大亚湾楼评系列(26):科技园里的纯中小户型 凯悦春天1.3万/㎡在售

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　　凯悦春天占地3万㎡，总建面11.6万㎡，由惠州锦阳房地产有限公司开发。项目分3期开发，1/2栋为一期，二期3/4栋，5/6/7栋为三期，总户数936户。

=====项目动态=====

　　凯悦春天项目1/2栋共26层，1、2层为商铺及配套用房，2-26层为住宅；3栋共27层，1层为商铺，2-27层为住宅；4栋共29层，1层为商铺，2-29层为住宅。7栋2层楼确定为项目配套使用具体用途暂时还未确定。

　　项目1/2栋已经售罄，5/6栋为三期暂时还没开始建造，目前在售的是二期3/4栋，其中3栋为2梯6户，27层共154户，户型为63-95㎡（1-3房）；4栋为2梯4户，29层共112户，户型为93-95㎡（3房）。整体在售均价为1.3万/㎡。

=====项目区位=====

　　凯悦春天位于石化大道以北大亚湾科技园以西的科技路旁，周边就是大亚湾行政集中区域，包括了大亚湾新区管委会等政府部门。

　　项目正南面是规划的教育用地，以东为两个已经入伙的项目峰景湾和星河半岛，目前入住率不高。

　　项目东面是淡澳河，以东是大亚湾科技园以及新力琥珀园、太东天地花园、德丰凯旋城等楼盘。

项目西侧望去是在大亚湾大道旁的简爱社区

=====项目配套=====

　　凯悦春天周边有目前大亚湾比较关注的两个商业项目万达广场和灿邦新天地，分布距离项目2.5公里和1.3公里，距离科技园460米，距离惠深高速澳头出入口900米，距离西区*小学2.7公里，距离大亚湾行政区域450米。

　　学校：西区*小学

　　商业：灿邦新天地、万达广场

　　产业：大亚湾科技园

　　自身配套：6000㎡风情商业街；7栋未来或将作为配套幼儿园，或业主会所使用。

=====户型分析=====

　　3栋户型为63-95㎡（1-3房），4栋户型为93-95㎡（3房），老牛分别选取了选取65㎡、91㎡和93㎡三种户型为例进行分析，图中所有黄色区域为半赠送，绿色区域为全赠送。

　　（1）空中花园改造为房间使用，整体户型达到2房2厅；

　　（2）本户型为卧室出阳台，客厅仅有飘窗；

　　（3）厨房面积可以增加，但会挤占公共活动区域的部分空间；

　　（4）餐厅部分没有窗户，通风、采光欠佳，且有拐角会对空间利用造成阻碍；

  （1）阳台面积富余给客厅拓展留下足够空间；

　 （2）空中花园改造为房间使用，整体户型达到3房2厅；

　 （3）厨房位置位于户型中间位置，使得公共区域不便改造，布局不合理；

  （4）空中花园是连接的生活阳台没有起到通风采光作用；

    （1）在售户型中*带有入户花园的户型；

    （2）空中花园面积较小，只可改做小书房或者儿童房；

    （3）主卧面积阔绰居住舒适

    （4）南北双向都带有阳台

=====项目总结=====

　　交通：项目位于石化大道以北的科技路旁，周边连接大亚湾大道和龙海二路的道路已全部开通，距离惠深高速澳头出入口较近，交通便利。

　　配套：除去将在今年内开业的万达广场和灿邦新天地，目前周边商业较为匮乏且自身配套还未确定。

　　教育：正南面就是规划中的教育用地，但是目前具体何时动工尚不确定，自身幼儿园规划也在待定中。

　　户型：所有户型均为毛坯交楼，每个户型的赠送面积较多，但是在装修中受到横梁、承重墙等因数，改动难度较大。

　　价格：目前周边在售新盘有碧桂园太东公园上城和太东天地花园，碧桂园太东公园上城的价格在1.45万/㎡左右，太东天地花园价格在1.1万/㎡左右。

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