律。


但还是那句话,没有调查就没有发言权,实践出真知。


东莞

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