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年限仅39年,深外龙学区大盘是坑还是宝?

菲菲楼市 发布时间:2023.11.24 09:05:51
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北站五虎中最神秘的一个盘,也要入市了。


中洲迎玺从九一年拿地,跨时整整32年的时间。但关注度一直很高,毕竟这个楼盘算是北站居住属性最高的小区之一。



属于“别人有的我也有,别人没有的我也有”系列,不仅是五盘当中噪音影响最小的项目,还是大社区纯住宅,没有商品房回迁房,车位比还是达到了一比一以上。


产权只有39年的【中洲迎玺】,究竟是坑还是宝?对比周边竞品,又有哪些优势呢?我们一起来评测一下:


01、迎玺的前世今生


中洲迎玺,位于北站板块核心位置,是北站近年来体量最大的新盘。


项目原名中洲黄金台,地块最早可追溯到1993年,原先因股东利益纠纷+规划多次修改搁置到现在。



今年6月中洲与信达资本、中国信达深圳共同出租60.41亿成立“广西信中投资合伙企业”,迎玺项目信达目前实际权益占90%。由央企信达注资了一大波,算是稳定了一下信心。


其中,信达出资的42.01亿以借款方式输送给中洲(中洲地产90%股权用于质押),中洲出资的18.4亿以股债权形式实现,包括中洲地产剩余10%股权和黄金台项目(中洲迎玺)。


至于蹉跎到如今,产权仅剩39年,又会不会有影响呢?


其实这种90年代初拿地的盘子还挺多的,像皇后道、合正中央原著、华丰前海湾等盘,其实也是同样性质,只是知道的人不多。目前这些盘在二手市场上交易,尚没出现什么影响。


02、产品的5点注意


中洲迎玺,总建筑面积约7.7万㎡,规划总建筑面积约44.6万㎡。整体项目有2669套住宅,2800个车位,规划容积率4.24,为纯商品房小区。


今年将率先推一期644套房源,据传将于本周六开放样板间,93-136㎡ 3-4房。



本次推售的产品共四个单元,其中一、二、三单元为47层,四单元为30层,全部为商品房。


关于户型,有5点值得注意:


①朝向:朝向上以南、东南、西南朝向为主。


②面积:一期户型中规中矩,比较方正,面积段多,可选择性强。


③得房率:得房率在73%-77之间,相比周边竞品不算突出,97的户型为例客厅开间才3.6米。


④楼间距:楼栋间视线干扰小,最大楼间距达200米,除一栋四单元西边的两个户型看内部花园外,其他单元高层远瞰基本无遮挡。


⑤容积率&梯户比:4.24低容积率,片区稀缺2T4/3T4/3T3梯户配置,居住舒适度较高。



03、项目享受的配套


中洲迎玺,地处货真价实的北站核心版块。除了未来版块规划带来的增量预期,现阶段各项配套设施也很齐全。


教育:项目配建约7000㎡幼儿园,小学对口的是格致中学民治校区小学部和龙腾学校小学部;初中学区是深外龙、玉龙学校和龙腾学校共3所九年一贯制学校(以当年教育局官宣为准)。



商业:坐享北站、红山、龙华三大黄金商圈优势。毗邻13万平的龙华版万象城,临近深圳北站缤果空间、星河Coco City、红山6979、龙华天虹购物中心以及Costco旗舰卖场。



通:距离深圳市最大的交通枢纽——深圳北站仅800米,地铁4、5、6号线在此交汇,交通便捷,通达全国。


闲:1公里半径内,被南园公园、北站中心公园、逸秀公园、白石龙音乐公园、玉龙公园五大公园环绕。此外,绿芯公园、五体一馆也正在加快建设兑现中。



04、对标竞品的优劣势


中洲迎玺优劣势


优点:

1、位于北站核心板块,板块有增量预期。

2、纯商品房小区,无回迁房、人才房、租赁房。

3、北站超核最大社区,4.24低容积率,车位比超过1:1.08。

4、刚需三宝都兼具,商业教育不错,而且三地铁交汇,交通都十分便利。


缺点:

1、产权年限短,92年的地,目前剩余39年。

2、北站目前周边都在开发,规划周期长。

3、临近龙华大道或有噪音影响,据传后续会建隔音墙。

4、高峰期在龙华片区进关交通会比较拥挤。


对比北站其他竞品



总得来说,中洲迎玺是北站片区五虎中“体量最大+容积率最低+楼间距最大+车位比最高”的住宅,还是纯粹的商品房社区,没有回迁房和安居房。


对于买房人来说,项目是值得期待的。但北站这两年供应暴增,再加上当下折扣开盘已成常态,去化效果如何有待商榷。


参考周边毛坯限价7.24万/㎡,总价600万左右起步,但据传开盘有惊喜折扣。你认为中洲迎玺定价多少一平方,才叫诚意满满呢?


后续菲菲楼市会做实地中洲迎玺的景观、日照、噪音等测评,这部分内容将不放在文章里面,感兴趣的朋友,也可以私信了解。



深圳 龙华 楼盘点评

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